不動産媒介契約のトラブルについて

登場人物から説明します。Ａ氏（売主地主）、Ｂ氏（土地ブローカー）、Ｃ業者（不動産業者）、Ｄ（買主・自分）です。
昨年の１２月に、住宅を建設するにあたって、住宅用地を不動産業者Ｃ業者に以来しました。
銀行の融資予約も１月に受け、土地契約をする段階になっていました。ところが、Ｃ業者が突然、Ａ氏（地主）が「売るのだが、待ってくれ」との事で、５月までズルズルと契約が伸び、しかも、５月末締めで、銀行融資予約の期限も切れてしまいます。
Ｄ（買主の私）は、再度、Ｃ業者へ問い合わせた所、Ｂ氏という方が絡んでおり、そのＢ氏がＡ氏の土地を売るという勘違い？思い込み？で、Ｃ業者へ話を持ちこんでいました。
結局、Ｃ業者もＢ氏に騙されており、実際は、Ａ氏（売主・地主）は売る気が無いという事です。
Ｃ業者は、Ｂ氏に責任をなすりつけており、解決案は何も出ていません。
Ｄ（買主の私）もその土地を購入する事も出来ず、住宅もたたず、精神的苦痛を受けています。
このような場合は、誰に、どのような責任があるのでしょうか・・・・？
また、慰謝料というものは請求できるのでしょうか・・・？
申し訳ありませんが、対処の仕方、アドバイス、よろしくお願い致します。
本当に、困っております・・・誰か助けてください・・・・

No.3 回答者： and4173 回答日時： 2001/05/18 02:12

補足です。

銀行のローンについては、購入物件が決まった時点で事前相談をすることが多いのですが、（最初からローンで解約するなら契約しない方がマシだからです。）
この場合のＯＫは事前審査のＯＫで、実際には信用照会や団信の審査、保証会社の承認を得ていないことがほとんどです。
実際の申込みは、売買契約書（印紙貼付済み）を添付し、印鑑証明書・住民票、課税証明書、源泉徴収票など様々な書類を整え、申込書に添えて提出します。
これで融資の内諾が出れば、原契約はいよいよ履行の段階に入っていくわけですが、実際に銀行と契約を締結するのは、資金を実行する前に行う金銭消費貸借契約というものによって初めてなされたことになります。これは、最終的にどんな返済方法で、金利がいくつで、何年返済で、いつから返済して…と決めた後ですから、ローンを実行する当日に行うことも多いです。
ですから今回の件については、まだ序の口で、その分事務的な手続きにおいてはダメージは少なかったと思われます。

No.2 回答者： and4173 回答日時： 2001/05/16 01:38

私は登場人物で言うＣと同じ立場、いわゆる不動産の仲介営業をしています。

まず土地を探す依頼をしたということですが、これについては互いに何の拘束力もないと思います。仮にその業者で決めなくても違約金を取られるわけでもないのですから。
その後Ｃより紹介された土地をhidetaさんは気に入ったので、購入したいと意思表示をしたが、結局売主とつながらなかったので取り越し苦労だったじゃないかということですね。
現場ではよく聞く話ですが、結論としては契約までは至っていないので、お互いに何も拘束するべきものはないと思います。
Ｃの立場で考えた場合、hidetaさんにより新鮮な情報をと独自のルートでつかんだ情報をいち早く提供したがために起こったことで、結果的には、たまたまその情報源があやしかったということだと思います。
逆にhidetaさんが売主だとして、買いたい人がいるとＣが価格交渉をしてきたため、じゃあその価格で売って良いよと承諾した後、やっぱり買主からキャンセルしたいとの連絡がきましたと言って、損害賠償とか起こしますか？
不動産の仲介の仕事は、あくまで先があっての話で、条件調整役みたいな仕事ですから、契約させなかったということがある意味Ｃの誠意だったと思います。
ただ好意であったにしろ、あらかじめこの土地をＡからＢが買い取っていない旨など、不確実性を説明していれば、そこまでhidetaさんも期待しなったかもしれません。そういう点では、営業の方法に少し問題があったのではと言えなくはないのではないかと思いますね。（私も現場ではよく査定中の物件を紹介したりしますけど、別に騙そうと思ってるわけではなく、むしろ好意を持ってる方にしかお話しません。）
今後の対処としては、２度と頼まないと縁を切るのが普通の人なんですが、逆に責任をもってそれに代わる土地を探してもらうとか、（そうは言ってもそんなの約束できませんから）もし縁があってＣ社で契約となったらその時は仲介手数料をまけてもらうことにするとか、前向きな部分で対応してもらったらどうでしょうか？

