鉄骨賃貸マンション建築の間取りについて

長文ですが、宜しくお願い致します。現在都内の地下鉄駅1分の所で古ビルを建て替えざる得ないため、賃貸マンション建築検討中です。土地は約60坪で南北に細長い不整形の為、北側奥の方は4階建ての建物に囲まれていて、日の当たり良くありません。駅近ですが大通りの裏なので、店舗需要は望めません。
今回2社のHMより提案を受け、間取りで悩んでおります。
5階にしますと日影規制のため、建築面積が少なくなってしまいます。
以下数字はm2で、40以下は1DK、40以上は1LDKです。

1案は鉄骨作り4階ホームエレベータで、賃貸部8戸は階段です。
1F 46・45→場合によっては2室つなげて自宅に変更(この場合は業務EVになります)
2F 37・34・45
3F 33・34・43
4F 自宅→場合によっては賃貸3戸に変更(この場合は業務EVになります)
採算を考えて日当たり悪い1階をあえて自宅使用でも仕方ないと思ってます。そうすると4階建ては1室賃貸が増えます。回りの方は老後は日当たりの良い一番上に住むべきと言いますが・・。

2案は鉄骨作り、賃貸部10戸は業務エレベータです。
1F 34・36
2F 32・36・30
3F 32・36・30
4F 32・36
自宅4F一部と5Fです。

これから全て1DKでいいのか、1LDKも必要になってくるのか判断できません
個数も空室リスク回避から、8戸より10戸の方がいいのか判断できません。
又業務エレベータはメンテにも費用発生するのですが、高齢化の将来のため賃貸戸数少なくても設置しておいた方がいいのか、この点も採算面で悩んでます。
4階建てで自宅を1階にしたときは、業務EV必須と思いますが。

提示採算は個数8戸の4階ホームエレベータの方がいいのですが、将来的に高齢化が進むため、エレベータ無の3階の需要がどうなるのか分からず困っております。何せ供給過剰なので。
立地は良いのですが、当方定年退職しており、大半を借入でやるため判断に迷っております。
お詳しい諸先輩方のご意見たわまれば幸いでございます。
補足

No.1 回答者： monta47 回答日時： 2011/01/24 09:52

はじめまして、よろしくお願い致します。

もうお歳なのであまりがんばりますと早死にしますよ。

その土地は、駐車場にしてはどうでしょうか。

ご参考まで。

この回答へのお礼

その選択肢も運用としてはありますね。只不整形地の為台数が稼げません。又土地が法人なのでその上に個人集宅だけ立てると、課税関係が複雑になるので、頭が痛いです。

お礼日時：2011/01/24 11:31

No.2 回答者： yasuto07 回答日時： 2011/01/24 09:56

ただ、建物だけの情報を頂いても、答えようがありません。

その土地の近隣の背景がかかれていないと、
大都市なのか、若者が多いのか、年寄りが多いのか、
駅はさびれているのか、反映しているのか？

要するに、貴方が客層をイメージしなければなりません。
業者は、いいたいこと、自分が立てたいものを進めてきますが、
採算を考えるのは、あなた自身です。

その町、その付近の、不動産をお客の振りをして、まわって、
基準の広さと、値段を貴方的に考えてみてください。

そしたら、幾らで、どのくらいの年令層をイメージして、
建物をつくるか、考えが巡ると思います。

私も、自分の貸家を2軒、造る時はしないの不動産屋を
沢山まわりました。自分の中ではいなかですが、
２DKで、6万円、２LDKでも、数千円アップくらいと
イメージできて、それより、少し小さいから、5.8万円と
広い方を、６．３万円で、貸すことを考えました。

