接道幅が2m以下の土地の売却価格

旗竿地で2項道路に対し、竿地で1.5ｍ幅で接道した土地の購入を考えています。
竿地は他の方の通路状土地を含めて全体で4m幅です。
今回はお隣さんの土地をお借りして、申請することで建築できるそうです。

不動産屋からは再建築可能と言われていますが、本当でしょうか？
こちらから聞かない限り、話を振ってきておらず、ちょっと信頼できません。
また、問い詰めたら、
「再建築時にお隣さんから許可をもらえれば」という条件付きの意味で言っていると
かわされそうな気がします。

JRも利用可能で交通の便が良く、都内としてはそれなりに広い土地が市場価格の2/3程度で購入できそうですが、
将来的に売却が必要な事態になった場合が心配です。

このような土地を売却された経験のある方、仲介されたことのある業者の方、
ぜひどの程度で売れたかなどをお聞かせ願えませんか？

不動産屋からは契約をせかされています。

よろしくお願いします。

No.3 回答者： sacra-home 回答日時： 2011/07/30 11:13

再建築可能か？・・・

隣の家を建築した際の確認確認申請において、自分の土地の幅員２．５ｍのところ、２ｍにて申請していれば可能ですが、２．５ｍにて申請していれば、隣の方が許可したとしても、申請不可の可能性があります。

市町村役場の建築指導課で確認するのが一番硬い方法です。

将来の売却について

今、安く買えるのだから、売るときも当然安い。（そらそやね）
他の方が回答しているように、現状２ｍ接道していないと考えると、相場の半値が妥当なライン。

もしくは、売却時に収益還元法（たとえば賃貸に出して１０万円/月で貸せるとしたら、年間１２０万円の家賃収入→１０００万円で売ると、表面利回り１２％となる）で売却価格を計算する。

車がなくて生活できる環境のようなので、ある程度の需要はあると想像しますが、
基本的に住宅ローンは使えないので、現金で購入するお客さんを探すことになります。＝買い手の絶対数が少なくなる＝売れるまでに時間がかかる可能性が高い。という事になります。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

不動産屋いわく、行政への確認はとれているとのこと。
建築できない場合は白紙の条項をいれてもらうことになっていますので、
たぶん建つには建つとは思っています。

フラットは使えないのでしょうか？
使えるといわれておりますが・・・

売る時も安いのは覚悟してましたので、半値くらいという相場は、自分の中で覚悟の範囲でした。

急な現金化が必要な事態では半値以下に買いたたかれる恐れはあるとのことですね。
下手に繰り上げ返済をしすぎず、手持ちをある程度持っておこうと思います。

補足日時：2011/07/31 13:25

この回答へのお礼

収益還元法からの考え方、とても参考になりました。
相場的には２０万前半で貸しているようです。
１５万でみても、買値の半額ではどうにか売れるかもという理解で前向きに進めて行きたいと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2011/08/14 07:36

No.2 ベストアンサー 回答者： kei1966 回答日時： 2011/07/30 10:17

先の回答者のとおりです。

２ｍ以上の旗竿で７~８割
再建築不可なら５割の流通。今回は建つから６～７割程度というのは本当に建つなら相当でしょう。

不動産としては建築不可と書かれます。
今回建っても、次回の約束はありません。
もちろん不足幅の購入ができれば可能性は出てきます。
借地の契約ができても所有者変更や契約者の死亡などでその権利が永劫に続く例はそう聞きません。

融資がつかないので現金買いのお客さんだけですが、次に建物がたたないのなら買う人はいないでしょう。

今回建築が不安なら、建築できないと言われた際は目的を達成できないので契約を白紙にすることはできるはずですが、それとともに損害賠償を請求できるか不動産屋さんに聞いてみるといいですよ。
そして契約書にその旨を書いてもらいましょう。

この回答への補足

ご回答ありがとございます。

なるほど、敷地形状に応じてある程度の相場が決まっているものなのですね。
今回は、建築できるとのことを役所にも確認できている、と言われています。
そして、フラットなら建築確認さえおりていれば通る、らしいです。

今後もフラットが続くならば、隣地の承諾を得られれば、再建築が可能で、
土地も半値くらいで売れるのでしょうか。

補足日時：2011/07/31 13:17

この回答へのお礼

具体的な相場観、とても参考になりました。
立地上は優秀な土地だと思いますので、半値でも付いてくれれば覚悟ができるというものです。
お隣の敷地も通路状ですし、分筆されているので、買い受けや借地等の可能性も残されていると思うので。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2011/08/14 07:28

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2011/07/30 09:03

双方の立場です

先ず、価値は半分です
融資の対象になりません（為ったとしても不利）
買い手が中々付かず、値切り倒されるでしょう
隣家に借地が可能か直接お聴き下さい（難しいと思いますが）

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
隣地の方々とは、仲良くしていきそうですが、相続時に不安があります。
ただ、価値が半分くらいには付くのであれば、少し安心です。
基本的にはずっと住むつもりなので。

補足日時：2011/07/31 13:05

この回答へのお礼

ご回答どうもありがとうございました。

立地上は優秀な土地だと思いますので、半値でも付いてくれれば覚悟ができるというものです。
お隣の敷地も通路状ですし、分筆されているので、買い受けや借地等の可能性も残されていると思うので。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2011/08/14 07:30