登場人物から説明します。A氏(売主地主)、B氏(土地ブローカー)、C業者(不動産業者)、D(買主・自分)です。
昨年の12月に、住宅を建設するにあたって、住宅用地を不動産業者C業者に以来しました。
銀行の融資予約も1月に受け、土地契約をする段階になっていました。ところが、C業者が突然、A氏(地主)が「売るのだが、待ってくれ」との事で、5月までズルズルと契約が伸び、しかも、5月末締めで、銀行融資予約の期限も切れてしまいます。
D(買主の私)は、再度、C業者へ問い合わせた所、B氏という方が絡んでおり、そのB氏がA氏の土地を売るという勘違い?思い込み?で、C業者へ話を持ちこんでいました。
結局、C業者もB氏に騙されており、実際は、A氏(売主・地主)は売る気が無いという事です。
C業者は、B氏に責任をなすりつけており、解決案は何も出ていません。
D(買主の私)もその土地を購入する事も出来ず、住宅もたたず、精神的苦痛を受けています。
このような場合は、誰に、どのような責任があるのでしょうか・・・・?
また、慰謝料というものは請求できるのでしょうか・・・?
申し訳ありませんが、対処の仕方、アドバイス、よろしくお願い致します。
本当に、困っております・・・誰か助けてください・・・・

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A 回答 (3件)

補足です。


銀行のローンについては、購入物件が決まった時点で事前相談をすることが多いのですが、(最初からローンで解約するなら契約しない方がマシだからです。)
この場合のOKは事前審査のOKで、実際には信用照会や団信の審査、保証会社の承認を得ていないことがほとんどです。
実際の申込みは、売買契約書(印紙貼付済み)を添付し、印鑑証明書・住民票、課税証明書、源泉徴収票など様々な書類を整え、申込書に添えて提出します。
これで融資の内諾が出れば、原契約はいよいよ履行の段階に入っていくわけですが、実際に銀行と契約を締結するのは、資金を実行する前に行う金銭消費貸借契約というものによって初めてなされたことになります。これは、最終的にどんな返済方法で、金利がいくつで、何年返済で、いつから返済して…と決めた後ですから、ローンを実行する当日に行うことも多いです。
ですから今回の件については、まだ序の口で、その分事務的な手続きにおいてはダメージは少なかったと思われます。
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私は登場人物で言うCと同じ立場、いわゆる不動産の仲介営業をしています。


まず土地を探す依頼をしたということですが、これについては互いに何の拘束力もないと思います。仮にその業者で決めなくても違約金を取られるわけでもないのですから。
その後Cより紹介された土地をhidetaさんは気に入ったので、購入したいと意思表示をしたが、結局売主とつながらなかったので取り越し苦労だったじゃないかということですね。
現場ではよく聞く話ですが、結論としては契約までは至っていないので、お互いに何も拘束するべきものはないと思います。
Cの立場で考えた場合、hidetaさんにより新鮮な情報をと独自のルートでつかんだ情報をいち早く提供したがために起こったことで、結果的には、たまたまその情報源があやしかったということだと思います。
逆にhidetaさんが売主だとして、買いたい人がいるとCが価格交渉をしてきたため、じゃあその価格で売って良いよと承諾した後、やっぱり買主からキャンセルしたいとの連絡がきましたと言って、損害賠償とか起こしますか?
不動産の仲介の仕事は、あくまで先があっての話で、条件調整役みたいな仕事ですから、契約させなかったということがある意味Cの誠意だったと思います。
ただ好意であったにしろ、あらかじめこの土地をAからBが買い取っていない旨など、不確実性を説明していれば、そこまでhidetaさんも期待しなったかもしれません。そういう点では、営業の方法に少し問題があったのではと言えなくはないのではないかと思いますね。(私も現場ではよく査定中の物件を紹介したりしますけど、別に騙そうと思ってるわけではなく、むしろ好意を持ってる方にしかお話しません。)
今後の対処としては、2度と頼まないと縁を切るのが普通の人なんですが、逆に責任をもってそれに代わる土地を探してもらうとか、(そうは言ってもそんなの約束できませんから)もし縁があってC社で契約となったらその時は仲介手数料をまけてもらうことにするとか、前向きな部分で対応してもらったらどうでしょうか?

