宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業だとみなされると思いますが、 この他人についてどこまでを他人とするのでしょうですか。 たとえば、法人で親会社や同族会社も他人の関係になるのでしょうか

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A 回答 (2件)

まず、


「宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業だとみなされる」
というのは、
「宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業と定義される」
というのが正しい表現です。

「みなす」とは、たとえば
民法第三十一条 (失踪の宣告の効力) の条文ですが、
 前条第一項の規定により失踪の宣告を受けた者は同項の期間が満了した時に、同条第二項の規定により失踪の宣告を受けた者はその危難が去った時に、死亡したものとみなす。

と、あります。
すなわち、死んでいるか死んでいないかわからないけれど、法律上は死んでいることに決めてしまうこと。
それが「みなす」という意味です。
「他人物件の賃貸借の媒介」は「宅建業か宅建業でないかわからない」ということはありません。
宅建業だと法律で要件を定めているので、「みなす」とは言いません。


次に、法人で親会社、同族会社の関係ですが、いずれも他人の関係で結構です。
それは他の方がお答えになっているとおりです。

ただ、他人か自己かという問題は、法人の話になると厄介です。
取締役の自己取引という問題があります。
商法から会社法を最近分離しましたが、内容的には変わっていません。
親会社と子会社で取引をするとき、どっちも同じ社長だったら社長が一方の会社の利害関係者に利益を与えて、もう一方の会社の利害関係者に損失を被らせる不正が可能です。

それをさせないために取締役の自己取引が制限されています。
やっちゃいけないわけではありません。
取締役会の議事録を付ければいいのいですが、面倒なので最近は親子会社での「兼任取締役」は減らす傾向にあります。
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兄弟でも親戚でも同族会社ても「他人」です、


ただし、宅建業とみなされるのは、継続的に「業」であることが必要です。
従って、親戚から1度だけ依頼されたような場合は、「業」とはいえないので、何らの心配はないです。
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Q自己所有建物の賃貸と宅建業法

自己所有の建物を賃貸することについては、宅建業法で定められた業務ではないので、宅建業の免許は不要ですが、宅建業者となっているものが自己所有の建物を賃貸する場合は、宅建業法上どうなるのでしょうか?

1)自己所有の建物の賃貸なので、宅建業法の適用外業務なので、重要事項説明など宅建業法で定められた行為も不用

2)自己所有の建物の賃貸であっても、宅建業として免許を受けているものは、重要事項説明などする必要がある。

の2つの考え方ができると思うのですが、どちらになるのでしょうか?

Aベストアンサー

No.2です。
(重要事項の説明等)第35条 宅地建物取引業者は、宅地若しくは『建物の売買交換若しくは貸借の相手方』若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない

この条項からも解るように、〔自己所有の物件を賃貸に出す場合でも、これは業として行っているので、当然、業法の制限を受けます。
なお、自己の物件の売買でも同じです。

少し考えてみれば理解されると思いますが、〔仲介業務〕だけが「不動産業」ではありません。

むしろ、『自己所有の物件を扱うのが本来の姿です』

Q親子、親戚、同族会社或いは他人との賃貸借契約について

親子、親戚、同族会社の賃貸借契約の法律関係にについて教えてください。
例えば、親子で、土地の持分1/2として、子が親から土地を借りる賃貸契約を結んでいたとします。
親が、銀行から借り入れし親の持分だけ根抵当で担保に入れていて、銀行から抵当権の実行(競売)をされた場合、子の持分の権利ははどうなりますか。
持分ですので土地は区切られていませんので、その後土地の利用について競売で手に入れた人も、子供も複雑な権利関係になってくると思いますが、法律ではどのようになっていますか。
親子、親戚、同族会社の各間も、あるいは全く他人の持分の場合も同じかどうかも教えてください。

Aベストアンサー

土地の共有者の関係が、親子ではなく、親戚とか個人とその者の会社であろうと同じ事です。土地が共有であって、賃借権があくまで自己所有以外の部分にのみ設定してある、つまり、持分に設定している限り、賃借権は無効です。自己持分も含めて、土地全体に賃借権を設定していれば、他人と共に建物を共有している場合なら、自己借地権として認められますが、あくまで「親の持分にのみ」賃借権を設定しているのであれば、その賃借権は無効です。恐らく、法律の専門家を入れず、当事者だけで、そのような契約をしたのではありませんか?無効ですから、「持分への賃借権」は仮に登記申請しても却下されます。したがって、無効な賃借権は考えなくてもいいですから、親の土地が抵当権の行使を受け、競売により、その買受人が新所有者となり、買受人と子の共有地となるわけです。そして、その土地のその後の使用収益については双方の話し合いによる事になります。

