地盤改良（表層改良）費用の妥当性について

　地盤改良（表層改良）費用の妥当性について

　初めて質問させて頂きます。
　近々庭に離れ（建坪６坪の二階建て　延床面積１２坪）を建築することになり地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験）を実施したところ、その結果は「深さ１ｍの表層地盤改良が必要」とのことでした。
　そして工務店から出された見積書は次のとおりです。
　　　浅層混合処理法
　　　表層地盤改良（工材費）H=1.00m　施工面積24.04m2　単価11,000円　金額264,440円　
　　　残土処分費　8m3　単価7,500円　金額60,000円
　　　回送費　一式　金額50,000円
　　　小運搬費　一式　金額50,000円

　　　総額　424,440円
　　（実際の請求は値引きを含めて消費税込みで400,000円）

　当方この方面では全くの素人ですので、この見積もりが安いのか高いのか適正価格なのか判りかねます。（ネットで少し調べてみると施工面積の割には少し高いのかなという印象もあります）

　この見積もりに関してご意見をお伺いしたいと思いますので宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： domoku1943 回答日時： 2010/04/30 14:58

浅層混合処理法の工法により金額が違ってきます。

深さ１．０ｍ～１．．５ｍ程度の改良

１．バックフォー工法（掘削機械・汎用性の機械で在来土砂と固化剤を掘削、攪拌、転圧）
２．スタビライザー工法（攪拌機能のついた特殊機械で攪拌、固化する工法）
　　バックホー工法に比べて工事費が高い。
３．１ｍ深さで、で現在の庭ですから、軟弱地盤で無いことが想定され、バックホウー工法で充分ですね。

４．建築物、一戸建て２階程度であれば、確実に必要強度が確保されます。

５．事前に試験をすると良いでしょう。在来土砂を採取、実験室で強度確認する方法。

６．残土処分は通常なしです。よほどの超軟弱地盤でないかぎり。その地盤が固化されて強度が出ない場合などは特殊な場合です。沼地でも固化剤を選択して、処分なしでも可能ですね。

７．改良土　　　１ｍ×２４平米＝２４立方　　単価１１０００円
　　土処分　　　　　　　　　　　　８立方　　単価　７５００円
　　運搬費　　　１０万円

８．検討工事費
元請けが直接施工（元請け施工）
固化剤による増加分８立方は多すぎる、多くても４立方です。これは処分せず、２４平米に平均に盛り
地盤を高くする。０．２ｍ高くなる（排水良好、環境にも良い）
　　・機械代　運転手込み　６００００円（０．３立方級掘削機）１日
　　　作業員　２名　　　　２４０００円
　　・固化剤　１．３ｔ　　２００００円（運賃込み、購入）
　　・運搬費　２回　　　　９００００円
　　　計　　　　　　　　１９４０００円
　　・経費（税込み）　　　２２０００円
　　　合計　　　　　　　２１６０００円
　　　故に１立方当たり／２４立方は、９０００円／立方　　ＯＫ
　　・数量が少ないため輸送費が大きく影響する。通常は５０００円～７０００円）対象１００立方

９．バックフォー工法にする。残土処分は無し、かさ上げ盛土に使用、運搬費を工夫する。
４０万と２１．６万差額、１８．４万
元請け建築業者から一次下請け施工業者、二次下請け土木業者、地盤改良専門業者と最大４者になっている場合もあります。

・２１．６万
・２１．６×１．１５＝２４．９万
・２４．９×１．１５＝２９万
・２９．０×１．１５＝３４万

１０．元請け～一次施工で２５万ですね。どうしても二次までの場合は２９万ですね。
　　　いずれにしても３０万以下で充分利益もありですね。
　　　叉建築工事で経費や利益もあることですから、ネゴ交渉で有利に進めてください。
　　　　　　　　
　　　　　　
　　

この回答へのお礼

早速の回答どうもありがとうございました。（余りのレスポンスの良さに少々驚いております）
ど素人の私にも良く理解できる適切かつ詳細な回答をして頂き、とても感謝しております。

私もネットで色々なブログを読んだりして調べた結果、今回のような地盤改良なら２５万円前後が適正価格なのではと漠然と考えておりました。

現在依頼している工務店にここで頂いた回答を話してみて、適正価格と思える値段で施工してもらえるように交渉したいと思います。

お礼日時：2010/04/30 21:01

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2010/04/30 15:48

スウェーデン式サウンデイング試験は殆ど信用していない者ですが

本件議論はそれを前提としなくてはいけませんので
一寸した障害物でも試験値が違う　土質や支持地盤不明等からですが　
　例；以前深さ1.5m混合処理をさせた時は　工務店の土工さんに
　　　バックフォーにて硬化剤(実費）を混練させたので　費用は1日分日当
失礼では有るが　建築工事が小さいので　此方でも利益出そうと考えたかな
基礎工法・土質の説明・配置図に地盤改良面書き入れ　等確認して下さい

この回答へのお礼

早速の回答どうもありがとうございました。

>失礼では有るが　建築工事が小さいので　此方でも利益出そうと考えたかな
実は私もこのように考えておりました。もともと儲けの少ない狭小離れの新築工事ですので、このようなところで少しでも利益の上乗せを考えているのかも知れません。


>基礎工法・土質の説明・配置図に地盤改良面書き入れ　等確認して下さい
地盤調査結果は細かいデータや配置図等のpdfファイルをメールで貰ってありますが、素人の私にはちょっと解読できませんでした。しかし今現在ネットでデータの解析方法を勉強中です。

お礼日時：2010/04/30 21:09

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/04/30 22:41

高いか安いかで言えば、一般的な表層改良の価格が坪単価2～3万円程度なので、16～24万円程度と考えると高いのかもしれませんが、木を見て森を見ずにならないように注意した方がいいと思います。

現場を見ずして正確な費用は分かりませんし、お見積りされた会社の質も状況も分からないので、一概に高いと言い切ると大変失礼な話だとは思いますが、どうしても延べ床面積が狭くなれば、利益幅も減る割には手間はかかるので、どこかで費用調整が出てきますし、全体のプランや設計、施工などを鑑みて、トータルで高いのか安いのか、自分の目指している家のベクトルと一致しているのか、仕事は丁寧なのかを見ながら、価格交渉してゆけばいいと思います。

あまり参考になる回答ではありませんが…。

この回答へのお礼

　早速回答して頂きありがとうございました。

　しかし当方が素人のためか、回答の趣旨がどうもよく理解できません。
　小さい建築なので利益幅が減るためどこかで費用調整が出るとのことですが、本体工事（見積り）は損をするような価格でもないのですから、この場合は単に下請けに出す地盤改良工事で適正以上の利益を上乗せしているだけなのではないでしょうか？
　しかもまだ契約以前の段階ですので設計・施工・仕事の丁寧さ等を鑑みることなどできませんし、そういう時には既に地盤工事費用は支払済みになっている筈です。

　よって私としては地盤改良費用自体が安いか高いかを考えている次第です。

お礼日時：2010/04/30 23:13