幸に、たまたま、幼稚園と小学校近くなので、間借り人が、
でても、直ぐに次の人が見つかります。

ですから、貴方も、エレベーターが、必要かどうか、
実際に、借りる人になって、不動産屋を回ってみてください。

貸し部屋の数、駐車場を作るか？など、考えてから
再質問してください。業者の言いなりは、危険ですよ。

最悪、貸し部屋をもっと少なくして、予算自体を小さく
するのも、悪くないかもしれません。定年での事業なので
その辺、慎重に検討すべきです。貸し部屋をすくなくすれば
エレベーターはいらないわけですしね。

この回答へのお礼

おっしゃる通りと考えます。当方山手線内側でそこそこ賑やかなところで需要はあります、でももっと市場調査と10年後の不動産市況をどう考えるかは、自己判断しかないですね。地元の不動産屋は数社常に接触して情報を貰ってますが、判断に迷ってしまいました、迷うなら止めるしかないとは思います。土地が法人のため個人宅だけにも出来ないので、この点も悩むところです。機構融資を受けるため自宅部1/4規定があるのでなかなか小さく出来ません。貴重なご意見本当に有難うございます。

お礼日時：2011/01/24 11:46

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2011/01/24 10:15

HMは受注営業会社（口銭稼ぎ）設計＆施工は丸投げです

設計事務所と協働して設計図作り、施工会社に見積もり合わせするのが良いですよ
不動産屋は手がけたいプランを言うでしょが、大局は自己（＝設計）判断です
前回答文にある様に立地や敷地形状と道路付条件が不明だと何とも言い様がない
例えば、駐車スペースや地下部は容積率算定外（ボーナス）で造れます
居住スペースより収益性が良い場合があります
又　トランクルームなぞも有効性がありました

この回答へのお礼

設計士にも頼み工務店での見積もり採りましたが、残念ながら価格的にはHMと比較して優位性がありませんでした。前面道路12m容積率は500%もあるのですが、日影規制に掛かってしまい、高層化するとペンシルしか出来ません。子供の事を考えますと、借入金額も大きくしたくないところありました、どの程度折り合いを付けるか考えてます。今回は貴重なご意見有難うございます。

お礼日時：2011/01/24 11:54

No.4 回答者： kei1966 回答日時： 2011/01/24 11:56

ワンルーム系はそれほど日当たり重視じゃなくていいんです。

ご自身を4階にしてください。
１ＤＫ？今時ですか。最近は人気ないです。１LDKが新築は主流でしょう。
入居見込みは本当にあるんでしょうか。
デザイン性が良くないとその立地では人気がでるかどうか。
ただのユニットバスとかですか？あ～鉄骨だからそうですね、デザイン性は高くないはず。

私なら4階まで業務エレベータを入れ、１～3階はテナント付けますね。
その立地なら事務所ビルにした方が総工費は安いでしょう。
不整形でも駅そばで賃料がそこそこなら事務所ならいけませんか？
銀行さんづたいなどでテナント付けしてからすすめたほうが安心ですね。

退職後にやるなら総工費が高くなるのはお勧めできません。
そのとおり住宅系は供給過多です。
家賃保証で安定させるというなら別ですが。
1フロア三室100m2以下ということは階段も狭くないですか？
階段も変形であったりするとＥＶなしの引越しは最悪でクレーム来るでしょう。

この回答へのお礼

ゆはり1LDK必要ですよね。事務所はこの辺ではかなり苦戦しております。1Fは地元不動産屋さんに聞いても、まずは敬遠されるとのことで色々と考えてしまいました。階段ですがHMの建物アチコチ見に行きましたが、かなり大きいものでもEVは付けていませんでした。この点不思議に思いました。やはりメンテ費用を気にしているようです。只これから先の高齢化社会、2FでもEV必要になってくるのではと思いました。古くなって競争力落ちてくると、付加価値として必要かなと考えてしまいした。色々と的確なアドバイス本当に感謝申し上げます。

お礼日時：2011/01/24 15:28

No.5 回答者： atelier21 回答日時： 2011/01/25 08:27

再

設計者にも施工社にも色々とあります
要求に合うか合わないか（能力の有無）