賃借していた店舗が競売になりました。退去を要求された場合、賃借人の損しない対応を教えてください。

平成28年10月に２年契約で賃借契約をした店舗が平成29年1月に競売になりました。新オーナーの意向は、リフォームして賃料を値上げして再契約をするか、現在の家賃を支払いながら６か月後に退去するか、即退去するかの３択と言われました。当方の希望は、旧契約満了まで現在の賃料を払い、更新時に再契約を検討したいのですが折り合いません。
今回の対処を教えてもらいたいのですが
①即退去の場合、元の契約がまだ約１年半残っているのに無条件で退去しなければいけないですか？賃借人の権利は保護されないのでしょうか
②即退去の場合、開業準備で投資した設備、内装リフォーム費用が回収できず損失となりますが、引っ越し代の名目で請求できますか？
③６か月後に退去する場合、新オーナーと賃借契約がないのに元契約の家賃を払わないといけませんか？
④平成28年10月の賃借契約の段階で旧オーナーは競売になるのを予測（予知）していた可能性があります。というのは28年7月に裁判所の執行官が評価人同行で債権者と面談、調査、写真撮影をしているからです。その場合、半分詐欺のようなものなので投資額の損害賠償請求をしたいと思います。
それほど多額の損害ではないので簡易か少額簡易裁判になると思いますが勝算はあるでしょうか？
近々に新オーナー代理人（不動産屋）と2回目の折衝を予定しています。ご指導よろしくお願いします。

No.1 回答者： banbanzai1234 回答日時： 2017/03/24 13:55

オーナーチェンジしても正当な事由がなければ契約は引き継がれます。

正当な事由とは、賃料が相場に比べて大幅に安いとか建て替えるとかです。
あと契約書や重要事項説明時に今回の件での特約事項とかありましたか？

基本的には借地借家法が適用されますので借家人の権利は保護されます。
条件などの変更は通常の交渉範囲内です。

立ち退きを要求されれば立ち退き料や造作の買い取りなども請求できます。
話がこじれた場合は弁護士に依頼するほうがいいでしょう。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2017/03/24 21:41

No.2 回答者： buttonhole 回答日時： 2017/03/24 14:22

建物の登記事項証明書を取りましたか。

推測ですが、ご相談者が建物の引渡を受ける時点で既に抵当権の設定登記がなされていたのだと思います。その場合、ご相談者の有する建物賃借権は抵当権に対抗できない結果、買い受け人に対しても対抗できません。
　もっとも、競売開始前に建物を使用しているのであれば、買受人の買受けの時から六箇月までは明け渡しの猶予がされます。（七月に執行官が来ていると言うことは、既に競売による差押えがなされており、そうであれば競売開始後に建物を使用していることになるので、仮に代理人が弁護士だったら、リフォームして賃料を値上げして再契約か即退去の二択を求めたでしょうね。）
　明け渡し猶予の適用があるとしても、建物の使用をしたことの対価を払う必要があります。また、明け渡しは相談者の義務ですから、新オーナーに対して引っ越し費用の請求をする法的権利はありません。泣きつけば、引っ越し費用を出してくれるかも知れませんが。
　旧オーナーに対しては、賃貸借契約の債務不履行による損害賠償請求をすることはできますが、問題は裁判で勝てるかどうかと言うより、強制執行できる財産があるのか、あるとしても、それをどのようにして見つけることができるかが問題です。

民法
（抵当建物使用者の引渡しの猶予）
第三百九十五条 　抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一 　競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二 　強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
２ 　前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。賃借人の立場は弱いというのがよくわかりました。新オーナーと円満に折衝し、引っ越し代ぐらい引き出せたらよしと思うくらいのスタンスでいきます。旧オーナーに対しては、このままで済ませたくない気持ちが強いので何らかの形で損害賠償請求を考えたいと思います。どうもありがとうございました。

お礼日時：2017/03/24 22:41

No.3 回答者： area_69 回答日時： 2017/03/24 16:11

書かれている経過からすると　賃貸契約の前から　抵当権が設定されているようですので、ＮＯ２様の通り　６か月間　家賃を払って使用できるにすぎません。

その間の家賃を払わなかったり　６か月を過ぎたら　強制退去となります。従わないと不法占拠として損害賠償を求められます。
いわゆるオーナーチェンジではありませんので　新オーナーに対しては　対抗手段はありません。旧オーナーに請求できるだけです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。NO2様にも指摘いただいた、旧オーナーへの請求を検討したいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2017/03/24 22:52

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2017/03/24 18:35

契約締結時において登記上はどのような状態になっていたかの不動産業者の説明はあったのでしょうか？

宅建業者が仲介しておらず、従って重要事項の説明もなく契約した場合は別ですが、契約締結時に差押や競売決定の登記がされていた場合にはそれを説明する義務が宅建業者に課せられています。

「契約締結時に、差押や競売が決まっていたことを知っていれば契約しなかった」というのは正当な理由ですよね。
ですから、この告知をしなかった宅建業者に損害賠償を請求することになり、賃料10数万の店舗物件に対し、損害賠償400万円という判決が出た例もあります。

質問文を読む限り、新所有者に対し何らかの損害賠償を請求できるかをお尋ねのようですが、現在の賃貸借契約締結について新所有者が何らかの関与をしていない限りは無理でしょうね。請求すべき先は旧所有者または仲介をした宅建業者です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。今回直接契約したことでこういうトラブルになったと反省しております。旧オーナーに損害賠償請求をおこなう事にいたします。ありがとうございました。

お礼日時：2017/03/25 00:47