売れない新築マンション大幅値下げ後の購入リスク。

売れない新築マンションがあります。
首都圏の、とある場所に４棟あります。

それぞれ違う売主、建築施工会社です。
４棟とも、築２年～３年で、約７０パーセントくらいしか売れていない様子です。

それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。
新築マンションですが、完成から2～3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。（お風呂場・キッチン・洗面場）

そのうちの１つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。
でも、売れてないんです。
１階部分はお庭と駐車場が付いています。１階は１つも売れていません。
売れてないのに、値下げはしない様子でした。

他のマンション２棟は値下げしています。
約1,000万円値引きです。

最近チラシが入って来ましたが、ある部屋は当初の価格より、2000万円値下げだそうです。
マイホーム購入を検討しているので正直グラッときてしまいました。

でも、このマンションを購入して、全体の入居者戸数の70パーセントにも
満たなかった場合どのようなリスクが発生するのでしょうか？

近所の不動産業者にチラッと聞いたら、何十年後か修繕積み立て金が、1人頭ドバッと来るのが
恐ろしいと言ってました。

そして、このまま売れない状態が続いたら、何年後くらいにどのくらい値下げると思いますか？
今までの経過を見てきて一生売れそうもないのですが、（余計なお世話！）
一生売れない新築マンションって存在するのでしょうか？
いつから中古扱いになるんでしょうか？

価格次第で購入検討範囲になりそうなマンションだったので、気になりました。

No.1 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/28 17:46

宅建業者です。

売れないマンションの管理費は売主が支払うのが当然ですが、これを支払わないと決めている売主もいます。売主が主導で管理会社を決めていて、管理規約では売主は支払わないと決めてしまうんですね。
こういう場合は、住人全員で管理規約を変えればいいのですが、中には非協力的な人もいて、かつ売主は当然反対しますので、議決権の各４分の３以上を得られずに変えられないと言う事もありますね。酷い物です。
売れない物件ほどそうなるので、大規模修繕時は通常の2倍以上の費用を徴収しなければならない事もありますし、売れない部屋を保有する売主は、やがて資金ショートが起きて、どうあがいても徴収出来なくなる危険もあります。

普通は最大1年をめどに売り切りたいので1年くらいで再度下がるでしょう。1年を過ぎると中古扱いになりますので、品確法にも該当しなくなり、相当安くしないと売れなくなります。

No.5 回答者： mail10240p 回答日時： 2011/02/06 03:53

売れ残りの管理費・修繕積立金は売主が払うので、売れ残っても全く心配ありません。

売主が財力のある不動産なら絶対安心です。安くなっているなら買いだと思いますよ。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/01/28 23:47

すでに回答があるように、何年も売れずに残ってる事はほとんど考えられません。

しかし全て売れたからと言って、どんな人が買ったのか？という事が問題です。例えば５０００万で売ってたものが最終的に３０００万になったとしたら、５０００万のマンションを買える人と３０００万のマンションしか買えない人とでは生活レベルが違いますよね。それが住環境に悪い影響を及ぼす場合もあります。
また全て個人に売れればいいですが、業者がまとめて買って賃貸に出すようなケースもあります。そうなると分譲マンションに住んでる人と賃貸で住んでる人とでは意識が違いますから、これも住環境に悪い影響を及ぼす事が考えられます。

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/01/28 23:13

不動産の小売価格では25％位の粗利益が組み込まれています。

5000万円のユニットであれば、1250万円が粗利ですねすから、3750万円で処分できれば損はしないです。
5000万円の物件を1000万円引きの4000万円で処分した場合、粗利が250万円ということになります。

小売でダンピングすると値崩れがバレて、色々と問題を起こすことがありますので、多くの場合は、小売ではなく、卸売で換金します。卸売だと、小売価格の75％で買う業者はいませんので、小売価格70％～60％、資金繰りの苦しい状態での換金売りであれば、小売価格の50％位で損切りします。
例えば100戸あるマンションのうち、80戸が小売価格で売れておれば、売れ残りの20戸に関して粗利が出なくても、多少原価割れが出ても、プロジェクトファイナンスとしては黒字を計上できますので、売り手は次のプロジェクトに着手出来るわですし、売り手にプロジェクトファイナンスをした金融機関も所期の金利を含めて首尾よくExitできることになります。

売れ残りの物件を、粗利なし（25％引き）で消費者に売ってもらうことは難しいのですが、ひとつだけ可能性のある方法があります。それは小売価格5000万円の物件に対して、耳をそろえて現金で3750万円を積んで見せることです。
現金取引であれば、金融機関にバレることもないし、再販業者に原価割れで売るよりもまだマシなので、業者も売りたいはずです。
もし、現金が揃えられるならば、売れ残り物件に対して、小売価格の25％引き分の現金をそろえて交渉してみてごらんなさい。
残りモノには福がある。きっと、良い買い物ができますよ。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/01/28 17:48

売れずに残ったままの完成済み新築マンションなどありません。

不動産と言うのはその時に売れる価格で提供すれば絶対に売れます。
値引き→売れない→値引き→それでも売れない→再販業者が買い取り再販もしくはその前に売主の法的整理などがあり、いづれにしても買い取り業者が捨て値で買取、再販します。
現在の売主の体力次第でそれが、半年先なのか？また数年後なのか？でしょう。
例えば新築時に5000万のマンションを売主が同じまま、2800万で売るのは、既購入者から、かなりのクレームが寄せられます。現在借入している金融機関の問題も有りますし、今後の事業にも影響します。
しかし、金融機関が回収に入るともう処分しろと言う事になります。
残戸数を一括で買える業者が、再販できる価格から逆算して、買い付けて再販してお終いです。
ですから、そう遠くない将来に全戸売却されるはずですから心配には及ばないと思います。
管理費や修繕積立金は現在の売主は支払っていません。あまり期間が長いと再販時に修繕積立金の一括納付分が販売代金に組み込まれる場合があります。当初の購入者との均衡を保つ為です。
しかし、再販業者はそれも含めて幾らだったら売れるのか？という再販価格の設定ですから、マンション本体価格と修繕積立金の一括分を足して、十分に安い価格での販売となります。しかし、売主が法的整理をした場合は、修繕積立金などは、新しい購入者が購入した後からの積み立てとなるでしょう。

売主が財閥系などの大手の場合、どうしても売れなければ、売却せずに賃貸してしまいます。その時点から修繕積立金など支払われます。

その手の物件が動く時期は売主の会社の決算後です。不動産と言うのは売れなくとも帳簿上在庫ですから損失にはならず、資産の一部なのです。不良在庫でも帳簿上は資産計上です。
決算が終わり、損失を計上できるようになって（売るたびに赤字を出すので何とか次期決算までに帳尻を合わせれば済む）初めて動き出すことが多いのです。
ＨＰなどで売主の決算時期などチェックしてみてはいかがですか？決算期につき安くします、などというフレーズは、売却して赤字は出ない物件だけの話です。
御参考まで。