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。申し訳ありませんが補足の相談してもよろしいでしょうか・・・
実はもっと複雑な問題がからんでいて、住宅建設にあたって、知合いの建築会社で住宅を建てることになってました。その建築会社と取引のある不動産業者です。今回の土地が100坪で、友人と一緒に土地を割って?友人と一緒に、その土地で住宅を建築予定でした。不動産業者からの説明だと、A氏(売主)は、1月の時点で土地は売らないと話していたそうなのです。私達はその事実を、5/15に知りました。C業者もB氏から聞いたのは5/15です。1月に銀行融資の申込みの際に、土地図面や建物図面の書類も添付して申込みしたのですが、この段階では、正式な契約とは言えないのでしょうか・・・・?2月の銀行融資がOKでた時には、A氏(売主)はもう売る意思が無かった事になります。
でも、もう後の祭りですよね・・・・・
ただ、これから住宅を建設する意思は、変わりませんし、知合いの建築会社へ継続してお願いする以上、C業者とは縁を切る事は出来ないと思うのです。
であれば、and4173さんの、ご回答の通り、仲介手数料をまけてもらう前向きな方向でC業者ともう一度よく相談してみたいと思います。
また、and4173さんの方で、アドバイスがありましたら、よろしくお願いいたします・・・・・

補足日時:2001/05/16 03:09
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非常に難しいケースですのではっきりとはお答えできませんが、C業者がD(一般人)の窓口なわけですよね。

逆に言えばDにとってはC業者より先がどうなっていようが知ったこっちゃないわけです。DがC業者をとばしてBやAと話をするのはおかしな話ですしね。
融資予約ができたということは、既に契約書を交わしておられるのでしょうか。それでしたら違約金の項目にもとづき、相応の金額を請求できるのではないでしょうか。
ラチがあかないようでしたら、都道府県の宅建協会にご相談されることをお勧めします。各県庁に問い合わせたら教えてくれますよ。
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この回答へのお礼

知合いの建築会社で住宅を建設するので、建築会社の取引のある不動産業者に土地を探してもらいました。希望の土地が見つかったので、土地図面と建築図面を銀行へ出して、融資のOKが出ました。融資OKが出たので、土地購入の契約段階で、1月の融資が出てから今までA氏(売主)が忙しいとの理由で、今まで契約を伸ばされました。結局は、売主が1月で売らないと言っていたそう・・・土地代金を払うまでにいたってないので、正式な契約にはならないのでしょうね・・・後の祭りですよね・・・しかもその土地は100坪あり、友人と土地を割って?住宅を建てる事になっていたのです。今になって、実は1月でA(売主)は売る意思は無かった。C業者は、そしてそれが今分かった・・・運が悪かったと思うしかありませんよね・・・でも、宅建協会へ問い合わせをしてみようと思ってます。
ありがとうございました。またアドバイスがありましたが、お力を貸して下されば
助かります。

お礼日時:2001/05/16 04:11

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Q中古物件ローンの控除条件って売主/買主、誰のため

【建築日:1980年4月】【構造:鉄筋コンクリート造り】【建物:約160平米】の中古戸建購入を検討しています。平成17年度の住宅関係税制改正で、ローン控除が筑後経過年数25年超でも、基準耐震基準を満たすことを証明しているものを取得した場合(売主が取得)に限り適用されると聞いています。仲介の不動産会社に売主に証明書を取得するよう話をして欲しいと頼んだのですがこの改正で得をするのは買主側であるので、申請書は買主側の費用負担でしか対応できないと言われてしまい、当たり前のように買主側負担となりそうです。また申請書取得費用は概算で約30万程度と言われています。もしこれが事実なら購入後に申請をしても(買主が控除を受けたければ)控除できるようでないと納得して払えません。(でも控除期間で回収できるので払うはず)また不動産会社に対しても憤りを感じてます。

