中古マンションの漏水の損害賠償金の件

中古マンションの漏水の損害賠償金の件で詳しい方おりましたらアドバイスお願いいたします。

現在、築３７年の中古マンション（購入）に住んでおり、水漏れで下の部屋の修繕費の請求が来ております。

請求内容は、管理会社の指定業者による（他の業者選択不可）、値段交渉も不可での
修繕及び漏水時の際の点検費用になります。

原因は浴室の排水溝のツマリと推定されてます。

今回３回目の水漏れでその都度、点検検査はして頂いたのですが、「問題なし」とのことでした。
もともと古い作りの浴室で流れが遅いのでしたが、部品交換などは一度も言われず、使う方としても不便さを感じて使用してました。

マンション全体行事として管理会社で行う年１回～２回ほど、排水管点検はして頂いてました。
その際も特に問題なしとのことでした。

古いマンションではありますが、管理は良かったのは確かです。
排水管についても共有部には問題ないと、管理人からの話です。

状況については簡単にこのような状況です。
ここで問題なのは、管理人さんに、業者の選定や価格交渉及び、保険について尋ねたところ、

理事会で決まったことなので、他の業者は不可。値切りも無理。保険会社もお知らせできませんし、
今回については対象外です。
とにかく、下のフロアの修繕をしたいので、お金支払ってほしいです。

との一点張りなのです。
管理人さんは下のフロアへの修繕業者の発注だけはして、
現場の立会もせず「あとはお願いします」とのことで・・・その後も、早くお金を払ってほしいとだけの連絡です。

（管理人さんからしたら、このようなことは当事者同士でやってほしいが、
理事会で決まったことは変更できないので、言うとおりに行ってほしい（お金だけ払ってほしい）
とのことのようです。
何故、理事会で占有部のことを勝手に決められてるのかもよくわかりません。
（お金払うのは私ですし、管理人は自分は業務外なので関わりたくないと言ってるので）

工事内容も漏水による漏電が無いかのチェックもする為、
見積（クロス貼り替えや洗面台部品交換、点検費用。原因はマンションにはないので、どのような過失にせよ、私が賠償すること）


また、購入マンションの為、購入時に保険に入ってるかも、ちょっと曖昧です。
購入した時の不動産屋さんも保険加入を薦めてこなかった記憶もあります。
ただ、管理費修繕費は支払ってますので、そこで強制保険は入っているような話は聞きましたが、
管理人は教えてくれないので、よく分かりません。

こういうトラブル、私が全額支払わないといけないものでしょうか？
下のフロアの方の保険が適用されるかも、示談してみようかとは思ってます。

説明が足りない部分ありましたらご教示下さい。

アドバイスよろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： alexon 回答日時： 2013/03/03 16:24

マンションによって対応は様々です。

　あなたのマンションで専有部分が配管のどの部分まで及ぶかわかりませんが、専有部分で起こった漏水は所有者負担の場合が多いように思います。中には専有部分であっても管理組合で掛けている保険を使ったり修繕積立金から負担しているマンションもあります。

今回は配管が詰まった原因が浴室排水口の詰まり（髪の毛）とはっきりしていますので、質問者さんの負担は免れないと思います。　マンションではこういうときのために住宅火災保険の特約で、漏水事故で階下に与えた被害を保障することができます。　

修繕に当たる業者の選定は実際に被害を受けた方がするのが普通でしょう。今回は階下の方が選んだかどうか定かではありませんが、それが管理組合指定の業者だったということです。　（マンションの専有部分で指定業者なんてこれもおかしな話ですが今回の問題とは別でしょう）

No.3 回答者： inon 回答日時： 2013/03/01 15:49

マンション保険に特約として「個人賠償責任保険」があれば、保険で下の階の損害は全てはらわれます。

現に私の住むマンションも保険から何回も損害が支払われています。
ちなみに強制保険などはありません。

しかし、おかしな話です。保険の話が無ければ、個人個人の話なのに、何故工事業者が決まっているのでしょう。理事会で決まっているなんて事はあり得ません。一度理事長と直接話してみたらどうでしょう。
どう考えてもおかしな話です。
悪く考えると、管理人と業者の癒着、理事と業者の癒着が考えられます。