Q宅建業法違反について質問させてください。

宅建業法違反について質問させてください。

ある建設会社さんと土地売買契約と建築請負契約を結びました。
その会社は実質、社長さんが一人で経営しています。
けれど社長さんは宅建主任者の資格を持っていません。

重要事項の説明については宅建主任者の免許証の提示もなく、無資格の社長さんが[重要事項説明書を読み上げる]という形でした。
重要事項説明書に記載されている宅建主任者の名前は、明らかに社長さんとは別人の方です。

詳しい事は民事の問題なので割愛させていただきますが、契約後こちらの会社との度重なるトラブルで20回以上会社に行ってますが、一度たりとも宅建主任者の資格を持つ方を見かけた事はありません。

素人考えではありますが、この会社は宅建主任者の名義貸し(借り)と、無資格者による重要事項説明という宅建業法違反を犯している様に思えるのですが・・・・・・

もしかして仲介業ではなく、自社で土地・建物を売買する場合は、こういう事をしても違反にはあたらないのでしょうか?

金銭的・精神的に受けた被害は民事の問題でしょうから置いておいて、こういう業者は行政処分の対象になるのでしょうか?

宅建業法に詳しい方がいらしたら、教えていただけると、とても助かります。
勉強不足で申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

宅建業法違反について質問させてください。

ある建設会社さんと土地売買契約と建築請負契約を結びました。
その会社は実質、社長さんが一人で経営しています。
けれど社長さんは宅建主任者の資格を持っていません。

重要事項の説明については宅建主任者の免許証の提示もなく、無資格の社長さんが[重要事項説明書を読み上げる]という形でした。
重要事項説明書に記載されている宅建主任者の名前は、明らかに社長さんとは別人の方です。

詳しい事は民事の問題なので割愛させていただきますが、契約後こちらの会社...続きを読む

Aベストアンサー

問題続きですね!
あっごめんなさい不動産業者です。

ご回答します。
まず、この場合しくみとしては主任者がいないけど不動産会社を設立したい
おばかな人の、曖昧でもろい構造です。
というのも、多分主任者の名前を有料で借りてるんでしょうね!

これって以外に店舗展開しているとことではよくあることです。
でもそれは、会社の中に確かに存在する人が主任者でいるにも関わらず
人員が多い為、主任者数が足りといったところからでるものなので
問題はないというか・・・
でも、今回は実際いない人物を社員登録をして申請をして
主任者の名義を借りている状態ですので、不動産業者としては
根本的に成り立っていないといった感じです。
悪徳中の悪徳ですね!

そして、行政処分の対象にもなりますし、
おそらく、契約書類にその不動産会社が所属する
不動産協会って書いてあると思います。
そこに一連を相談、報告をすれば
宅建業法違反により、もれなく宅地建物取引主任者の
資格も剥奪されます。
まず、そっちのほうがいいかもですね!

というのも、名義だけかしているのに、問題を起されて
自分の免許が剥奪されるのであれば、けつをまくって
逃げるあるいはこちらの見方につけられる可能性も
あります。

それから処分やら裁判といった流れのほうが、
おそらく簡単に悪事を公にできるでしょう。

万全バックアップしますよ!
人の夢をぶち壊したんですから正当なやり方で
追い詰め謝罪の一つでもさせましょう。

問題続きですね!
あっごめんなさい不動産業者です。

ご回答します。
まず、この場合しくみとしては主任者がいないけど不動産会社を設立したい
おばかな人の、曖昧でもろい構造です。
というのも、多分主任者の名前を有料で借りてるんでしょうね!

