個人事業主の方必見!確定申告のお悩み解決

お世話になっております。

当方、宅建主任者でございまして
重要事項説明をいたします。

重要事項説明書への押印と説明義務があるんですよね?

ところで重要事項説明をするときに
あらかじめ借主様に読んでおいていただき
実際に会ったときに「わからなかったところはございませんか?」で
「なければこちらに署名捺印をお願いします」と
署名捺印をいただいても説明義務を果たしたことになるのでしょうか?

今、私は最初から最後までガッツリ読んでいるのですが・・・。

業法違反になるかならないかが知りたいです。
よろしくお願いいたします。

A 回答 (1件)

それでは「説明」になりませんよ。

理解している・いないに関わらず、法定の事項は
顧客の面前で逐一、説明しなくてはいけません。よくあるケースで「そんなことはキ
ミよりワシの方が知っているから、いちいち聞く必要はない」と説明を拒絶される場
合がありますが、だからといって「ああ、そうですね」と説明を怠れば、当然に業法
の規定に反します。あくまで後日の紛争を防ぐため、もしくは正当にこちらが抗弁す
るための意味もあります。(そういう顧客は後日、紛争が起きた時は決まって「そん
なことは知らん・聞いとらん」と、噛み付いてくるのが常です・・・)プロとして、
全うな営業・重説をお願いします・・・
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このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q不動産会社の「重要事項説明書」の読み方が分かりません…。

今年9月1日に賃貸マンションの初めての更新を迎えるにあたって、借りたときに不動産会社と取り交わした
「重要事項説明書」というのを読んでいたんですが、
借りた時の説明を覚えていなかったり、今読み直してみても理解できなかったりで、困っています…。
知識をお持ちの方、ご教示いただけませんでしょうか。
質問は4つです。

(1)保証金50万、解約引40万とあるのですが、
 これは退去するときに修繕が必要なければ10万戻ってくるという認識で合っているのでしょうか?

(2)更新時に新家賃2ヶ月を支払うことになっており、改めて確認したところ、
 駐車場を借りているにも関わらず、駐車料の欄が空欄になっており、
 家賃に含まれているようでした。
 これって駐車料も含めた家賃額を2ヶ月分支払わなければならないんですよね…??
 借りた時は更新までに退去する予定だったので気にとめていませんでした。。

(3)契約時に仲介会社に「仲介手数料」とは別に「ガレージ手数料」というのを
 支払っているようなんですが、これって何なんでしょう??

(4)「特記事項」の欄に「耐震診断に関する記録保存について貸主等に確認しましたが、そのような記録は保存されていませんでした。
 更新時、更新事務手数料として13,650円必要」と書かれているのを見つけました。
 今更ながら、更新事務手数料っていうのが、何だか納得できません。。記録が存在しないのに、手数料って必要なんでしょうか?
 何を指し示すのか、よく理解できません。

今年9月1日に賃貸マンションの初めての更新を迎えるにあたって、借りたときに不動産会社と取り交わした
「重要事項説明書」というのを読んでいたんですが、
借りた時の説明を覚えていなかったり、今読み直してみても理解できなかったりで、困っています…。
知識をお持ちの方、ご教示いただけませんでしょうか。
質問は4つです。

(1)保証金50万、解約引40万とあるのですが、
 これは退去するときに修繕が必要なければ10万戻ってくるという認識で合っているのでしょうか?

(2)更新時に新家賃2ヶ月を...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。
(1)は敷引きとも 言います。同じことです。
URLに解説してありますので、読んで下さい。
契約の自由が原則です。何でも違法とは いえませんので、
一部の方が勘違いされてます。全てが同じ判例出るわけでは ありません。負けている方も多くいますので 慎重にして下さい。
(2)は 高くはありませんので。高ければ入居者がいません これも契約の自由です、他人がとやかく言う事ではないと おもいます。
2箇月分は大家さんの 利益です。賃貸も 儲からなくなって来ました。
更新時、更新事務手数料として13,650円必要は 特約欄に書いてあると思います。違法でもありません。

参考URL:http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/index.html

Q木造スレート葺とは・・・

謄本に「木造スレート葺2階建」とありますが意味が良く分からないので教えて下さい。出来れば、小学生でも分かる様な説明だとありがたいです。

Aベストアンサー

木で作った、屋根がスレートでできている、2階建ての家ですよ。 みたいな…

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q平米数の求め方

タイトルの通り平米数の出し方を教えてください。

Aベストアンサー

rt02060825さん、こんにちは。

>縦が129cmで横が345cmです。
単純に縦と横をかければ平米数は出るのですか?

