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古い家屋を解体して売却すべきか?

都下、私鉄駅5分程度の一戸建てを所有しています。
これを売却する予定です。

家屋は築40年で、ほとんど価値はありません。
売却する時は、家屋を解体して売却しようと思ったのですが、広告を見ると「古屋あり」という広告もあります。
解体しないで「古屋あり」ということで、売りに出した方が良いのでしょうか?

価格や成約に与える影響を教えてください。

注、解体して売却する場合、解体費用は売却費用に算入できるはずなので、その点はご忠告無用です。

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A 回答 (7件)

建築及び宅建業者です。



考慮すべき点は税金、瑕疵、印象の3点です。
税金は、居住用財産の売却であれば控除が大きいですが、更地にして引越し、なかなか売れないのでとりあえず駐車場にするなど他の利用をすると控除が受けられませんし、3年目の年末までに売れないと控除は受けられません。なので解体せずに売れるまで住むと言う方もいるでしょう。
またそもそも居住用財産ではない場合、譲渡益は大きい可能性があるので、解体費用を経費にしたいので直前まで解体しないとか、住宅の無い土地だけになると固定資産税が高くなるとか、色々な理由がケースバイケースで考えられます。

瑕疵に関しては、古家付きで売却すると建物の瑕疵の問題が出てきます。瑕疵担保を負わないと言う契約をしても隠れたる瑕疵の場合や知っていて告知しない瑕疵の場合、瑕疵責任を負わされる例もあるので、更地の方が良い場合もありますし、契約に解体を条件にする、かつ解体費用分を値引きするか、売主負担するという事も考える必要があります。
なお、土地の瑕疵に関しては、実は解体するまで分からないと言う事が稀にあります。なので、更地にした方が問題が少ないと言う業者もいますね。微妙なところです。

印象に関しては、あまりに古い建物は印象が悪いと言う事があり、売れにくくなります。また極小の土地だと更地だと狭く感じると言う事もあります。
見た目的にまだそれほど酷く無い(住めそうな感じ)ならそのまま、あまりにも古いなら解体という選択肢もありでしょう。

後は、もしなかなか売れなかった場合、業者が買い取ると言う事もあるでしょう。その場合は解体費用などかけずに、解体も業者に任せて、とりあえず売り抜けてしまうという選択肢もあります。貴方は費用を一銭もださず、仲介手数料も出さず、売れずにずっと残っているリスクも背負わずに、とっとと売ってしまうと言う事です。もちろん価格は市価の6~7割ですが。
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この回答へのお礼

専門的な立場からのご回答をありがとうございます。

すみません、情報が抜けていましたが、現在居住しておりません。
相続した時にも、居住しておらず、3000万円の控除対象外です。これが痛いです。

瑕疵の問題ですか。ありがとうございます。

「住宅の無い土地だけになると固定資産税が高くなる」これについては税務署に問い合わせます。

駐車場にすると言う選択肢はありません。これも非常に痛いのですが、いわゆる敷地延長なので、駐車場にはできません。

お礼日時:2010/11/11 21:49

No.6です。



>更地にして引越し、なかなか売れないのでとりあえず駐車場にするなど他の利用をすると控除が受けられませんし

ちょっと補足です。
更地にした場合は、更地にしてから1年以内に売却しないと居住用財産の控除は適用されません。これ、重要な判断材料ですね。
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解体費用を売却経費に計上する場合は、売却のために解体した事が必要であり、解体後長期間してからの売却では解体費用を売却経費に計上できない場合もあります。

確実に計上するためには、解体せずに売却し、売買契約書に「解体を条件とする」として解体したほうが確実です。
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今お金があれば解体するけど、ない人は契約決まってから解体するんじゃないですか?

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不動産業者です。


家屋がまだ十分に住めるような状態なのか?否か?が問題です。
見た目、家屋の利用が無理な様であれば、解体して山砂など表面だけでも整地して売りに出せば、印象は良くなります。
いづれにしても土地値での取引となりますから、早く売れるという事からすると、解体したほうが良いでしょう。
土地を購入される客層の場合(富裕層は除きます)、気に入ってからメーカーさんや工務店、設計事務所などでプランを作成してもらい、簡易な見積もりなど取得し、土地建物の総額や諸費用など算出して、資金計画に見合うかどうか?ローンの事前審査は通るか?など気に入っても契約に至るまでに時間がかかります。
特段欠点が無いような土地ならば、何も無い方が一般の方は建築後をイメージし易いのです。
但し、30坪以下の狭小地などの場合は更地にすると、尚更小さく感じますので古家があった方が売りやすい。
価格は建物があっても無くても土地値での取引で原則解体費用は、売主負担です。
建物に一切価格転嫁しないことにより、建物付で売却した場合も瑕疵担保を一切免責するという特約を付帯しても、買主さんも納得します。
まずは、信頼できる不動産業者2から3社へご相談を。
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この回答へのお礼