これって以外に店舗展開しているとことではよくあることです。
でもそれは、会社の中に確かに存在する人が主任者でいるにも関わらず
人員が多い為、主任者数が足りといったところからでるものなので
問題はないというか・・・
でも、今回は実際いない...続きを読む

Q宅建業法の報酬の上限と、代理・媒介の関係について

宅建業法では代理と媒介という2つの形式を定義しています。

宅建業法では、一方と代理契約を結び、他方と媒介契約を結ぶ行為は禁止していません。
そのため、通常は代理の場合は仲介手数料が発生しませんが、代理販売であるにもかかわらず、仲介手数料が発生するケースもあるようです。

そこで以下のことが疑問に思われますので、ご回答下さい。
1)売り主側-代理契約-業者-媒介契約-買い主 というような関係になります。
 ここで、売り主の代理人である自分自身に対して、買い主を紹介(媒介)するという行為は、自己契約に当たるのではないかと思いますが、そういう考えは成立しないのでしょうか? 成立すれば自己契約の禁止に該当すると思うのですがそうはならないのでしょうか?

2)宅建業法では報酬の上限を定めていますが、賃貸と売買の場合では異なる設定になっています。賃貸の場合は双方からの合計の上限が定められ、売買の場合は片方から受け取れ額の上限が定められています(但し賃貸の場合でも原則として片方から受け取れるのは上限の半分になっています)。
また代理の場合は、媒介の場合の倍となっています。媒介は両者から、代理は片方からと考えると、業法の本来の目的は、業者の受け取れる全体の上限を規定している様に思います。
しかし、代理として上限、媒介として上限の報酬を得ると、通常もらえる額の上限の1.5倍の額まで得ることができるように思えます。
これは宅建業法上問題ないのでしょうか?

宅建業法では代理と媒介という2つの形式を定義しています。

宅建業法では、一方と代理契約を結び、他方と媒介契約を結ぶ行為は禁止していません。
そのため、通常は代理の場合は仲介手数料が発生しませんが、代理販売であるにもかかわらず、仲介手数料が発生するケースもあるようです。

そこで以下のことが疑問に思われますので、ご回答下さい。
1)売り主側-代理契約-業者-媒介契約-買い主 というような関係になります。
 ここで、売り主の代理人である自分自身に対して、買い主を紹介(媒介)...続きを読む

Aベストアンサー

先の回答の書き方は少しおかしな点もありましたので、若干訂正させてください。
(代理とか販売代理という形態にて買主側に報酬を請求することは経験的にもありませんので、少し調べてみました)

実務的には稀なケースかもしれませんが、一応理屈の上で書きますと、まず当初質問者が書かれた、
売主(Aとします)-(代理契約)-業者(Cとします)-(媒介契約)-買主(Bとします)
コレも形の上ではアリです。

質問者が書かれている「自己契約」というのは、基本的には代理と契約当事者を兼ねる行為です。つまりはCがAの代理となり、且つCが買主にもなるようなパターンです。こうなるとC一人の独断で契約が行われてしまう事になります。

一方、
>自分自身に対して、買い主を紹介(媒介)するという行為は、自己契約に当たるのではないか
の点ですが、CのBに対する媒介業務というのは、例えば売物件を紹介したり重要事項説明をしたり契約書を交付したりという買主を対象とした業務です。これはこれでBとCとの媒介契約に基づく業務で、CがC自身をBに紹介するというのは業務であっても契約行為ではないし、自己契約という風にはなりません。

質問者に勘違いがあるとすれば、媒介契約というのは売主、買主、業者の三者契約ではなくて、
売主-(媒介契約)-業者(1社or複数社or分かれ)-(媒介契約)-買主
という契約です。CがAと代理契約していても、CとBが媒介契約することは一応別系統の話です。


あり得ない例ですが、CがBの代理人としてCと媒介契約を結べば自己契約となりますよね。

>仲介(媒介)契約が成立していなければ、仲介手数料ではないでしょうから、その費用の名目や根拠は何になるのでしょうか?

先にも書いたように、代理とか販売代理という形態で買主側に報酬を請求する事は稀なので、実務的にはあまり経験がありませんが、双方代理として(原則禁止だが本人の承諾があれば可)代理報酬を得る、もしくは代理の話ではなくなりますが、上で書いたように媒介契約を締結して媒介報酬を得る、という方法になりそうです。

ここからは余談であり私見ですが売主、買主相手にそれぞれ代理と媒介を行えるってのは、ルール上はOKなんでしょうが、ややこしいだけでなくちょっとグレーな部分もある気がしますよね。
例えば宅建業者が「売主」となり売買する場合には、買主相手に媒介契約まで締結して媒介報酬を受ける事は出来ません。
もちろん代理っていうのは厳密には売主とは違うわけだけど、売主の代理であれば売主「みたいなもの」ですしね・・。