Aベストアンサー

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

(1)住宅ローン減税制度
(2)特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例措置
(3)住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置
(4)住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置
(5)中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置

買主側は、住宅ローン控除のほかに、登録免許税と不動産取得税で優遇措置を受けられます。
売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。

誰が証明するかといえば、制度上は、売主が証明することになっています。
具体的には、売主が、建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関のいずれかに依頼し、耐震診断を受けて、耐震基準適合証明書を取得することになります。

場合によっては、耐震基準に適合していないという結果になり、調査費用が発生するだけで何のメリットにもならないということもあり得ます。その場合は買主に費用負担を求めるのは筋違いでしょう。

耐震基準適合証明書付きの不動産であれば、例えば血統書付きの犬と同じようなもので、それは物件の価値を高める要素になります。そういう意味では、証明費用を売主に請求するよりは、本体価格に上乗せする方が筋がとおります。買主のためではなく、売主にとっても有利な条件のひとつと言えるのです。

買主からすれば、証明書付きかどうかで、価格が適正なのか、購入するかどうかの判断基準にすることも考えられ、そのためには事前に証明されていることが必要です。

実態としては、最終的にどちらがその費用を負担するかは、売主と買主の合意により決めることになるのでしょうね。改正後数ヶ月しか経ってませんし、中古住宅の売買は、築後20年(耐火建築物は25年)以内のものが多いでしょうから、耐震基準の証明書付きで売買された事例は、まだ少ないと思われます。ですから、不動産業界でも取り扱いをどうするのか、模索している段階ではないでしょうか。

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

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Q個人の地主さんから土地を買うとき・・・

銀行または、信金などでローンを組んで個人の地主さんから土地を購入する場合、その地主さんにもこちらの個人的情報は知られるものなのでしょうか??契約は地主さんとではないと思うのですが、どうなのでしょう??ご近所さん(お隣りさんとか)になる可能性が高いので、できればあまりオープンにしないでおきたいのですが・・・・

Aベストアンサー

大変失礼いたしました。(^^ゞ

銀行には源泉徴収票、納税証明書、住民票等を提出しますので、年収、勤務先、勤続年数、家族構成は知らせる事になりますが、銀行が個人情報を公開すると言う事はまずないと思います。

それよりも、不動産屋を通して多少知られてしまう可能性はあります。不動産業者には秘守義務がありますが、契約を成立させる為に、ローンの申し込み内容を報告する事はあります。
買主の保護の為、契約書には買主に有利な「ローン条項」を入れます。いくらの金額を何年で返済します...とか。社内融資だと会社名までわかります。「ローン条項」を付ける以上、この辺りの情報は知らせないといけません。
あと、相手方の不安を取り除くために家族構成等をお話する事はありますネ。業者がどの辺までを秘守してもらえるかは微妙なトコロです。契約成立に向けて頑張ってくれる訳ですから。

事前に不動産屋に「ここまでは言わないで!」と釘をさせば言わないと思います。

Q土地売主が権利書を紛失!

このたび土地を購入することになり、手付金を支払い、明日ローンを組む銀行で売主(ただし名義人の息子さん)、仲介不動産屋、司法書士が同席し決済の予定でした。
っが!今日の夕方になって不動産屋から連絡があり「土地売主が権利書をなくしたので決済が出来ない。ただし、必要書類は持ち寄る」という連絡がありました。
今さら・・・とあきれてしまいますがここは冷静に対処しかない感じです。
保障ハガキの発行後でないと決済は出来ないということは過去問をチェックしてなんとなく理解できました。
買手として先に延びた決済までの間で注意、チェックすべき点がございましたらアドバイスいただけるとうれしいです。
ちなみに司法書士や不動産屋への支払い予定額は知らされています。(明日の決済として)
もし請求額が増えるようならそれはおかしいと考えてよいでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず、「権利証」は「絶対に」二度とは発行されません。
「所有権を取得」したときに「登記所」が「登記済」の「印」を押して登記申請者に変換した書面(登記済証)のことを俗に「権利証」と呼んでいるだけであり、これは「所有権を取得した登記」を行ったときにしか作られません。

