親の貸土地を息子が経営している場合の相続評価

私の母親が昨年亡くなりまして、相続税の申告をしなければならないのですが
母名義の貸土地の評価についてわからないので教えてください。

貸土地は第三者に昔から貸付けており、借り主は土地の上に自分の家を建てています。

従来母の名義で確定申告していましたが、
３年前から母の具合が悪く、息子である私が私名義で不動産収入を確定申告しています。
（母は税務署に事業廃止届を出しました。）

地代は私の預金口座に振り込んでもらっています。

そこで、疑問なのですが、この土地の評価は貸宅地の評価をしてもいいのでしょうか？
それとも、母が私に土地を無償で使用させている（使用貸借？）ので、自用地として
評価しなければならないのでしょうか？

教えていただけますと助かります。

No.1 ベストアンサー 回答者： koniyann 回答日時： 2011/02/23 14:18

　　結論としては、貸宅地として評価して差し支えないと思います。

　　理由は以下の通りです。

　　１　お母様は借主さんと土地の賃貸借契約を締結したうえで土地を貸し付けていることに
　　　　間違いないかと思われますので、借主さんに借地権が当然に発生しております。逆に
　　　　考えると、お母様は底地権部分のみを所有しているに過ぎないと言えます。それ故、
　　　　相続税の評価にあたっては、借地権部分を控除する＝貸宅地として評価する　ことと
　　　　なります。

　　２　直前３年間の賃料の申告を質問主様名義でなさっていたとのことですが、借主さんは
　　　　賃貸借契約に基づき、お母様に賃料を支払っておりますので、たとえ質問主様の口座
　　　　に賃料が振り込まれていてもお母様に帰属する収入となり、申告はお母様名義ですべ
　　　　きものだったのです。（あなたの口座に振り込まれていても、あなたは病身のお母様
　　　　の代わりに賃貸物件の管理を行っていたにすぎないと解釈されます）所得税の申告名
　　　　義を誤っていたり廃業届を提出したとしても、そのこと自体は土地の評価に何ら影響
　　　　しません。


　　　　　　

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

そもそも、母名義で申告するのが正しかったということですか・・・
私が事務処理や借り主さんとの間に生ずる雑務（経営？）を行っていたとしても、
不動産を所有している母が収入をとるべきだったのですね。

また、誤った処理（私名義で確定申告）をしていたとしても、

”事実”は、母と借り主の間の賃貸借契約であるから、
相続評価にあたっては”事実”のとおり「貸宅地」の評価をすれば良いということ
なのですね。

よくわかりました。
大変助かりました。ありがとうございました。

お礼日時：2011/02/23 17:11