だから暗黙のルールってわけじゃないけど感覚的に、代理の場合、相手方から(双方代理にせよ、媒介にせよ)報酬を得ることは稀なのだと思います。もっと言ってしまえば分譲業者が他の業者に販売代理を依頼する場合などを除いて一般人同士の売買取引で代理という形態で業者が入る事が稀でしょうが・・。

先の回答の書き方は少しおかしな点もありましたので、若干訂正させてください。
(代理とか販売代理という形態にて買主側に報酬を請求することは経験的にもありませんので、少し調べてみました)

実務的には稀なケースかもしれませんが、一応理屈の上で書きますと、まず当初質問者が書かれた、
売主(Aとします)-(代理契約)-業者(Cとします)-(媒介契約)-買主(Bとします)
コレも形の上ではアリです。

質問者が書かれている「自己契約」というのは、基本的には代理と契約当事者を兼ねる行為で...続きを読む

Q宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業だとみなされると思

宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業だとみなされると思いますが、 この他人についてどこまでを他人とするのでしょうですか。 たとえば、法人で親会社や同族会社も他人の関係になるのでしょうか

Aベストアンサー

まず、
「宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業だとみなされる」
というのは、
「宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業と定義される」
というのが正しい表現です。

「みなす」とは、たとえば
民法第三十一条 (失踪の宣告の効力) の条文ですが、
 前条第一項の規定により失踪の宣告を受けた者は同項の期間が満了した時に、同条第二項の規定により失踪の宣告を受けた者はその危難が去った時に、死亡したものとみなす。

と、あります。
すなわち、死んでいるか死んでいないかわからないけれど、法律上は死んでいることに決めてしまうこと。
それが「みなす」という意味です。
「他人物件の賃貸借の媒介」は「宅建業か宅建業でないかわからない」ということはありません。
宅建業だと法律で要件を定めているので、「みなす」とは言いません。


次に、法人で親会社、同族会社の関係ですが、いずれも他人の関係で結構です。
それは他の方がお答えになっているとおりです。

ただ、他人か自己かという問題は、法人の話になると厄介です。
取締役の自己取引という問題があります。
商法から会社法を最近分離しましたが、内容的には変わっていません。
親会社と子会社で取引をするとき、どっちも同じ社長だったら社長が一方の会社の利害関係者に利益を与えて、もう一方の会社の利害関係者に損失を被らせる不正が可能です。

それをさせないために取締役の自己取引が制限されています。
やっちゃいけないわけではありません。
取締役会の議事録を付ければいいのいですが、面倒なので最近は親子会社での「兼任取締役」は減らす傾向にあります。

まず、
「宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業だとみなされる」
というのは、
「宅建業法における他人物件の賃貸借の媒介の場合は宅建業と定義される」
というのが正しい表現です。

「みなす」とは、たとえば
民法第三十一条 (失踪の宣告の効力) の条文ですが、
 前条第一項の規定により失踪の宣告を受けた者は同項の期間が満了した時に、同条第二項の規定により失踪の宣告を受けた者はその危難が去った時に、死亡したものとみなす。

と、あります。
すなわち、死んでいるか死んでいない...続きを読む

Q宅建過去問 平成8年 問47(2)(宅建業法)

宅建過去問 平成8年 問47(2)(宅建業法)
(2)宅地建物取引業者 (事務所数1) がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で,地方債証券の額面金額が1,000万円であるときは,金銭の額は,100万円でなければならない。
「正しい」

地方債証券額が1000万(900万相当とみられる)ので
金銭の額は100万円で「足りる」とは思うのですが、
(2)の問題文は、100万円「でなければならない。」となってるので・・・

100万円でも、200万円でも、300万円でも、「100万円以上なら問題ない。(多い分には支障はないということで)」と、思ってしまうのですが、それは、間違ってるのでしょうか?

それとも、(2)の「でなければならない」に対して、僕はなにか日本語の読み間違えをしているのでしょうか?

