住宅ローン特別控除と繰上返済

（長くてすみません）

平成１９年に住宅を購入して１０年返済で一千数百万円を銀行から借り入れました。
税務署から１０年分の住宅ローン等特別控除額の冊子をもらい毎年同じ金額が年末調整で所得税から控除されています。

いま繰上返済を検討しているのですが、
繰上返済をした場合、銀行から届く年末の残高が減りますが、これによって毎年の住宅ローン等特別控除額が変わってしまうのか教えてください。
銀行の担当者に電話で確認したところ「特別控除額は変わらない」とのことでした。

本当に変わらないとした場合、
極端な例として、３０００万円を１０年ローンで借りて特別控除算定額を多くし、その後１００万円だけを残して繰上返済をし、１０年間の残り期間を細々と返済していくとすると特別控除額の方が月々の金利より多くなるので所得税をかなり減らすことが出来ることになります。このように住宅ローンを組んでいる方が得をするという逆転現象が起こってしまうと思いますがいかがでしょうか。

ここまで極端ではなくてもうまく繰上返済をして１０年間返済し続ければ控除額と金利が相殺される形で結果的に金利を払わなくて済むようにできてしまうと思います。

No.2 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2010/03/15 14:07

住宅借入金等特別控除はローンの年末残高に対して控除額が決まるため、繰上返済をすれば控除額は減ります（毎月の返済でも元本が減るので、繰上返済をしなくても毎年減ります）。

平成19年とのことなので、年末残高に対して現在は１％、７年目からは0.5％だと思います（10年返済で15年控除を選ぶ人はいないでしょうから）。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

税務署から１０年分の住宅ローン等特別控除額の冊子をもらい毎年同じ金額が年末調整で所得税から控除されています。＞
毎年控除額が変わらないことはありえません。ローン残高証明書の金額を(11)に記載しているはずだと思います↓
http://www.geocities.jp/mhtax06/syo2502e.html

なお、繰上返済により当初からの返済期間が10年を割った場合には控除は受けられなくなるので注意してください（返済期間10年以上の条件あり）。期間短縮型の繰上返済ではなく、返済額軽減型の繰上返済をするようにしてください（ローンによっては後者を選べないこともあります）。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

また、控除より繰上返済による金利軽減の方が大きいでしょうから（10年を割らないとして）、控除のことを考えるより繰上返済する方が大抵はお得になります。12月に繰上返済するなら、１月にした方がお得くらいに思っておく方が良いでしょうね。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shoto303. …

この回答へのお礼

丁寧に回答していただきありがとうございました。
年末残高に対して１％のところを確定申告のときに間違って記入していたことがわかりました。大変助かりました。後日修正申告をしてきます。

お礼日時：2010/03/15 17:31

No.1 回答者： p-p 回答日時： 2010/03/15 13:23

>>繰上返済をした場合、銀行から届く年末の残高が減りますが、これによって毎年の住宅ローン等特別控除額が変わってしまうのか教えてください

●変わるか変わらないかで言えば
質問者さんの場合ほｔんど変わりません

住宅ローン控除対象は控除時点でローン残高が10年以上です
なので1回目の確定申告で控除を受け取ることは出来ますが
2回目からはローン期間が10年未満になるのでローン控除の対象から外れます

●11年以上のローンを組んだ場合、あくまで12月末の残高の○○%控除ですから
繰上げしない場合、年末の予定残高が2000万が
100万繰上げして1900万になったら
1900万に対象とした%で計算されます
なので金額は確かに繰り上げ返済分は減る計算になります

●それと平成19年なら控除対象が所得税のみなので
それなりに収入がないと控除枠があまることもあります

僕の場合毎年、控除枠が3万くらいあまって、損した気分になります

この回答へのお礼

最初の申請で勉強したことをすっかり忘れていましたが思い出しました。ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/15 17:33