専門的な立場からのご回答をありがとうございます。

家屋は、軽量鉄骨二階建て4DKです。
建築後、リフォームはしていません。これが問題。
自分が住む分には、納得していますから、まだ住めると思いますが、せっかく新しく買った人が住むとは思っていなかったので、「解体して売却」と思っていたのですが、「古屋あり」との広告が目に付いたので、今回の質問となったわけです。

まだ具体的に動いてはいませんが、いずれ業者に相談します。

お礼日時:2010/11/11 21:41

自分で直接取引;既存家屋有りで出して反応を見る


仲介業者を入れる;意見を聞く
具体物見ないでは何とも言えないと思うが
既存建物次第で買客に与える印象が違う(何方?)
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相対取引なんで運次第です



古屋を欲しい人が運よく見つかれば良いでしょうが、いなければ敬遠されるだけです
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Q解体した建物は取得費を計上できない?

譲渡所得を申告する際の、「建物の取得費」について教えてください。

35年前に購入した土地・建物を、12年前に建物を取壊して更地にし、去年、売却しました。

建物の取得費=建物の取得価額(約120万円)-償却費相当額

とあるのですが、23年目で解体しているため、償却費相当額を計算するのに用いる「経過年数」を何年にすれば良いか分かりません。
次のうちのいずれでしょうか?

1.利用した23年
2.35年
3.建物を取り壊しているので、償却済み。建物の取得費は0円
4.その他

どうかよろしく、お願い致します。

Aベストアンサー

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産の譲渡に要した費用」とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く。)をいう。

(1)資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他当該譲渡のために直接要した費用

(2)(1) に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地(を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用

ということで、取得費ではありませんが、譲渡費用として控除できると思います。

所得税基本通達33-8では
土地の譲渡に際しその土地の上にある建物等を取壊し、又は除却したような場合において、その取壊し又は除却が当該譲渡のために行われたものであることが明らかであるときは、当該取壊し又は除却の時において当該資産につき「必要経費に算入される資産損失の金額」の規定に準じて計算した金額に相当する金額は、当該譲渡に係る譲渡費用とする。

とありますので、35年で償却計算して資産損失を出して良いと思います。
また、解体費用についても

所得税基本通達33-7では
「資産...続きを読む

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。

Q土地を売ったのですが、申告しなかったので税務署から問い合わせが来てしまいました。

 平成15年に兄弟3人の共同名義の土地を売りました。手続きは兄がやりました。私の分は60万ほどでした。
 確定申告しなければいけなかったようで(無知でお恥ずかしいのですが)今日税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類がきました。
 申告しなかった理由を尋ねている物なのですがただ申告しなかっただけと書いたらいけませんよね。
 払わないつもりはなかったのですが、税金はかからないかもと言われましたので、ついそのままにしてしまいました。
 これからどのような手続きになるのでしょうか?申告しなかった理由をなんてかいて送ればよいのでしょうか?

 ・売った土地は今住んでる県ではありません。
 ・主人は自営業ですが、私は主人の扶養で所得はありません。

 税金の事などなにもわかりませんので、教えていただければ助かります。宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(課税標準額といいます)。

特別控除は5年以上持っていた土地を売却するのであれば最低100万円、行政などによって収用を受けた場合は最高5000万円を受けることができます。

あなたの土地の売買の利益が60万円だと仮定すると5年以上その土地をもっていた場合は全額特別控除の100万円によって控除され、土地の譲渡所得については税金がかからないと考えられます。

確定申告については税金がかからない場合はする義務がありませんから、その他に所得がなければ、その「譲渡所得の申告についてのお尋ね」に理由を書けば終わりかなと思います。

ただ土地税制は結構複雑なので税務署の担当の人に、「この様な書類が送られてきたんですけど、どうしたらいいですか?」と聞いておいたほうが無難ですね。
上記の説明はその土地を所有していたのが5年以上と仮定してお話しているので。

そして、税法上の扶養控除の判定は特別控除前の所得で判定します。
この場合、あなたは旦那さんの扶養に入れない可能性が出てきますので、旦那さんの修正申告が必要になることも考えられます。