出ます。
面積ですから、縦×横ですね。

ただし、平米というのは、平方メートルですから、
それぞれ、センチをメートル単位に直さないといけません。

縦129センチ→1.29m
横345センチ→3.45m
なので、

面積は1.29×3.45=4.4505平方メートル=平米

ということになります。

Q土地の地番と住居表示

登記簿謄本に書かれている住所は地番ですが、住居表示ではどこに当たるのかを知るにはどのように調べたらよいのでしょうか?
地番から住居表示を調べるデータベースなどあればありがたいのですが。

Aベストアンサー

こんばんは。

土地・建物の所有者がそこに住んでいれば、登記簿の所有権欄で所有者の住所を見れば分かる場合もありますが、質問者様のお書きのとおり、土地の登記簿にも、建物の登記簿にもは住居表示の情報はありません。

(土地の登記簿と建物の登記簿はまったく別のものです。土地・建物が合体している不動産登記簿というものはありません。)

建物の所在というのは、その底地の土地を表示しているだけで住居表示とは異なります。例えば「A市B町100番」の土地に建っている建物の所在は「A市B町100番地」であり、その建物の住居表示は「A市B町10番1号」であったりします。(ただし、住居表示がなされる区域でなければ住所はA市B町100番地ですね。)

また法務局で「この地番上に住んでいる人の住所(住居表示)は何になるのか?」と尋ねても、(土地の所在と住所を別にしている特殊な区域もありますので)地番と住所の対応表を備えた一部の地域を除いて「備え付けの住宅地図で調べてください。」と言われると思います。

質問のケースでも、逆の「住所(住居表示)は分かっているが、その土地の地番を知りたい」というケースでも、業務上調べる場合には、やはり「住宅地図」を利用します。

住居表示は市町村で決めるわけですから、市役所・町村役場の「市民課」のような部署で確認するのも一方法ですが、手っ取り早いのは「住宅地図」の利用です。私が知っている限りでは法務局には最新版の住宅地図が来訪者のために備え付けられています。

住宅地図に地番が記載されていない区域においては市町村役場にて調査するということになると思います。

こんばんは。

土地・建物の所有者がそこに住んでいれば、登記簿の所有権欄で所有者の住所を見れば分かる場合もありますが、質問者様のお書きのとおり、土地の登記簿にも、建物の登記簿にもは住居表示の情報はありません。

(土地の登記簿と建物の登記簿はまったく別のものです。土地・建物が合体している不動産登記簿というものはありません。)

建物の所在というのは、その底地の土地を表示しているだけで住居表示とは異なります。例えば「A市B町100番」の土地に建っている建物の所在は「A市B町...続きを読む

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q抵当権つき賃貸マンション物件は普通なのですか?

このたび結婚することになり、日曜日に新居探しのため
不動産屋をまわりました。まあまあの物件があったので
「仮押さえしましょう」と言うことになり、物件の詳しい
説明を聞くと「この物件は抵当権つきです」と言われ
ました。私は横浜で数回、地元兵庫でも数回賃貸
マンションを借りたことがありますが、今借りている
物件も含めて「抵当権」という単語すら聞いたこと
ありません。とにかく「万一の場合6月以内に退出
しなければならない」と聞いて、困った顔をしたら
「今はほとんどの物件が抵当権つきです。多くの場合
30年ローンを組まれて、担保にその物件を設定します。
木造の古い物件なら抵当権はないかも知れませんが」と
日曜日にまわった2つの不動産屋から言われてしまい
ました。月曜日になり職場の仲間や先輩、他の友人に
聞いたところ「抵当権なんか聞いたことない。今借りて
いる物件もそんな説明なかったぞ」とみんなに言われ
ました。
 不動産屋が都合のよい説明(ウソ)を言っているのか
私を含めてみんなが知識不足なのか経験不足なのか、
実際のところどうなのでしょう?ちなみに阪急塚口駅近辺
で物件を探しています。例の阪神大震災で多くの物件が
壊れて、その際に貸し主が抵当権付の物件を建てたと
いうことなのでしょうか、、、。
よろしくお願いします。

このたび結婚することになり、日曜日に新居探しのため
不動産屋をまわりました。まあまあの物件があったので
「仮押さえしましょう」と言うことになり、物件の詳しい
説明を聞くと「この物件は抵当権つきです」と言われ
ました。私は横浜で数回、地元兵庫でも数回賃貸
マンションを借りたことがありますが、今借りている
物件も含めて「抵当権」という単語すら聞いたこと
ありません。とにかく「万一の場合6月以内に退出
しなければならない」と聞いて、困った顔をしたら
「今はほとんどの物件が抵当権...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者ですが

