マンションの管理組合の役目

管理組合の理事会は区分所有者の、専有区域（住宅）の中まで干渉する権限はどこまで有るのでしょうか。

例えば室内のリフォームの修繕工事の時は３週間前までに改装の設計書、改装仕様書、作業工程表を提出義務あり、理事長の承認無いと工事不可の規約があります。

各区分所有区域の個別ごとに住居する住民の届けを義務付けられました。
所有者及び同居人と、介護要とか事情も届ける義務があるようです。

管理組合いわゆる理事会は専有区域の各住居の内部の事情にどこまで干渉できる権利があるのでしょうか。

ちょっと、プライバシーの干渉のように思えて反発する気持ちが有ります。

この辺の判断をお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： risunotorasan 回答日時： 2013/08/27 13:59

後からの質問に関して先に回答をしてしまいました

こういういきさつが有っての、理事会へのクレームだったのですね。

ずれにしても質問者様は
せっかく回答いただいた方たちへのお礼も述べずに、矢継ぎ早に質問されていることには多少憤慨します。

さて、専有部内のリホームに付いてですが
国交省の標準管理規約と有りますので、当然届け出の義務を謳っていると思います。
その必要性は・・・

集合住宅だからその必要が有る訳で、施工中の騒音問題　施工後における音の伝わり方の変化
これらの事を考慮すれば　自分達家族だけで住んでいる戸建住宅とは全く意味合いが違うのです。

突然工事を始めた　苦情
工事が終わって見たら今までの音質と違った音が響くようになった
原状復帰を　管理組合は区分所有者に求めることが出来ます。

その為に事前届け出です。
フローリングを触る場合
フローリングの規格さえ守っておればいいようなものだが、
階下に住む住人にとってはクレームの対象になりやすい事は多々あることで有る。

その辺りの事を考慮すれば当然管理組合としては、事前に書面での材質、工法、遮音性、隣接住戸への説明、
もし無届け出の床材の張り替えの場合の即刻原状に復すること
と、決めごとをしているのであって、管理規約集にのっとった話である。

それを管理組合理事会が云々・・・
と云うことはあり得ない。

プライバシーの件は　次回の質問でお答えしました。

No.6 回答者： localtombi 回答日時： 2013/08/25 14:57

専有面積部分ですが、壁はどこまでが専有ですか？

壁芯なのか内法なのか・・・
内法だったら、壁の内面は共有ですから削ることはできません。
たとえ壁芯を加工するとしても、強度を無視したリフォームは総体としてマンションの強度や騒音などの環境に影響を与えるので、これも認められません。
恐らく管理組合は、そのあたりを考えているのかも知れませんから、提出の真意を聞いてみることをお勧めします。

No.5 回答者： blue5586p 回答日時： 2013/08/24 07:29

　まず、リフォーム工事について、そんなところまでの書類の提出義務と、理事長の承認が必要というのは、明らかに行き過ぎです。

　ただし、リフォーム工事となると、たとえば、工事中に騒音が発生する。工事用の部材運搬のために、廊下などの共用部分に養生シートが貼られたりする。一時的に、エレベーターを独占的に使用することになるなど、他の居住者の方々に、多かれ少なかれ、ご迷惑をお掛けすることになります。
　そのため、一応、管理組合の理事か、管理人に連絡することになっていますが、あくまで「一声かけてください」といった程度のものです。
　なお、個別ごとの、住居される方々の届け出については、難しい面もあると思います。
　私が、管理組合の理事をさせていただいた頃、阪神・淡路大震災が発生し、それをきっかけに、各居住者の方々に、入居人名簿を提出していただくことになりました。
　名簿には、氏名、性別、生年月日を記入していただくことになっていましたが、生年月日については、任意記入で、差支えのある方は、記入していただかなくて良いことになっていました。
　これは、個人情報保護との兼ね合いが、実に難しいものです。
　一昨年の、東日本大震災の際にも、個人情報保護法がネックになり、実際に被災された方の実態が、なかなかつかめないということが、大きな問題になりました。
　介護が必要な方については、やはり大きな災害が発生した際、特別な配慮が必要ですから、管理組合としても、それを把握しておく必要もあるということから、ある程度プライバシーへの干渉も、やむをえないということとなったと思われます。
　結論として、リフォーム工事の届け出の件は、明らかに行き過ぎ、住民の方の届け出については、大きな災害が発生した時のことを考えると、ある程度はやむを得ないかな、ということになります。
　

