築34年 RC中古売ビルの購入について

RC構造　244.46m²　3階建の売りビルの購入を検討しています。
１階事務所+２階３階居住用（5戸）です。

築34年（1977年築）と古いので、居住部分のリフォームはしなければ賃貸に出来ないくらい汚いです。まったくの素人ですので、ご教授頂きたいのですがRC構造というのは、
どれくらいで壊れてしまうものでしょうか？
1977年の時代の工事や材料なども含め、どうでしょうか？

とても魅力のある物件ですが購入にあたりプロの目からみて
お勧めできますか？それともやめた方がいいのでしょうか？
宜しくお願い致します。

No.6 ベストアンサー 回答者： botamoti 回答日時： 2011/09/03 16:17

#1です。

他の方のお礼を見ました。

>>旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから再度、立て直すほか方法はないのでしょうか？

必ずしもそうとは限りません。
耐震診断をやってOKの確認が取ればいいです。
そう#1で書きました。

仕事柄古い建物の調査を依頼されますが感想として「よくこんなので・・・」
と思うのもあります。
大手有名企業の設計と言っても中には酷いのもあります。
つい先日マンションで欠陥が見つかり建て替えると報道されてました。

たまたまそんなのに当ったら、質問者様の所有になった後で何かあった場合、
責任を背負い込むことになります。

質問者様が元の所有者に責任を追及できても、まず居住者と大家である質問者様の
関係を解決してからとなる筈です。

耐震診断でOKが出なかった場合耐震改修を行えばいいのですが、この工事費は
当然質問者様の費用になり、余分の経費となります。
リスクを負って余分の経費を支払ってと考えればいい話とは思えません。

また耐震改修を行ったが使い勝手が無茶苦茶になってしまったとなれば本末転倒です。

いずれにしても古い建物に手を出すのは止めた方がいいです。

建物の価値はゼロで土地代だけで全体が手に入ることに「掘り出し物」と錯覚されたのだと思いますが
どうしても気になるのであれば建築構造設計士に相談してください。

No.5 回答者： kamaryu 回答日時： 2011/08/31 16:17

まともに建てたＲＣの建物は５０年やそこらで壊れるものでは有りません。

但し、設備は全く別で３０年位配管等は取り換える必要が有ります。
配管の交換が容易な作りですと良いのですが、３階部分の配管が２階に天井裏に有ったりするとなかなか難しい事も有ります。

古い建物と言っても決して一律ではなく、大切にメンテナンスをされて来たかどうかで価値が変わります。

これまでの修繕の記録（屋上の防水・外壁塗装・配管取替・受水槽の有無）次第です。

内装は一戸当たり４０万円、お風呂がバランス窯ですと入居者はおりませんのでユニットバスに交換して１００万円、キッチン・トイレを新しくして５０万円、×５で１０００万円程
外装、防水工事その他で５００万円

最低でもこれ位は掛かります。

１年分の見込み家賃収入を購入費用＋リフォーム費用で割ってみて下さい。

１０％以上なら買っても良いかも・・・
要は価格次第。
実際に見ていないので無責任ですが、こんな考え方も有ると受け止めて下さい。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2011/08/30 10:52

No.２です。

立地が良いのはいいことだし、実家に近いというメリットがあるなら購入を検討するのは良いと思いますが、その物件を買って何をしたいのですか？
おそらく前の持ち主は、家賃収入がある間は良かったのでしょうけど、賃借人がいなくなってしまい新たに貸すには費用がかかるので売ってしまおうと思ったのでしょう。
古い物件を安く買って、最低限のリフォームで綺麗にして貸して家賃収入を得る、というのはアリですが、全くの素人さんという事で、リフォームするにしても業者の言いなりで高くついてしまいそうな気がします。

更地にしてもらって買うか、解体費用分を引いてもらって買って、ご自宅を建てるなりご自宅と一部貸家にするなりして計算が合うのであればいいんじゃないですかね。

No.3 回答者： doll2007 回答日時： 2011/08/30 10:35

大家しています。

うーん、お勧めできません。

RCだと、一応、税法上は耐用年数４７年。（減価償却ができます。）
といっても、実際そんなに持つわけがない。
ガスや電気系統や給排水管、屋上の防水だって外壁だって相当傷んでいるはずですから。
突然の漏水だってありえます。多額の修繕費用がかかりますよ。
表面だけきれいにリフォームすればいいというわけにはいきません。

今は入居者はいないのでしょうか？
普通はそのまま引き継ぐんですが。
さすがにもう住めないと思って出て行ったんじゃないですか。

逆に入居者さんがいるとすれば、取り壊しの為に退去してもらうのも何かと大変だし。

>旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから
再度、立て直すほか方法はないのでしょうか？

・・・そのまま使用して、万一地震で倒壊して入居者が圧死でもしたら、
損害賠償請求訴訟を起こされることだってありますよ。

私なら怖くて手を出せません。

せめて、土地の値段から更に建物の取り壊しの費用を引いてもらわなければ採算があいません。

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/08/29 23:48

どこがそんなに気に入ってるのでしょうか？

そんな古い物件が良いとすれば、よほど安いか立地条件が良いかですかね？
いずれにしても物件の事が何もわからないので、何とも言えませんが。

ただお話だけからプロとして想像してしまう事は・・・

不動産屋から紹介された物件だとしたら、よほどのルートでもない限り全くの素人さんに掘り出し物の物件を紹介するとは思えないので、売れずに困ってる物件を押し付けられてるのではないかと思ってしまいますが。

この回答への補足

立地がとてもよいということと、主人の実家に近い所ということで
購入の視野にいれました。

元の持ち主さんは海外へ移住しておられて
なぜかこのタイミングで売りに出た物件でした。

売りの広告が出るまで、すべての部屋に借り主がいて（計5戸+事務所）
すべての方が、何十年と賃貸されていたということです。

建物の価値はゼロで、土地のみの購入価格で出ていました。
（売土地の広告に載っていましたので）

旧耐震基準の建物は、やはり取り壊してから
再度、立て直すほか方法はないのでしょうか？

補足日時：2011/08/30 09:21

No.1 回答者： botamoti 回答日時： 2011/08/29 20:18

1981年に建築基準法が大改正されてます。

よってそれ以前の建物には手を出さない方がいいと思う。

もちろん耐震診断をやってOKの結論が出ているなら構いませんが。

この回答への補足

ありがとうございます。

建築基準法の改正、知らなかったので調べてみます。

補足日時：2011/08/30 09:05