住宅買い替えの税金について

東日本大震災で居住マンションにヒビが入り、団地管理組合で建て替えが決議されました。
築40年以上の郊外物件で、取り壊し前提でもあり、一軒だけでは売っても買い替え費用が出ません。都内で人に貸していた古いマンションを一緒に売却して二軒分の売却益で近くに中古マンションを買いたいのですが、この場合、税金の買い替え特例は認められるでしょうか。
遺族年金暮らしの後期高齢者で、借金はできないと思うので、即金で買える範囲の物件を探しますが、貨幣価値の違う時代の物件だけに、賃貸物件の譲渡益が巨額になり、税金を取られたら住み替えは不可能なのです。

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2014/10/04 08:08

大震災の被害者に対しては、とても多くの税優遇措置があり、列挙できないぐらいです。

法令だけでなく通達でも特別措置をとる体制になっており、「審査が厳しい」の反対の対応がされてるのが現状です。

法令、通達などすべて調べるのも実は大変骨の折れることなので、精通されてる方がこの質問を見て、かつ正しく回答をつけていただける可能性はひどく低いものだと存じます。
そこで「税務署で聞くべし」が答えとなります。

実話体験談を申しますと「震災で被害を受けた」というと、税務署員はいつも以上に丁寧かつ親切な対応をしてくださいます。法令、通達に該当するかという以前に、政府として救援することになってますので、超法規的な措置がなされてる可能性も否定できないと個人的に思ってます。

マンション買い替えをするさいに、所有してる賃貸マンションを一緒に売却した際の買い替え特例は一般的には認められないものです。
しかし「震災」と一言つけることで「なんとかなるかもしれないから、調べて回答します」となるかもしれません。
「かも」ですから、期待を大にしてはいけませんが。

No.1 回答者： ma-fuji 回答日時： 2014/10/04 07:44

＞この場合、税金の買い替え特例は認められるでしょうか。

いいえ。
買替え特例は、あくまで「居住用財産を譲渡した場合」です。
賃貸物件は「居住用財産」には該当しません。
よって、賃貸物件の譲渡益について特例は適用されませんね。
一時的な入居や別荘などであっても適用されません。

参考
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

＞貨幣価値の違う時代の物件だけに、賃貸物件の譲渡益が巨額になり、税金を取られたら住み替えは不可能なのです。
長期譲渡なら税金２０％ですので、それなりに手元に残るはずですが…。