不動産賃貸契約についての疑問

今回、東京で賃貸物件の契約を結ぶ事になりました。

仲介業者からの重要事項説明を受けた際に、
更新時には更新料として家賃の1ヵ月分と、それとは別に
事務手数料として家賃の0.25％の金額が必要との説明を受けました。
物件の月々の家賃が￥10,9000ですので、
更新時には￥109,000+￥27,500と言う事になります。

それから入居の際には、敷金・礼金がそれぞれ1ヶ月かかる物件なのですが、
退去の際には敷金は全く戻って来ない物件との説明も受け、
理由は退去の後のリフォームに充当するためとの事。
また保険に関しては￥30,000かかるとの説明も受けました。

お伺いしたいのは
(1)更新の際に更新料の他に手数料を払う必要があるのか。
（あったとしても、今回の手数料は高い気がしています）
(2)退去後のリフォーム代金を借主が負担する必要があるのか。
（クリーニング代を払うのは、慣例となっているため、
致し方ないと思いますが、物件のグレードアップ代を
借主が負担する事に疑問を感じています。）
(3)今回の物件は2LDKの物件なのですが、過去の賃貸契約から考慮すると
保険が￥30,000は高いと認識しています。
（おそらく保障内容が手厚いものになっているのでしょうが）
大家さん（もしくは管理会社）指定の保険以外を契約する事は可能なのでしょうか。

≪既に行った対応および状況の詳細≫
審査をクリアし、仲介業者からの重要事項説明を確認、
仲介手数料を含む賃料を振り込み、連帯保証人の署名
必要書類の提出まで済んでいます。

これから管理会社による重要事項の説明と、賃貸契約を
結ぶ事になります。

物件の内容が気に入っているだけに、
契約前に疑問に思っている事をクリアにしたいので
ご相談させて頂きました。

アドバイス頂けますと幸いです。
どうぞよろしくお願い致します。

No.6 回答者： danna1 回答日時： 2013/06/19 00:46

大家をやっています。

（会社で管理もやっています）

契約に疑問があるようなら、止めたらいかがですか？
他の物件を探したり、仲介業者も検討したらどうですか？
急がない方が良いですよ。


＞(1)更新の際に更新料の他に手数料を払う必要があるのか。
　　　　　仲介業者の利益でしょうね　　

＞(2)退去後のリフォーム代金を借主が負担する必要があるのか。
　　　　　原状回復費ですので、リフォーム代金は関係ありませんので、返金がないとは限りません。
　　　　　入居にあたって、部屋の汚れなどを賃貸会社担当者と確認し、書類としての記載を２通作って下さい
　　　　
＞(3)今回の物件は2LDKの物件なのですが、過去の賃貸契約から考慮すると保険が￥30,000は高いと認識しています。
　　　　　大家は指定しないので、仲介業者の都合でしょう？
　　　　　

No.5 回答者： in_go-ing 回答日時： 2013/06/18 09:34

　大家しています。

１）　『契約書』次第です。
　　　『手数料』については法的規制はありませんから何十万であろうと依頼主と受け手の合意次第です。高い安いはありません。一般的には取引金額の25％と言うのは、取引金額が109,000円では、『著しく高額』とも言えないでしょう。

２）　これも『契約書』次第です。所謂『敷引』の金額が109,000円と言うのは最高裁で認めた210,000円にも及びません。『退去後のリフォーム代金を借主が負担する必要があるのか。』と納得がいかないなら『契約しない自由』を質問者様はお持ちです。契約しなければ良いだけでしょう。

３）　一般には事故があったときに煩雑になるので大家や『管理会社』は保険会社の統一を望みます。他社でも可能でしょうが、それを大家や『管理会社』が受け入れるかどうかは大家側の『契約しない自由』です。

　これだけ疑問があるなら契約しないに越したことは無いと思います。こういう疑問は入居後も何かにつけて“頭をもたげる”ものです。“快適な住環境”とはいかないでしょう。
　特にお金の問題では、何かにつけて「料金を請求されるんじゃないか？」と心配になるでしょう。故障や不具合でも心配しなければならなくなります。止めた方が賢明でしょう。

No.4 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/06/17 01:37

先方の頭の中で

リフォーム

と

原状回復費用

が

ごっちゃになっているのでしょうね。

No.3 回答者： shige_tokyo 回答日時： 2013/06/16 23:54

不動産会社勤務兼オーナーをしています。

ます、更新料について。
確かに高い気もしますが、違法といえるほど高くはありません。
契約者に明記してある以上、取り交わしをしたら払わないといけません。その都度交渉ですかね。

敷金ですが、カッコ書きで償却となっていませんか？
償却とあると、敷金は帰ってきません。まるごとクリーニング費用としてとられます。仮に掃除をしてあまりで物件に付加価値をつけたとしてもその費用を返してくれとはいえません。書いてなければ、原則掃除代以外は返ってきます。国土交通省のガイドラインに記載があります。参考にしてください。

火災保険ですが、私の感覚だと2から3万ぐらいかなと。
個人で入ることもできるのではないでしょうか？不動産屋に確認してみてください。

契約前にしっかり確認してくださいね。
納得して契約してください。スムーズにすすむよう願っています:-)

No.2 回答者： satriani2013 回答日時： 2013/06/16 18:32

家賃109,000円の0.25%は

109,000×0.0025=272.5円ですよね？
たぶん２５％の間違いでしょうから
109,000×0.25＝27,250円なんでしょうね。

>>審査をクリアし、仲介業者からの重要事項説明を確認、
>>仲介手数料を含む賃料を振り込み、連帯保証人の署名
>>必要書類の提出まで済んでいます。

もう契約済という状態ですよね？

契約条件に納得したので、費用を支払い、契約書に記名捺印した状態なのではないかと思います。

この回答への補足

大変失礼致しました。
そうです、家賃の25％が更新の事務手数料として
かかる事になります。

＞もう契約済という状態ですよね？
契約はまだ済んでいません。
連帯保証人の署名のみが済んだ状況です。
（連帯保証人が遠方に住んでいるため、先に連帯保証人に
署名、捺印を貰い、その後で契約書類を交わすという
段取りにしています）

腑に落ちない点があったので、契約を前にこちらで
質問をさせて頂いた次第です。


説明が足りず、誤解を生じさせてしまったようで
申し訳ありません。

補足日時：2013/06/16 19:49

No.1 回答者： osakajapan2001 回答日時： 2013/06/16 11:55

借家の契約と言うものは非常に地域性が見られるものです

今はネットの時代で物件の検索には不自由しませんが
それでも非常に色濃く地域性が出るものです

但し契約は契約です
内容に不信感があれば他の物件に乗り換えるべきです
保険は何の保険ですか？？
火災保険でも入居者が入る保険ならば家財又は使用者責任保険ですが
それは任意でしょうね
建物そのものならば所有者が入るべき保険です
色々な思惑があっての事ですが
納得せずに入居する事だけは避けましょう

この回答へのお礼

回答頂き、ありがとうございました。

ちなみに保険の種類は、火災保険の事になります。

アドバイス頂いた通り、契約書を交わす前に
内容の説明を不動産会社に申し込み、
それでも納得がいかない場合は、他の物件を探す事にします。

回答頂き、ありがとうございました。

お礼日時：2013/06/16 19:53