いずれにせよ一度税務署に連絡をして聞いたほうが良いと思います。

土地を売買した場合は譲渡所得として申告が必要になる場合があります。
そして税務署は土地の売買について把握しており今回のような通知を出してきます。

土地の譲渡所得の場合は給与や年金、事業所得といったような一般的な所得と分けて、その譲渡所得に関わる部分を別立てでを計算する分離課税という形を取り、分離課税用の確定申告書を使用します。

土地の譲渡所得の計算として。
土地の売却価格からその取得価格を引き、特別控除と呼ばれる控除を引いた差引きが税の計算をする上での基礎になります(...続きを読む

Q古家付き土地として現況で売る場合の瑕疵責任

古家付き土地として築15年の家を売る場合と、普通に家付き土地(家と土地合わせての価格でどちらがいくらかとか表示はしない)を古家付き土地と同額で売る場合にはどちらがどのようなメリットデメリットありますか?たとえば古家付き土地として売ったら瑕疵担保責任は負わなくていいとか?(古家付き土地というのは古家はおまけみたいなイメージだから瑕疵があっても責任がないのですか?現在瑕疵はもちろんありません)

Aベストアンサー

税法上や売買にかかわることで古家と中古住宅の違いはあるのでしょうか?

⇒税務上は、売却物件が自宅なのか否か、による差はありますが、
 「古家付き」か「中古住宅」か、あるいは、瑕疵担保責任の有無による差はありません。

 売買にかかわることでも、土地と建物が売買対象物件である点は同じですから、
 「古家付き」か「中古住宅」かで、本質的な差はありません。

 瑕疵担保責任を付けて、買主側に安心感を与えて売りやすくするかどうか、
 あるいは、買主が「瑕疵担保責任を○ヶ月付けてくれるなら買うよ」と言って来たとき、
 売主としてどう判断するか、ということだけだと思います。



  

参考URL:http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/11.html

Q評価額より安い金額で土地を売った場合、課税される税金は評価額と売値のどちらが対象になりますか?

現在、登記済みの評価額が6000万円の遊休地を所有するも、この金額では到底買い手が付かず、無駄に高額な固定資産税を払い続けて数年が経過した人がいます。

ですが、仮にこの遊休地を3000万円で買いたいと言う人(他人)が現れ、このまま税金を無駄に払い続けて使い道の無い遊休地を維持するよりも、安くても買ってくれる人がいるなら売却した方が良いとして、評価額の半額の3000万円で売却したとします。

ここで質問です。
(1) この場合は当然売却の際に譲渡所得税などの税金がかかりますが、税金は土地の評価額を元に計算されてしまうのでしょうか?または、税金は土地の売値を元に計算されるのでしょうか?

(2) 評価額とはあくまで固定資産税の算出の為の金額であり、実際に土地を売り買いする場合の金額は持ち主が自由に定めても構わないのか?

(3) 例え土地の売値や買値がいくらになろうと、評価額は変わらないものなのか?

以上の事の回答を御待ちしております。皆様宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて構いません。しかし、あまりにも実体価値と乖離した価格での売買は、贈与という扱いを受ける場合があります。
例えば、普通に売りに出せば2,000万円位で売れる価値がある土地を身内に10万円で売ったとか。純粋な売買とは認められず贈与税の対象となる場合もあります。
しかし、それは実勢価格の問題であり、評価額に近い価格で売買しなければならないなどということはありません。

(3)(1)で書いたように、評価額というのは主に税金算出用の数字ですから、実際の売値や買値とは別の概念ですし、売買価格とは関係がありませんし変わりません。
しかし念のため書いておきますけど、評価額は不変の数字ではなくて3年に一度、評価替えを行うのですが、実際の売買市況や相場観がその評価における材料になっていることはあります。それでも3年後に評価額がいきなり半額になるようなことはまずありませんけど。

(1)譲渡所得税については「いくらの所得があったのか」が問題ですから、評価額の問題ではなくて実際に売買して得た所得をベースに考えます。
3,000万円で売ったのに、評価額が6,000万円だから6,000万円の所得を申告せよ、とはなりません。

しかし、例えば移転登記の際の登録免許税、取得した際の不動産取得税、毎年の固定資産税等を算出する場合には、評価額の6,000万円という数字がベースになります。評価額というのは、元々それらの税金を算出するための数字だからです。

(2)売買価格は自由に定めて...続きを読む

Q登記せずに建物を解体する場合

古家付の土地を売却するのですが、決済のときに土地は登記するのですが
建物は登記せずにすぐに解体します。解体は買主側がします。
そういう事は可能ですか?
また、こちらはどういう書類を買主に渡す必要がありますか?
また、気をつけないといけないことはありますか?