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。申し訳ありませんが補足の相談してもよろしいでしょうか・・・
実はもっと複雑な問題がからんでいて、住宅建設にあたって、知合いの建築会社で住宅を建てることになってました。その建築会社と取引のある不動産業者です。今回の土地が１００坪で、友人と一緒に土地を割って？友人と一緒に、その土地で住宅を建築予定でした。不動産業者からの説明だと、Ａ氏（売主）は、１月の時点で土地は売らないと話していたそうなのです。私達はその事実を、5/15に知りました。Ｃ業者もＢ氏から聞いたのは5/15です。１月に銀行融資の申込みの際に、土地図面や建物図面の書類も添付して申込みしたのですが、この段階では、正式な契約とは言えないのでしょうか・・・・?２月の銀行融資がOKでた時には、Ａ氏（売主）はもう売る意思が無かった事になります。
でも、もう後の祭りですよね・・・・・
ただ、これから住宅を建設する意思は、変わりませんし、知合いの建築会社へ継続してお願いする以上、Ｃ業者とは縁を切る事は出来ないと思うのです。
であれば、and4173さんの、ご回答の通り、仲介手数料をまけてもらう前向きな方向でＣ業者ともう一度よく相談してみたいと思います。
また、and4173さんの方で、アドバイスがありましたら、よろしくお願いいたします・・・・・

補足日時：2001/05/16 03:09

No.1 回答者： non_tam 回答日時： 2001/05/16 01:15

非常に難しいケースですのではっきりとはお答えできませんが、Ｃ業者がＤ（一般人）の窓口なわけですよね。

逆に言えばＤにとってはＣ業者より先がどうなっていようが知ったこっちゃないわけです。ＤがＣ業者をとばしてＢやＡと話をするのはおかしな話ですしね。
融資予約ができたということは、既に契約書を交わしておられるのでしょうか。それでしたら違約金の項目にもとづき、相応の金額を請求できるのではないでしょうか。
ラチがあかないようでしたら、都道府県の宅建協会にご相談されることをお勧めします。各県庁に問い合わせたら教えてくれますよ。

この回答へのお礼

知合いの建築会社で住宅を建設するので、建築会社の取引のある不動産業者に土地を探してもらいました。希望の土地が見つかったので、土地図面と建築図面を銀行へ出して、融資のＯＫが出ました。融資ＯＫが出たので、土地購入の契約段階で、1月の融資が出てから今までＡ氏（売主）が忙しいとの理由で、今まで契約を伸ばされました。結局は、売主が１月で売らないと言っていたそう・・・土地代金を払うまでにいたってないので、正式な契約にはならないのでしょうね・・・後の祭りですよね・・・しかもその土地は100坪あり、友人と土地を割って？住宅を建てる事になっていたのです。今になって、実は１月でＡ（売主）は売る意思は無かった。Ｃ業者は、そしてそれが今分かった・・・運が悪かったと思うしかありませんよね・・・でも、宅建協会へ問い合わせをしてみようと思ってます。
ありがとうございました。またアドバイスがありましたが、お力を貸して下されば
助かります。

お礼日時：2001/05/16 04:11