事業所得と不動産所得と給与所得の控除について

お世話になります
ご質問させてください

・事業所得の純利益（売り上げ-経費を引いた額）が
約20万

・不動産所得（事業規模でないワンルームマンション一室）の純利益（売り上げ-経費を引いた額）が
約-100万

・給与所得控除後の金額が
約400万

上記を青色申告で確定申告した際の青色申告の特別控除は、
どうなるのでしょうか？

事業所得は、65万の控除をうけて、売上の限度額20万と考え、20万ー20万=0円
不動産所得は、元々利益がないので、控除はないとおもうので、-100万
給与所得は、400万

よって、損益通産は、400万-100万=300万ということになるのでしょうか？

それとも、あらかじめ、事業所得と不動産所得を通産して、-100万+20万=-80万
そして、400万-80万=320万になるのでしょうか？

計算方法をお教えください。

宜しくお願いいたします。

No.8 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/02/26 21:21

＞給与所得で、すでに、医療費控除等の書類の控除できる書類はすべて提出して年末調整をしている…

医療費控除が年末調整に織り込まれることはありません。
本当に提出したのなら、無視されているだけですから返してもらってください。

＞給与所得の控除後の所得が年末調整時と異なる金額になったら、つじつまがあわないですよね…

給与所得の控除後の所得が年末調整時と異なる金額になるなど、あり得ませんけど。

この回答への補足

お世話になります。
国税庁のサイトで調べると、

--
7　適用を受けるための手続
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1140.htm
に、年末調整の際に控除を受けたものは、その必要がありま
せん。
---
と書かれていますが、これは、年末調整の際に、生命保険の書類を添付し、すでに控除をうけているものと認識しますが、
確定申告書Bの書類に記載する際に、
生保保険の控除欄には、
特になにも記載せずにスルーしていいのでしょうか。

あるいは、生命保険の控除欄には、同じ数字を記載して、
生命保険の書類は添付しないでいいということでしょうか？

宜しくお願いいたします。

補足日時：2012/03/04 19:24

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます
説明の仕方が悪かったようです

医療控除ではなくて、生命保険の控除でした。
そして、年末調整時の控除後の金額と、確定申告に記載する、
一年間に支払った生命保険の金額を年末調整時に記載したものを
確定申告時にも同じ内容のものを記載する必要があるのかと思いまして。。

お礼日時：2012/02/26 21:57

No.7 回答者： ctaka88 回答日時： 2012/02/26 18:40

>>不動産購入仲介手数料、収入印紙、固定資産税精算金は、

購入不動産の取得価額に含めます”

>とのことですが、これらは、減価償却できる”建物のみ”の方に、
取得金額として追加計上するということでしょうか？
※”土地”は減価償却できない。

仲介手数料、収入印紙は、契約書に記載されているであろう土地と建物の金額に比例して按分します。
契約書に記載がなければ、固定資産税の評価額の比で按分しても良いでしょう。
固定資産税清算金は、それぞれ土地に対するもの、建物に対するものが分るでしょうから、その金額です。


＞その内容、金額によります。
大規模リノベーションみたいな内容だと、
取得金額に加算するイメージでしょうか。

あるいは、消耗品扱いとして、シャワーホースや壁紙を
張り替えました程度であれば、経費扱いなイメージでしょうか。

これはお考えのとおりです。

No.6 回答者： ctaka88 回答日時： 2012/02/26 17:31

所有権移転・抵当権設定登記費用、銀行ローン手数料は経費処理可能です。

不動産購入仲介手数料、収入印紙、固定資産税精算金は、購入不動産の取得価額に含めます。

貸し付けの用に供するためのリフォーム費用は、建物等の取得価額に加算すべきか、修繕費として経費扱いにできるかは、その内容、金額によります。

全体としては他の方の回答のとおりです。

この回答へのお礼

ご丁寧な解説ありがとうございます。

＞”不動産購入仲介手数料、収入印紙、固定資産税精算金は、
購入不動産の取得価額に含めます”

とのことですが、これらは、減価償却できる”建物のみ”の方に、
取得金額として追加計上するということでしょうか？
※”土地”は減価償却できない。

＞その内容、金額によります。
大規模リノベーションみたいな内容だと、
取得金額に加算するイメージでしょうか。

あるいは、消耗品扱いとして、シャワーホースや壁紙を
張り替えました程度であれば、経費扱いなイメージでしょうか。


よろしくお願いいたします。

お礼日時：2012/02/26 18:08

No.5 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/02/26 13:34

＞不動産担当者は全額経費になるとおっしゃってたんですが、間違いでしょうか…

不動産屋は税の専門家ではありませんので、必ずしも言うことのすべてがあたっているわけではありません。
とはいえ、広義には経費になることで間違いありません。
20年 30年掛ければすべて経費で落ちることに間違いはないのですから。