まず重要事項説明書で抵当権設定については借主に報告する義務があります。
たまに確認せずに重要事項説明書をつくっている業者がいますが、これは法律違反です。
なおかつこの抵当権の有無にかかわらず、抵当権を実行されて差し押さえの上競売が実行された場合の説明を行わなければいけません。

まず、抵当権月の物件が大半です。また、契約時に無かったとしても何らかの事情で後に設定されることも多々あります。
従って、これを理由に借りるのを止めるという判断をしてしまうと、物件探しが非常に難しくなると思います。分譲貸マンションなどは借りる希望者も多いのですが、ほとんど住宅ローンの抵当権が設定されていますよ。

抵当権については、競売で所有者が変わった場合の賃借人の権利が変わったことによるものです。
大まかな話しですが、以前であれば通常短期賃貸借といって、借りたときから3年間は賃借人に居住の権利があったのですが、現在は競売の後売却決定(所有者の変更が確定すること)から6ヶ月の猶予に変わったためと、預けてある敷金や保証金が以前は新所有者から返還して貰えたのが、現在は現契約者から返しても貰わなければいけなくなったことです。競売になるぐらいですから、返還される可能性は0に均しくなりました。
こういった理由のため、重要事項で説明する義務規定が厳しくなったのです。

但し、家主の経済状態は抵当権だけではわかりませんので、預ける金額がやたら多いとか、たとえば分譲貸であればどうして住んでいないのか等聞ける範囲で確認されることをお勧めします。

不動産業者ですが

まず重要事項説明書で抵当権設定については借主に報告する義務があります。
たまに確認せずに重要事項説明書をつくっている業者がいますが、これは法律違反です。
なおかつこの抵当権の有無にかかわらず、抵当権を実行されて差し押さえの上競売が実行された場合の説明を行わなければいけません。

まず、抵当権月の物件が大半です。また、契約時に無かったとしても何らかの事情で後に設定されることも多々あります。
従って、これを理由に借りるのを止めるという判断をしてしまうと、物...続きを読む

Qm2から坪への計算方法

質問します。

m2から坪への計算をする場合、m2÷3.3124だと思っていましたが違うんですか?
色々調べると0.3025と出てくるんですが、実際はどちらが正しいのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

3.3124 は 18.2 の2乗でしょうか。
もう少し厳密に計算すると、No.2、No.3さんの通り3.305785...となります。

つまり、
(平米)=(坪)× 3.305785...
(坪)=(平米)÷ 3.305785...
で良いです。

ただ、割り算は計算が面倒になりやすいのと、
3600/1089 は割り切れずに誤差が出てしまうので、より簡単かつ正確に計算できるよう、
(坪)=(平米)÷ 3.305785... =(平米)× 0.3025
と逆数の掛け算にするのが一般的なようです。
数値が似ているので少し紛らわしいですね。

かなり大雑把で良いのなら、質問者様のやり方でも間違いではありません。
ただ、3.31 より下のケタはすでに意味がなくなっているので、そこは切り捨てた方が良いとは思いますが。

Q不動産賃貸契約 業者自ら貸主の場合の重要事項説明の必要性

不動産業者が自ら建物賃貸借契約の貸主になる場合
(媒介業者がいない直接契約の場合)
重要事項説明は必要でしょうか?

業界団体の手引きを確認したところ、賃貸の貸主は業者で無くとも
なれて宅建業法の適用外のため説明不要との記載があります。

しかし、宅地建物取引業法第35条を読む限り説明が必要かと思います。
いずれにせよ借主の為にはしておいた方がよいかと思いますが
法的にはどうなのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

微妙な解釈の問題のようですね。
自分も以前同じような質問をしましたので、そのときいただいた回答を紹介します。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1890796.html

以上の回答より私は、宅地建物取引業の免許を持つものは宅建業法の規制を受けるのではないかと思いました(宅建業の免許を持たない人は規制外)。

なお、#1さんの回答と異なり、以下のように区切るのではないかと私は思います。
宅地建物取引業者は、【(宅地若しくは建物)の(売買、交換若しくは貸借)の(相手方若しくは代理を依頼した者)】

だから、売買、交換、賃借のどれでも代理若しくは相手側になった場合は必要と読むのだと思いました。 ここで相手側というのは貸し主も含むと考えます。


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