次に「保証書」も登記所が発行するということはありえません。

「保証書」とは、登記申請の「義務者」(この場合売主)が「登記簿に記載されている所有者」と同一人物であることを「保証人」2名が「保証した」書面のことであり、「義務者」の知り合い又は義務者に依頼された者(正確な資格要件は省略します)が署名し、「実印」を押印してさらに「印鑑証明書」を添付するものです。

この保証書を2通作成し、登記申請を行い、うち1通は「登記完了後」に申請人に返却されます。

私の最初の回答で「保証書」のことを触れませんでしたが、この書面は「明日」仮受付のために所有権移転登記申請を行うときに添付書面として提出することとなります。

Q土地購入への融資

土地を買ってそこにキットハウスを自分で建てたいと思っています。順序としてはまず土地を確保する必要があると思うのですが、住宅金融公庫は「とりあえず土地だけ購入し住宅は自分で徐々に建てる」といった条件でも融資するものなのでしょうか? 

Aベストアンサー

住宅金融公庫では融資実行は建物が完成し登記が終了してから1~2ヶ月かかります。
中間融資という方法もありますが、これは棟上して屋根工事なども完了してからになりますのでかなりあとになります。

基本的には土地に対しては公庫は融資しません。例外的に融資する土地があるだけです。
公庫経由の財形などは土地に対しても使用できますが、やはり融資時期は上記と同じです。

土地を全額自己資金で負担できない場合は、民間のローンを使う以外に方法はありません。
この場合でも住宅ローンの場合は土地融資から建物融資実行までは期限が決まっていることが多いので、セルフビルドの場合は困難なことがありますので、銀行などとよくご相談ください。

では。

Q土地売買(相手方仲介業者の対応)

来月着工予定で、先日ローンの承認が下りました。
ただ、つなぎ融資が使えないと判明し、完成時融資実行の為、
土地の決済が間に合わないと、売主・買主の仲介業者とが話し、
売主さんの意向を確認した上で、完成後の融資実行まで、
土地の決済を待って頂く方向で、売主の都合のよい日に、
一席設けようという話になったと、HMの担当より連絡があり、
そこで説明とお願いと書類を交わすという事でした。
購入予定の土地は、地元の人間でないと、騒音が気になる地区なので、
1年以上売れていなく、かなり値引きされた金額になっていて、
売主側としては、ここで解約しても、いつ売れるかもわからない・
来月には更新で売値を下げなければいけない。
それなら、数ヶ月待っても値下げ前の金額が、確実に入ってくる
なら、待っても売りたいという事と聞いていました。