まあともかく、開業届や青色申告承認願いを出してあるのなら、税務署から申告用紙とともに手引き類が送られてきていると思いますが、熟読してください。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …

なお、20万以下申告無用というのは、給与が年末調整を受け、かつ、医療費控除その他の要因による確定申告の必要性も一切ない場合限定の話です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm

還付目的で確定申告をする場合は、20万以下の所得もすべて申告しなければなりませんのでご注意ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900_qa.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
詳しく解説ありがとうございます。

よくわかりました。

ちなみになのですが、還付目的の確定申告の場合は、
給与所得で、すでに、医療費控除等の書類の控除できる
書類はすべて提出して年末調整をしているのですが、
あらためて、確定申告の際は、添付書類も同じものを添付し、
医療控除欄に、年末調整書類の書類と同じ内容を記載する
必要があるということでしょうか？　

損益通算するので、給与所得の控除後の所得が年末調整時と異なる金額に
なったら、つじつまがあわないですよね。。

いかがでしょうか。

お礼日時：2012/02/26 17:38

No.4 回答者： minosennin 回答日時： 2012/02/26 11:53

#2です。

ご質問のケースは、不動産所得は赤字であり、事業所得は青色申告控除によりゼロです。すると給与所得以外の事業所得などの合計が20万円以下となり、所得税法121条の「確定所得申告を要しない場合」に該当します。従って確定申告の義務はありません。

ただし、給与所得について源泉徴収税額があると思われますので、確定申告によって還付される可能性があります。還付の場合は、確定申告を「することができます。」

以上により、ご質問のケースでは、確定申告は義務ではなく、権利となります。

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/02/26 11:03

＞イニシャルコスト（登記費用・保険・一時修繕費・頭金等々。

）がかかっている…

だから、そういうのは取得年に一括して経費になるのではありません。
強いていうなら「保険」が 1年以内の期間に対応するものであれば、その年の経費になるだけです。
その他のものはすべて減価償却の対象です。

マイナス100万というのはウソだということです。

この回答へのお礼

お世話になります

ご回答ありがとうございます。
不動産担当者は全額経費になると
おっしゃってたんですが、間違いでしょうか。

所有権移転・抵当権設定登記表用、
銀行ローン手数長、収入印紙代等、固定資産税精算金も

全部原価償却対象なのでしょうか？

お礼日時：2012/02/26 11:20

No.2 回答者： minosennin 回答日時： 2012/02/26 08:53

お書きの前段の方法が正解です。

『事業所得は、65万の控除をうけて、売上[所得]の限度額20万と考え、20万ー20万=0円
不動産所得は、元々利益がないので、控除はないとおもうので、-100万
給与所得は、400万
よって、損益通産[算]は、400万-100万=300万』
通算後の所得は300万円です。

青色申告控除は
損益通算前の段階で行います。順序は、(1)不動産所得(2)事業所得(3)山林所得の順番です。「青い富士山」とピッタリのごろ合わせですね。
具体的には、それぞれの青色申告決算書に青色申告控除欄がありますので、実際に記入してみれば納得できると思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
よく理解できました

ちなみになのですが、
根本的な話かもしれませんが、
元々、今期は、事業所得の方は利益がでていないと
分かっているので、そもそも確定申告する必要性は
あるのでしょうか？

不動産所得のみマイナスなので、給与所得と
通算したいので、提出する意味はあるとおもうのですが。

宜しくお願いいたします。

お礼日時：2012/02/26 10:25

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/02/26 08:42

事業的規模ではない不動産所得で 100万の赤字というのは通常考えにくいです。

減価償却しなければならないものを一度に経費にしてはいませんか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

まあ、マイナス100万で間違いないとして、

＞事業所得は、65万の控除をうけて、売上の限度額20万と考え、20万ー20万=0円…
＞不動産所得は、元々利益がないので、控除はないとおもうので、-100万…

はい。

＞よって、損益通産は、400万-100万=300万ということになるのでしょうか…

-100万は精査する必要がありますけど、基本的にはそういうことです。

＞それとも、あらかじめ、事業所得と不動産所得を通産して…

青色申告特別控除は所得の区分ごとに引きます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1300.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

不動産所得の方は、
初年度でして、イニシャルコスト（登記費用・保険・一時修繕費・頭金等々。）がかかっているのです。
しかも、秋以降の収入になるので、家賃収入自体も
10,11,12の3ヶ月間程度しかありません。

宜しくお願いいたします。

お礼日時：2012/02/26 10:28