No.2 回答者： yharudan 回答日時： 2013/02/28 11:38

今回３回目の水漏れでその都度、点検検査はして頂いたのですが、「問題なし」とのことでした。

・・・・・＞であれば業者の責任もあれえますね？。この業者は出入り業者ですか、ご自分で以来したのでしょうか？そこも問題です。貴方は業者を訴える事も出来るのではないですか？
いずれにしても、管理規定を熟読しなければ即答できませんが共有部分以外、つまり住居内の部分についてはこの範囲にはならず当事者同士で解決する方法もあると思いますが、これも管理規定を見ないと解りません。小生は昔ですがお詫びと見舞金でゆるしてくれましたが・・・。しかしあまり揉めると住めなくなりますし加害者が明日被害者になるやもしれない古さですから管理組合と穏やかに話し合う事が必要かもしれません。法律では無く個人的な取り決めと同じですから強制力は無く自分の指定業者でなければ払わないと裁判までいく覚悟があれば・・・・でも住めなくなります。
専門家の意見は別途あると思いますが、現実はもっと大変ですから被害者には誠意をもって解決に協力いただくしかないと思います。つまり日頃の付き合いが大事になってきます。

＞管理費修繕費は支払ってますので、そこで強制保険は入っているような話は聞きましたが、
管理人は教えてくれないので、よく分かりません。＜

専用部分の保険は個人が掛けるものでもし別途強制保険なるものが？あるのなら貴方が負担する事はなくほっとけばいいはずです。（書類関係が残っているはずですが？）

（ご自分でも保険に入っていれば保険会社が全て交渉してくれたとおもいますが）今後の為にも加入しておいた方が良いでしょうね。そして今後は総会には出席し意見を言うべきです。おそらく何もしていなかったのではないですか。

この回答への補足

書き込みありがとうございます。

点検検査は管理組合指定業者になります。

保険は所有者及び管理費・修繕費を支払ってるから加入しているとは限らない感じでしょうか？

専有部分ではないから私が支払ってほしいと言われてますが、
私有部分でも専有部分にもかかわること（水道管や配線）、指定業者を使ってほしいという
ことなのかもしれませんが、定価なので全て高いのです。

交渉の余地が全く無いのが辛いです。
ちなみに、もうこちらの部屋は引っ越ししてまして、退去する際言われました。
売却予定で、その際の私の選定したリフォーム業者の出入りも非協力的です。
（その業者にお願いしようかと思ってましたが、それも却下されました）

保険に入っていないことに関しては、今後の勉強させて頂きますが、
示談方法や下の階の人（被害者）の保険適用など、少しでも私の負担を軽くできる方法があればと思ってます。

補足日時：2013/02/28 19:44

No.1 回答者： mapu2006 回答日時： 2013/02/28 11:36

個人賠償責任保険の加入がないか確認してみて下さい。

これは今は自動車や火災保険の特約として付帯している場合があります。
示談交渉サービス付であれば示談交渉までしてくれます。

もし加入がなければ交渉も賠償もご自身で行う事となります。
ただし、交渉の余地が全くないのは酷いと思います。少なし他の業者で見積をとって明らかに差があれば減額をお願いしたりしてもいいと思います。承諾が得られるかどうかはわかりませんが。

縦配管と横配管では解釈がことなる場合があるようです。縦配管であればそれは共用部との解釈が一般的なようです。
また、自室の配管が自室の床下ではなく、階下の部屋の天井にある場合は、これも管理組合の負担となるようです。（ただし、どちらも通常に使用した場合に限ると思います）

なお、保険に入るかどうかは質問者様の任意です。保険をすすめなかった不動産業者も不親切だと思いますが、その非を鳴らすのは適当ではないと思います。

この回答への補足

通常に使ってました。
ただ、詰まっただけです＜髪の毛

一部の部品が老朽化していたので、そちらを交換したら水の流れが良くなりましたが、
それはこちらのマンションを買う前からのモノで、何度も点検や過去の水漏れの際、見て頂いても
業者の誰からも交換の案内は言われませんでした。

その部品がほぼ原因かもしれません。

水漏れした際、業者の人には、お金の請求はありませんから・・・と言われたのですが、
なんの説明もなく、修繕費用の請求書と水漏れの点検費用の請求書だけが郵送され
お金払ってくださいと電話があったのみです。

それで少し腹が立ってしまいました。
知識不足なので、色々書き込み頂けてうれしいです。
ありがとうございます。

補足日時：2013/02/28 19:48