相手方の仲介業者は、親子(母・息子)で経営されている、
不動産屋です。
当方も、一昨日つなぎ融資が使えないと、HMの担当より連絡があり、
主人が仕事から戻ったら、今後の事を考えるようしていました。
完成後の融資実行まで待つという事は、お互いにリスクも
背負う訳ですし、先に現金で支払えるよう、準備するつもりでは
いました。
そこに、夜遅くに相手方の仲介業者の社長(母親の方)が、
直接電話してこられ、息子に少し話を聞いたけれど、
どうなっているのか。
●ローンの承認も下りていない状態で、人の土地に家を建て、
●ローンが通ったら、土地代を払うとか認められないと。。。
ローンの承認も下りている事・必ずしも決済を待ってくれではなく、
現金で支払うよう考えている事・こちらも今朝つなぎ融資が
使えない事を聞いたばかりで、主人もまだ戻っておらず、
今後の事を今すぐには決められない事・全てを売主さんも
同席の上できちんとお話させて頂く事を伝えましたが、
●つなぎが使えないのは、そちらの理由でこちらは関係ない!
●来られるのは勝手だが、こちらは何の準備もできていない!
●仲介業者として今回の話は認めないし、売主にも認めさせない!
3点を何度も言い、電話を切られました。
すぐに、HMの担当へ連絡し伝え、本日朝一番でこちらの仲介業者が、
相手方に連絡を入れ、息子からも話をよく聞き、やっと把握したようで、何事もなかったかのように、月曜日に待っていると言っている
ようですが、息子は当初から全てを把握していたので、
単に親子間の伝達ミスですよね?
ローンの承認が下りた事も伝わっていない。
売主は最悪多少のリスクを背負っても、書面できちんと約束を
交わすのであれば、待ってでも売りたい。
全ての状況を把握していない段階で、電話をかけてきて、
言いがかりのような事を言われたと、こちらは受け取っています。
仮契約を結び、ローンの申し込みの時から、契約書や仮契約の時に、
話した内容などを元に、勝手に銀行へローンの打診をしたり、
いざ申し込むと、何度も連絡をしてきて、「期限が迫っている」
「審査の進行状況を、銀行へ確認して連絡して欲しい」と言われ、
最後には、また勝手に銀行へ連絡をし、進行状況を聞いたらしく、
そこは銀行が個人情報だからと、ローンの申し込みがあった事も、
答えなかったらしいですが、しまいにはHMの担当を誹謗中傷して、
電話を切られたと、銀行の担当より聞きました。
売主さんには、何の不満もありません。
けれど、仲介業者とこのまま何もなかったようにはできません。
正直、ここまでケチのついた土地に、一生住む家を建てたくないです。
こちらは素人ですし、知識もないので、何かあった時の為に、
仲介手数料を払う約束で、こちら側の仲介も入れていると、
解釈していたのですが、相手方とこちらが直接こうした
やりとりをするのが、通常なのでしょうか?
状況を把握していなかったにしろ、「認めないし認めさせない」という
言葉を、「売らない」と受け取り、「買わない」と言う事は、
可能でしょうか?
ローン特約はついていますが、実際には承認は下りているので、
この主張では契約違反になり、違約金を支払わなければ
いけないのでしょうか?
手付けとして、10万は入れていますが、それで済むのであれば、
最低その手付けは諦めてもいいとは思っています。

月曜日の夕方に、話し合いの予定ですので、こちらの主張が
間違っていなければ、明日中にHMの担当へこちらの意向を、
伝えたいと思っています。
長々と、わかりづらい文章ですが、どうかアドバイスください。
よろしくお願い致します。

来月着工予定で、先日ローンの承認が下りました。
ただ、つなぎ融資が使えないと判明し、完成時融資実行の為、
土地の決済が間に合わないと、売主・買主の仲介業者とが話し、
売主さんの意向を確認した上で、完成後の融資実行まで、
土地の決済を待って頂く方向で、売主の都合のよい日に、
一席設けようという話になったと、HMの担当より連絡があり、
そこで説明とお願いと書類を交わすという事でした。
購入予定の土地は、地元の人間でないと、騒音が気になる地区なので、
1年以上売れていなく、かなり値...続きを読む

Aベストアンサー

昔風の不動産屋のおばちゃんということですね。
要は親子間の会話不足、金が支払われないので仲介手数料が入らないことの欲、お互いの仲介がいるにもかかわらず直接関わらないと気がすまない常識の無さ、これらの要素が前面に出ています。
通常の取引からはかけ離れた金銭の動きになるので、慌てたのだとは言え認めない・認めさせないなどは、暴言と言えます。

相手にすればするほど損です。HMから息子と相手に話が通っているにもかかわらず、今回の非常に失礼な電話の件は一言謝意を示して欲しいことを、こちらの仲介から伝えてもらうのがよろしいかと。
今後、直接の連絡は絶対にしないことも伝えることが必要。こちらの依頼先ではないのですから。

不思議なのはローンの承認が下りたけども、土地の決済金がつなぎで出ないという事です。
そんなローンを斡旋したメーカーの担当は双方から非難されて当然のことにさらされます。
それも土地決済の間際で判ったので、一席設けてなどというのがおかしな話で、売主とその他の人間を交えて飲食する?と言う意味ですかね。その費用は誰がみるのですか。


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