中古住宅の値引き交渉

平成15年築

横浜市港北区

当時の新築価格：6,000万

現在の売り価格：5,950万



築10年ちょっと経つのですが、当時とほとんど変わらない価格の

物件の購入を考えております。



不動産屋の話では、

「平成15年は不動産の底値だったので当時が安すぎた。」

ということです。



1）この価格（5,950万）は適正でしょうか？

立地はよく、土地のみの価格は4800万ほどです。



2）もちろんできるだけ安く購入したいので、値引き交渉をする予定です。

どのように持っていけばよいかアドバイスお願いします。



売主側でリフォームに200万ほどかけておりますが

追加のリフォームでさらに200万ほどかかりそうです。



よろしくお願い致します。

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2014/07/28 13:02

土地の路線か調べましたか、、、土地に対しては、、、路線価を、、、建物は、げんかしょうきゃくをして、あとは不動産屋の儲け分、、として考えるべきでは、、、広さ、場所が書いてないと、わからないです。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/28 15:40

東京都の10年物のマンション価格が新築時よりも約1割程値上がりしているのです。

横浜市港北区は人気地区ですので土地も付いて同じ価格なら納得です。
今は売り手市場なので売主が強気です。なぜなら、東京オリンピックまでは不動産は下がらないと思っているからです。みんながよく使う手法はリフォームをするのでその分を負けてください。そのようにして落としどころは50万円の値引きで、5900万円です。これは売主も想定の範囲内です。これだと売主の勝ちです。

No.3 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2014/07/28 16:52

適正かどうか？なんて実際に物件を見て、近隣物件と比較しなければわかりません。

土地が4800万だとするなら、1050万が建屋の価格でありリフォーム費用200万を引けば850万が築10年の価値になります。

建屋が850万の価値があると思いますか？


売手側はリフォームをしている訳ですから、大きな値引きには応じないと思います。
そこで値引きしてしまえばリフォームをした意味が無いし、そもそも値引きの要因を減らすためのリフォーム物件です。

少なくとも貴方がリフォームに200万掛かる！なんて話は売手には関係の無い話です。


また、適正価格よりも割高な物件だとするなら売手側は売り急いではいないと思います。
売り急いでいる物件であれば多少は割安な価格に設定し買手を付けやすいようにするものです。


勝手な想像で言えば、売手は5900万以下では売らないのではないかと思います。


まずは値引き交渉が可能か？仲介業者に打診してみて下さい。


売手に値引きする意思が全くなければ、何を言っても話すら聞いてくれません。

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/28 16:56

No.2です。

値引き交渉のことですよね。評論を述べて回答を忘れました。
私の経験で値引き額の数字を言わないのです。その代り、不動産の評価をしてその価格に近づくまではＹＥＳと言わないのです。その自分なりの不動産の評価について説明します。

＞土地のみの価格は4800万ほどです。
この妥当性を国税庁のホームページで路線価を調べます。不動産屋から固定資産税の評価額の書類のコピーを貰います。国土交通省のホームページから土地公示価格と土地実勢取引価格を調べます。これらをもとに土地価格を算定します。それが4800万円ならば納得です。

次に建物価格ですが、木造住宅ならば坪50万円、鉄骨住宅ならは坪60万円、コンクリート住宅ならば坪80万円として新築時の価格を想定します。そして築0年で80％とし築25年で5％の直線グラフを書くのです。そうすると築15年では35％になります。
木造の40坪住宅ならば2000万円が15年後には700万円の価値だと計算されるのです。固定資産税の建物評価額からも判ります。この税からの評価額は土地の路線価と同じく実勢価格よりも低い数字であるので経験的に考慮するのです。

土地4800万円と建物700万円を合わせると5500万円です。これが適正価格なのです。しかし、売り手は強気ですのでこの価格では売らないでしよう。この5500万円の価格が頭にあると5900万円では買う気にならないですよね。私なら5600万円にならないと買いません。一つの物件に絞ってしまうので飛びつくことになるのです。

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/07/28 17:16

計算間違いをしています。

築15年ではなく築10年では建物評価は50％です。40坪もない建物でしょうね。その地区では新築を6000万円では建てられそうにありません。もっと小さい建物と思います。考え方は同じなので自分で計算して見て下さい。

地方では評価額より実勢価格の方が少し安いのですが、都心近郊では評価額よりも実勢が少し高いのです。

No.6 回答者： aki5157chan 回答日時： 2014/08/02 22:49

建築関係

青葉住みです…

値引き交渉より遥かに以前のレベルでお話になりませんね。

5950万の上物を購入したくて悩んでいる…ではなく


精々、実質二千万強の上物を六千万近くで買わされそう…

になります。

新築の場合であっても、殆どが材料費と職人手間

屋根材のコロニアル一枚いくらだと思います？
柱一本いくらだと思います？
外壁材は一枚いくらだと思います？
大壁の吹き付けはいくらだと思います？２日間の4人工で吹き上がりますよ…
フロー一枚いくらだと思います？

ユニットバスやシステムキッチンの入りって知ってます？



後は不動産屋やメーカーの儲け分です。

儲け分は不動産の価値に入らないので、そのあたりをもう少し考えた方が良いかと思いますよ…


私なら不動産屋を鼻で笑っておしまい。
値引き交渉に入れるレベルではありません。



後は質問者さんの価値観だけですね。


高飛車な書き方になって申し訳ありませんが、それが実情であり現実です。