(1)、(3)、(4)が間違いなのは解るのですが、どうしても「でなければならない」という日本語として国家試験に出しているところがひっかかります。営業保証金は、余分に払うことは許されているのでしょうか?いないのでしょうか? どなたかよろしくお願いします。

宅建過去問 平成8年 問47(2)(宅建業法)
(2)宅地建物取引業者 (事務所数1) がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で,地方債証券の額面金額が1,000万円であるときは,金銭の額は,100万円でなければならない。
「正しい」

地方債証券額が1000万(900万相当とみられる)ので
金銭の額は100万円で「足りる」とは思うのですが、
(2)の問題文は、100万円「でなければならない。」となってるので・・・

100万円でも、200万円でも、300万円...続きを読む

Aベストアンサー

確認をとっていないので推測に過ぎませんから話半分で聞いてもらいたいというのを先にお断りしておきます。

供託は何でもできるわけではありません。できる場合は法令上の一定の根拠が必要です。そこで営業上の保証供託の場合、金額が法令の規定で義務として定まっているわけでして、その金額の供託は法令上義務であるわけですが、それ以外の供託についての権利があるわけではありません。すると、理論的に考えれば「義務を超える供託は法令上の根拠のない供託であるからできない」と考えるべきです。
よって、「多い分」は供託を認める法令上の根拠がないから理論的には供託できないと考えるべきだと思います。

まあ実際する人もいないとは思いますので議論にならないのかもしれませんが。

Qこれは宅建業法違反ですか?

不動産の売買を反復継続して個人が行うと宅建業法違反になるそうですが、父から相続した土地が4か所にあるのですが、これを売却することは業法違反に当たるのでしょうか?

Aベストアンサー

その4箇所の土地を売り切ってしまえば終了という程度であれば反復継続には当たりません。
しかしその土地が広大で、何区画にも区切って切り売りするとなれば反復継続性があると見なされると思います。

Q同族会社の株式譲渡による親会社化

A、B、C社の3社を同族経営しています。B,C社の個人名義の株式(100%所有)をA社に有償譲渡してA社が親会社B,Cを子会社とする予定です。そこで
(1)株式は自由に譲渡できるので何等問題は無いと思うのですが注意点等があれば御教示ください。
(2)株式の譲渡によりAが親会社になる事は登記とは関係がないので何らかの登記申請をする必要は無いと思っていますがよいでしょうか。

Aベストアンサー

(1)B、C社の株主が、A社の取締役の場合、その株式の譲渡契約は利益相反行為になりますので、株主総会(取締役会設置会社では取締役会)の承認を得てください。また、その株式に譲渡制限がある場合、承認機関(取締役会など)の承認を得てください。B、C社が株券発行会社である場合、株式の譲渡の際にはその株主から株券の交付を受けて下さい。実際に株券を発行していないのでしたら、一旦その株主に株券を発行してから、株券の交付を受けて下さい。

(2)発行済株式の総数や資本金の額が変わるわけではありませんので、登記申請の必要はありません。B、C社の株主名簿を書き換えればよいです。

Q宅建業法で定められた業務になりますか?

賃貸物件をさがしている不特定多数の人を広告やインターネットで集めて、その人を不動産業者に紹介して、紹介料として不動産業者またはその人から料金をもらうのは宅建業法で定められた業務になり宅建業の免許は必要になりますか?

Aベストアンサー

>その人を不動産業者に紹介して、紹介料として不動産業者またはその人から料金をもらうのは宅建業法で定められた業務になり宅建業の免許は必要になりますか?

斡旋業務として判断されると思いますよ
仲介料を取らなければ免許はいりませんが
仲介料をとる場合は免許が必要になるかと

Q労働組合を脱退する方法(現在親会社にみなし転籍してます)を教えてください

私は、自動車販売会社の本社に勤めていました。2年ほど前に親会社(労働組合はなし)が各社の事務部門を統合する会社を設立したため私を含め50名ほどが親会社に出向になりました。出向といっても会社側で退職金の問題などが解決しないため身分はみなし転籍となっています。しかしながら、上司からは事実上の転籍と説明を受けている状況です。
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労働組合からくる通達なども前の会社の話ばかりで実質何の役にもたっていないですし、給料は現在の会社の基準で支払われています。
どうしたら、この転籍メンバーが労働組合から脱退できるのか、アドバイスをいただきたくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。たびたびすみません。
訂正です。
御社における労働協約(会社と組合が結ぶ協定)において、「ユニオン・ショップ制」を取っているならば話は違ってきます。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%A6%E3%83%8B%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%83%E3%83%97
まずは労使協定の確認ですね。


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