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2013/08/23 21:53

専有部を干渉する権利は誰にも無い。

それは当然、知っておくべき最低限の基本権利。

ただし、標準管理規約では、専有部の「内装工事申請」は最低限一ヶ月前の届出を要する。申請を受けた管理組合理事会は、理事会を召集して検討吟味し、躯体部への影響が無いことなど確認して工事を承認する。掲示板告知もして、騒音発生トラブルを事前に回避する。3週間ということは、理事長承認、理事会事後報告という手続きになっているのだと思う。3週間では、理事会招集から承認までが難しいので、通常は不可能。いずれの場合も、上下左右の居住者の「同意書」が無いと「内装工事」は許可されない。で、そういう近隣の「同意書」は、工事を請け負った業者が行なうのが通例。区分所有者か、実際に行動することは殆ど無い。工事申請も同意書の回収も、更には、掲示板に貼る告知文書作成も業者の仕事。

細かな個別的な内情は、いくらでも隠せるし、そのあたりを詳細に調べるということは無い。

管理組合理事会は、たいていが持ち回りの輪番制役員なので、素人として当然のこと、何も分かっていない。管理会社に丸投げ状態。下手に頑張ると、その頑張りを引き継げる人がいなくて、ずっ理事長をしていなくてはならな
くなる。メクラ判方式だからこそ、役員輪番制方式が可能というもの。

管理組合が、区分所有者の内情、及び、その専有部に対して干渉することは一切無い。何らかの誤解、誤認と思う。

ただし、近隣に迷惑をかける大音量を発生させているなどの苦情があると、理事長としては、集合住宅内で共同生活を送るには不適合な人ということで、裁判所に「退去命令」を願い出ることがある。まあ、簡単に言えば、原告、理事長名で、裁判所に提訴するということ。公権力を借りて追い出してもらう。

マンションの維持管理責任者である理事長は、マンションの資産価値を下げてはならないという理由で、迷惑行為を繰り返す人を排除しなければならない。たいていは、管理会社が理事長名により、そういう手続きをする。

No.3 回答者： rcc123 回答日時： 2013/08/23 21:33

理事会でいかなる、決まりを作っても、

その決まりに違反しても、
それを取り締まる法律がない。

たとえば、勝手に自由にリフォームしても、
それを止める権利は誰にもない。

ようするに、決まりはあるけど、
違反をしても強制的に止めることができないし、
罰則もない、
ザル法ですな。

ゴミ屋敷になっても、誰にも止められないのは、
このためです。

No.2 回答者： nekonynan 回答日時： 2013/08/23 19:53

　区分所有法

　　　第五節　規約及び集会

（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４ 　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。
５ 　規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない


　なので規約にあれば有効ですが無ければ、法律違反です。

　一度マンションの規約を見て下さい。規約が不明なのでね・・・

No.1 回答者： nitto3 回答日時： 2013/08/23 19:42

マンションの品質の維持特に最低限のことはやる必要があるのです。

リホームで壁紙など取り払って、打ちっぱなし仕様にすれば
個人の趣味としてはいいとしても全体の品質は乱れるでしょう。
作業中は何かと周辺に迷惑をかけます。
住民の届けは犯罪防止、孤独死のないように少しでもしたいからです。
こちらは義務にまでなっていないでしょう、任意の場合が多いです。