Aベストアンサー

解体する場合には、その家の所有権移転登記えお行って、解体後所有者が滅失登記するのが基本です

土地の引渡し時に、土地の買受人ではない名義の建物が残っているとローンの場合には貸付が留保されることがあります

ローンが無ければ売主買主の契約しだいです、
土地引渡し後買主が解体し、売主が滅失登記することでも問題はありません
 が トラブル防止のためにそのことを契約に盛り込むか、別途 覚書等を交換し証拠を残しておく必要があります(どちらかと言うと買主の権利保存行為)

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q解体予定の土地建物取得と消費税

解体予定の土地建物取得。
売買契約書には土地建物の売買金額は分けていない。

質問は、時価評価した建物部分に対応する仮払消費税を計上し、差額を全て土地勘定で処理するのか、そもそも土地取得のためなので仮払消費税を計上してはいけないのかわかりません。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 古い建物付きの不動産売買の場合には、建物価格をゼロとして、更に解体費相当額を取引価格より控除した価格をもって売買価格とする場合があります。この場合、路線価より低い価格となる場合もありますので、地域と取引経緯にもよりますが路線価を必ずしも上回るとは限りません。今回の売買契約は、消費税を明記していない契約ですので、売主、買主が各々合理的方法で土地建物の対価を区分することとなります。税務対応を優先するのであれば、価値なしとして建物0円でも構わないと思います。 参考ですが、土地建物一括取得の区分については、国税庁の資産税課情報第25号(平成12年8月29日)がありますが、必ずしもこの規定以外の方法は認めないというわけではありません。 税務説明ができる根拠を残すかとが大事です。

Q古い家を解体して更地にするには?

■古い家を解体して更地にしたいのですが、賢い手順、費用、手続き等を教えていただけませんでしょうか。
■むかし住んでいた土地付きの家ですが、今は誰も住んでおらず、あばら屋のまま放置しています。家の中には、かつて使っていた家財道具類がそのまま置いてありますが、はっきり言ってゴミ(産廃?)のようなものです。
■業者に頼むとしても、最初、どういう業者に相談するとよいのでしょうか? 家具類等を中に置いたままだと、解体費用等が高くなるのでしょうか? 忙しくて自分で作業をする時間は取りにくいのですが、業者に委ねる前に自分でやった方がいいことがありますか? 要するに、初めてのことなので、何一つ知識がありません。とにかく、更地にしたいのです。トータルで、できるだけ賢い方法、注意すべきこと等を教えてください。

Aベストアンサー

建築会社に依頼すればやってもらえます。
何社か見積を取れば開きが結構あります。

私の場合、2階建約40坪の木造住宅を解体したとき、ハウスメーカー紹介の会社や地元の土建業等に見積を依頼しましたが、安いところで約110万、高いところで170万円となりました。

家具は自分で処理できる場合は粗大ゴミとして処理したほうが安く上がります。
会社によっては込みこみでというところもありますが、たいていの会社は箪笥1竿幾らとか細かに数えて見積もりし産廃として処理するので膨大な費用がかかります。
個人で出す粗大ゴミと事業者が出す産廃では処分費用が全然違いますので個人で処分できるものはできるだけ処分することをお勧めします。
(見積を取って総合的に判断してください)

建物の床面積によって解体にかかる役所の手続きが必要となります。これについては業者にお任せしたほうがいいかと思います。

解体後の滅失登記は自分で行えるようです。
http://www.alfit.jp/honnintatemonomessitu.html

Q不動産譲渡所得の取得費の立証方法

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別控除も受けられません。)
このような場合に、次の点について教えていただければ助かります。
(1)当時の公示地価を調べて、この相場で買ったことは間違いないという説明文を母に書いてもらって取得費の価額を税務署に認めてもらうことはできないのでしょうか?
(2)当時の固定資産評価額は売買相場よりも格段に安かったことは公知の事実ですから、少なくとも権利証に記載されている固定資産評価額を取得費として認めてもらうこともできないのでしょうか?
(3)仮に上記(1)が認められる場合昭和60年の公示地価はどこに行けば調べられるのでしょうか?

