家賃債権差押え後の更新について

長文になり申し訳ございませんが、お力をお貸しください。

先日裁判所から家賃の債権差押えの通知が来ました。
私が第三債務者となった旨が書かれており、陳述書の提出が必要だという事でした。
裁判所に連絡したら貸主の負債の支払いが滞り、今後は家賃を債権者に支払うという事でしたので、そこまでは理解できたのですが、もし今後このマンションが競売にかかった場合は退去しなければならない可能性について、無いわけではないが今の段階ではわからないとの事でした。
賃料以外の更新料などに関しては貸主とのやりとりになるとの事で、私は3ヶ月後に更新が迫っているのですが、退去の可能性があるのに更新料を払わないといけないのでしょうか？
もし2年更新の更新料を払い、2年を待たずに家を出なければならなくなった場合この更新料は戻ってこないですよね？全うな物件ならまだしも、このような状態で更新料は支払いたくないです。
また、違う質問になって恐縮なのですが、他の質問者の方の話で敷金が戻らない可能性が高いと知ったのですが、敷金が戻らない場合でも退出時にクリーニング代や部屋の現状復帰代などは払わないといけないのでしょうか？

解りづらくなってしまい申し訳ありませんが、お聞きしたい事は、
1.今後もしかしたら物件の競売があり、退去しなければならない可能性があるのに更新料を支払わなければならないのか？
2.敷金がもし戻らない場合でも、部屋の退出時にクリーニング代なども支払わなければならないのか？
以上です。

ここ数日この件で悩み仕事も手に付かない状態ですので、どうかお知恵をお貸しください。
宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#161333 回答日時： 2012/04/24 01:40

1.今後もしかしたら物件の競売があり、退去しなければならない可能性があるのに更新料を支払わなければならないのか？

まず、退去する義務があるかどうかですが、これは賃料を差し押さえた債権者がどういう法律上の地位に基づいて差し押さえてきたのかによります。
具体的には、「借り主が住み始めるより早く」「目的不動産に抵当権の設定登記をしていた場合」には競売から６ヶ月後に退去を強いられることになります。このことは、極めて重要な事項なので、賃貸借契約書に抵当権設定登記の有無については明示されています。ご確認ください。これ以外の地位に基づいて差し押さえてきた場合では、退去義務はないでしょう。

また、更新料を支払わなければ、契約違反で退去義務が発生します。これは、将来的に退去する可能性があっても一緒です。


2.敷金がもし戻らない場合でも、部屋の退出時にクリーニング代なども支払わなければならないのか？

敷金が戻らない可能性がある場合には、賃料を差押え債権者に支払わずに、賃料債権と敷金債権の相殺をすることが可能です。この相殺については、上記の抵当権設定登記がある場合を除いて差押え債権者は対抗できません（平成14年3月28日最高裁判決）。
層でない場合には、クリーニング代の支払義務を負うことになります。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません。
賃貸借契約書を確認したら、部屋を借りた時には抵当権が有となっていました。
ということは退去義務もあり、敷金と賃料の相殺も出来ず、クリーニング代の支払いもしなければいけないという事でしょうか？
重ねてご返答頂けたら幸いです。

お礼日時：2012/04/24 21:40

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2012/04/24 08:44

これは、債権の差押でしよう。

それならば、その債権者は抵当権者ではないと考えられます。
(抵当権者ならば抵当権実行するでしよう。)
即ち、競売となる確立は極めて低いです。
ですから「近日中の退去」は考えなくていいと思います。
今迄と同じように、更新も考える方がいいです。
なお、競売となれば、裁判所から執行官が必ず来ます。
それから、その先は考えていいです。
少なくとも、その先、退去を迫られる日まで1年ほどありますから。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ございません。
なるほど、債権者が抵当権者でない事もあるのですね。
近く、法務局に行きその確認をしてきます。
もしtk-kubota様のおっしゃる通りの状況なら良いのですが。

お礼日時：2012/04/24 21:44