建蔽率オーバーの収益マンションについて

建蔽率オーバーの店舗付きマンションの件で質問です。

去年9月3階建ての収益マンションを購入しました。
1Fが店舗で現状スケルトン状態です。
2F3Fがワンルーム5室ずつです。

このたび、1F店舗にディサービスの会社の申込みが入り、建築図面などで打ち合わせをしていくうち　1Fの店舗部分の建築面積が建蔽率をオーバーしてることがわかりました（60％のところが約70％）

売主は建築確認、検査済証は失くしてしまったとのことで、引き渡しは　ありませんでした。

仲介業者からは　建蔽率オーバーについて、口頭での説明もなく　重要事項声明書にも全く記載はありません。

市役所にて記載事項台帳証明を取り寄せて、確認したところ　建築確認申請時には、
現状建蔽率オーバーに
なっている部分は、1F北側に飛び出して壁だけ有り、天井がない図面にて建築確認申請は　通っています。

それを建築時に屋根を同時に施工してあると思います。当然　完成検査は受けてありません


このような場合　売主及び仲介業者に　どのような損害賠償を請求することが可能でしょうか。

売買事体を無効にして　売主に売買価格+違約金、仲介業者に仲介手数料全額返済+損害賠償

または、継続保有はするが　違法建築物件を騙して買わされたとして、損害賠償を売主、仲介業者両方に請求などが　可能かどうか思案しています。

No.1 回答者： y-bankrupt 回答日時： 2014/01/30 22:14

違法建築である旨は、重要事項説明する義務があります。

売主、業者共にです

ですので発見してから1年以内であれば、民法570条の瑕疵担保責任にあたりますので、解除又は損害賠償は可能の筈です

ですがmasa31010 さんは継続保有とのことで、損害賠償責任について書きます

(1)遵法性が確保できないとの理由で銀行からローンがでなかった場合には、高利のローンを借りる必要があるので、その分の金利負担

(2)建築確認申請時に現状復帰して、完了検査のための工事費

(3)当初の建蔽率が減少することにより、貸床が減ることによる収益低下するので、不動産鑑定評価額の差額分

などが考えられるかもしれません
あくまで、不動産関係者からの意見で、弁護士の意見ではありませんので参考程度に
弁護士も不動産訴訟が強いところに頼ってください。

それから、宅建協会や県庁のなどの宅地課へ重要事項説明違反として業者を通報して挙げてください。

健闘を祈ります

No.2 回答者： detekoiya 回答日時： 2014/01/31 08:34

建物建築時と現在の建蔽率は同じでしょうか？

建築時から違法承知だったのか

建築時には違法じゃなかったのが
あとから変更になって既存不適格になったのか


それによっても違ってくると思うのですが・・・・

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2014/01/31 22:17

既存不適格ではなく、違反は確定ですよね。

以下、建築基準法第101条第1項第3号と、同条第2項の抜粋。

第五十三条第一項（建蔽率）の規定に違反した場合における当該建築物の設計者は、百万円以下の罰金に処する。
その違反が建築主の故意によるものであるときは、当該建築主に対して同項の刑を科する。

つまり、あなたがその建物を所有し違反を認識した時点で、特定行政庁の違反指導の対象はあなたになったわけ。
発覚した場合、特庁の是正の指導に従わなければ最悪警察に告発され、上記の罰金刑を受ける。
プラス前科１犯。
もちろん罰金を支払えば終わりではなく、現地の是正が必須なのには変わりは無い。
収益など捨てて、自分の身を守ることです。