住宅ローン審査について

融資規模額 4400万 100%希望。

A銀行 頭金200万を入れることが条件。
B銀行 融資金額の一割を入れるか、妻の収入合算と
保証人が条件。
このような結果で、他行に申し込んでも条件なしの
100%融資は難しいでしょうか？
よろしくお願いします。

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2013/06/20 09:38

住宅ローン審査は返済可能かどうかと担保価値が足りているか、個人信用情報に問題がないかどうかが基本です。

返済可能かどうかについては、収入と年齢から借入可能金額がある程度計算出来ます。これはこれからの生涯収入がある程度決まっており、その一部しか返済に充てられないからです。頭金が必要とか収入合算を提案されているなら、借入可能金額を超えている可能性があります。
担保価値についてはそれ以上借りることが出来ませんので、収入面と同じく差額は頭金で用意することになります。新築の場合は100％でも可能でしょうが、中古では大抵の場合担保価値不足となるでしょうね。
信用情報については延滞等の事故情報が記載されていれば、まず審査には通りません。これについては大丈夫みたいですね。

このことからも、あなたの質問では情報不足としか言いようがありません。少なくとも年収や年齢程度は最低限必要かと思いますよ。銀行（担当者）によって審査基準は違うでしょうから、数当たれば審査に通る可能性が０とは言い切れないのも事実です。ただ、審査ギリギリでは無理なローンのことが多く、それよりもずっと少ない借入金にして無理のないローンとすることを強くお勧めします。

例えば、毎月の返済を収入の20～25％程度までにし、全期間固定金利で定年までのローンを組んだ時に借りられる借入金額です。これが変動金利、70才超完済、返済率30％超とかでは払えない可能性があるということです。ちなみに、こんな無理なローンでも審査に通ることがありますので。この場合、大抵の人は当面のことしか考えません。毎月の収支だけで10年先20年先、更には老後のことまでなんて全く考えていないでしょう。定年後の返済が残るようであれば、その時点で非常に厳しいです。変動金利であれば、金利が上昇した時にどうするかとかもです。

上記した借入金に頭金を足し、諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。これが先にありきで、物件探しで良いのが見つかってその代金を払うのに無理に審査を通すのでは順番が逆であり、将来後悔する可能性もあり得ます。

諸費用（物件価格の５～10％程度）は基本的に現金が必要ですが、頭金も物件価格の20～30％以上は最低用意したいところです。多くの頭金を用意することによってローン残高＞家の価値というのを回避することが出来、何かあった時に売却して清算することが出来ます。これが逆だと差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ず、最悪競売で安値で売られ家を失ったがあげく借金だけが残ることもあり得ます。

頭金を払ったあとにも、いざという時のお金は必須です（目的のある貯蓄を除いてです）。これには生活費の半年から１年分以上は常に現金貯蓄で置いておきたいところです。これは家の購入に関係なく必要であり、減給や失職、不意の大きな出費等にも対応出来るようにしておきます。

定年までのローンにしましたが、これでも繰上返済は必須であり、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てないと安心出来ないでしょう（年金では生活出来ない可能性高し）。

上記返済率で示しましたが、現在の家賃との比較も必要です。これよりも数万円返済額が少なくないと、今と同じ家計状態にはなりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費、駐車場代等）が必要になるからです。このように毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心です。現在多くの貯蓄が出来ていないなら、この費用３～４万円に加え将来のための貯蓄分も捻出出来るようにしておかないといけないでしょう。もしこのような状況なら、収入が一定という条件では返済額を減らすしかないということです。

住宅ローンは人生を左右する借金です。頭金もない返済率も高いではリスクヘッジが全く出来てないことになります。何よりも無理なローンで生活を極端まで切り詰めたり、払えなくなって破綻したり、何とか完済出来ても老後資金が全く無いとかでは意味がありません。無理のないローンというのが大前提であり、賭けをするのではありませんのでリスクヘッジも当然必要となるでしょう。家は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。借りられれば完済出来る保証なんてないですし、無理のないローンで外食や旅行なんかも我慢せず出来るようにして人生を楽しみましょう。

いい家に住めると良いですね♪

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2013/06/20 02:18

> 100%融資は難しいでしょうか？

属性の情報が一切無いのにローンの可否を問われても、誰も答えられないでしょう。

そして、「二つの銀行に申し込んで両方とも満額の回答が無かった」という、この情報しか提示していない。
これでは、「難しいですね」という事しか言えない、それ以外の答えは出ないでしょう。



質問者が年収１０００万円の国家公務員で２０代という事なら、望みどおり単独での１００％融資が通る可能性が高いと思いますが、そのような属性情報無しでは、ローン可否の質問は無駄でしょう。