最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?
例えば、9000万円で土地を買った人が1億円で売却したが、その売買契約書や領収証が火事で焼失してしまったときも、税務署は1億円の5パーセントしか取得費を認めないということになると思いますが、これはあまりにも不当な取扱だと思うのですが、どうでしょうか。
それに、昭和60年当時にしても、土地購入時に税務署かどこかの役所から、その売買について、いくらで買ったかについての問い合わせがあり、回答しているはずなので、税務署かその役所は、当時は売買代金額を知っていたはずなのです。
それにもかかわらず、時間が経過して、納税者が高齢になって売買契約書や領収証が見あたらなくなってからの売買でについては、その売買代金額の20パーセント(15パーセント+5パーセント)の税金を支払えというのはおかしいという気がします。
やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

土地譲渡所得の取得費の立証方法について教えてください。
昭和60年に、母が地方都市に住んでいたときに、当時の隣家(現在連絡先不明)から買った土地について、権利証は保管しているのですが(権利証には当然課税価格つまり当時の固定資産評価額は記載されています)、売買契約書も代金支払い時の領収証も見つかりません。私も当時のことを覚えていますが、近隣の売買相場で買ったことは間違いありません。(なお、母は介護施設に3年以上前に入り、住民票も移動していますので、居住用資産の売却に伴う特別...続きを読む

Aベストアンサー

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所得の金額を計算します」と書いてありますから、この運用に従えば良いわけです。(このマニュアルは大きな本屋さんならどこでも売っていますから「概算取得費控除の特例」という項目だけでも立ち読みして、ご自分の眼で確認してみてください。

「納税者が立証したとき」とありますから、税務署に立証を期待するのはそもそも無理です。それと土地は1物4価となっている現実がありますから、上手に活用すれば領収書がある場合より有利になることも有り得るでしょう。

私なら、基本的には本件、辣腕そうな税理士さんを探し出して依頼して、税理士さんの権威を利用して立証する作戦を立てますが、その前に立証作業がどの位の難易度か見当をつけておくでしょう。そして自分でそろえられる資料は揃えておけば、税理士さんも気分よく引受けてくれるはずです。私は素手で税理士さんの門戸を叩けば「5%で計算するより方法がないでしょうね」と冷たくあしらわれると予想しますが・・・

1固定資産税評価額
 これは一番安い価格ですから、これを使って立証することは愚の骨頂というべきで、私なら無条件でパスします。

2路線価格(相続税評価額)
大きな図書館では古い路線価格図が閲覧できます。たとえば東京なら都立中央図書館に行くと、かなり古い年代の路線価も判ります。昭和60年というと、かなり古いですから国会図書館にでも行って、どういう機関が古い路線価格図を持っているか聞いてみるのはどうでしょう。
3公示価格
私なら昭和60年の日経新聞を大きな図書館で調べますね。日経新聞は毎年公示価格特集号を出しているからです。物件の近くの公示価格から単価を知ることはできるでしょう。朝日とか読売、毎日は購読していないので良く知りませんが調べてみる価値はあるでしょう。
4時価
領収書がなくても、日記とか手帳のメモが残っていないか、私なら探してみますね。おじさんとかおばさんに、聞いてみるのも良いでしょう。
質問者さん自身も記憶をたどって、何千何百万位かは思い出すと良いでしょう。登記簿を見ると誰から買ったかわかりますから、売ってくれた人に記録が残っていないか、念のため調べてみることもやってみます。不動産取引は金額が大きいから普通の人なら、大事に取っておいていることはあり得るでしょう。
5地価動向資料
地価の動向、上昇・下降傾向をマクロ的に把握し、自分の計算が正しいことも「立証手段」になるでしょう。自治体に聞いて、地域の地価を負っている資料を刊行していないか、私なら聞いて調べます。経済白書とか物価についての経済企画庁、国土交通省など政府刊行資料も調べてみますね。

万一、税理士さんに冷たくあしらわれたら、私なら自分で確定申告やってしまいますね。

確定申告では特別の資料を提出する義務はないですから、申告書だけ出して、後日税務署からの呼び出しを待ちます。呼び出されたら、上の資料、計算根拠資料を持参して、協議開始です。

>最後に、仮に、上記(1)も(2)も認められないとすると、税法の運用として非常に不当ではないでしょうか?・・・やはり、売買契約書や領収証以外でも、少なくともこれくらい以上の取得費はかかっているという立証方法が認められてしかるべきではないでしょうか。

私が持っているマニュアル「所得税確定申告の手引」(税務研究会出版局発行東京国税局課税第一部所得税課長監修)には「実際の取得費が譲渡収入金額の5%を超える場合で、この超えることを納税者が立証したときは、実際の取得費により譲渡所...続きを読む


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