共有名義のメリットは？

年老いた母名義の駐車場（２０台程度）、古アパート（４室）を　私と共有名義にする話しが持ち上がっています。母と小生（給与所得者）は別世帯で、生計を一つにしていません。
一方、私自身も住宅を保有していますが、転勤に伴い住めなくなり、現在は借主募集中です。

Q１）上記物件を母と共有名義に変更することで、小生の不動産賃貸業が「事業的規模」の要件を一応満たすようになると考えますが、合っているでしょうか？
また、共有名義に変更するための手続きは、どのようなものですか？

Q２）これまでは母の単独名義で、全収入が母のものでした。今後、私と共有名義に変更した場合、収入の按分は、両者の合意によって自由に決められるのでしょうか？
（それとも持ち分比率等に基づかなくてはならないのでしょうか？）

Q３）旧居住地の空き家となった自宅の管理（月１回程度の掃除、不動産業者への宣伝）や、主に母が運営しているアパートの管理補助など実務を妻が行っています。
この場合、▼小生が妻に給与を支払い、それが経費と認められますか？

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2014/12/08 22:39

色々とお尋ねになっておられますが、要は「事業的規模の不動産貸付」にして、青色申告特別控除を受けて、妻を青色事業専従者にしたいが、どうだ？というご質問ではないでしょうか。

3つご質問をされてますが、これは枝葉の質問です。

確かに事業的規模になれば、青色申告特別控除額が１０万円でなく６５万円となり、青色事業専従者への給与支払も経費になります。
しかし、もっと大事なことを忘れておられるような気がします。
母親の持つ不動産のうち半分をあなた名義にされるさいの「原因」はどうされるのでしょうか。
売買ですか、贈与ですか。

売買でしたら「母と子」の間での不動産売買契約書が必要になります。
売った母には譲渡所得が発生するので、所得税の心配がでます。
贈与でしたら、これは贈与税の心配をしないといけません。
子の所有物を親に贈与する事をしないと「共有」にはなりませんが、その点まで考えておられますか。

転勤で空家になる自宅を賃貸するにあたり、どうにか節税ができないかとかんがえ、「そうだ、おふくろが不動産収入があるから、なにかアイデアがないかな」という流れだと想像します。

失礼ながら「そのまま、誰かに貸して、不動産収入を申告する」がベストだと思います。
お母さんを巻き込むことは、所得税に精通してる方ならやってもいいかもというレベルの話です。

枝葉の質問に。
１、母が事業的規模として認められてるなら「大丈夫」ですが、そうでないなら、事業的規模というには小さいです。
　共有名義にする手続きは、不動産の所有権を共有名義にすることです。

２、共有持分によって、収入を按分します。両者の合意であっても「持分」と違うのは認められません。
　一人は収入過大、一人は収入過少となってしまいますので、税務署長によって更正されます。

３、青色事業専従者としての給与支払なら経費となります。

No.3 回答者： satoshino 回答日時： 2014/12/07 09:53

お母様から質問者さんに名義を変更するということは

一部を贈与？
一部を売買による譲渡？
となり無駄な税金を払うよう事になります。
相続であれば、ほとんど税金が課税されません（現在の税制では）

＞年老いた母名義の駐車場

を高い税金を払ってまで名義を替えるメリットがわからない。

Q２

売買が認められれば、取得額が経費になりますが・・・
さて税務署が売買を認められるか？

Q３
認められます。
事業規模によりますね。
２０台って、１台いくらか？
古アパートでは減価償却は終わっている？

＞共有名義のメリットは？

税金を沢山払いたい？
現在もさほど払っていないのでは？
賃貸経営なんて経費が大きいので所得税を多く払っている方は少ないですよ

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/12/06 04:07

（１－１）

　「不動産所得　事業的規模」などで検索してみてください。出てきます。
　記憶によると、幸いなことに事業的規模には該当しないはずですが、税法はしょっちゅう理不尽に改変されますので、リアルタイムでの確認が必要です。
　「同じ事業的規模」基準でも、ちょっと基準が違うのですが、事業的規模になったら事業税を払わなければならない危険があるので、事業的規模にならないほうがよろしいのでは？

（１－２）
　共有名義への変更そのものは、母上と契約するだけですね。
　ほかのかた（税務署を含む）に、「共有にした」という事実を主張し認めさせるには、登記の変更が必要になります。
　登記の変更をすれば、税務署などに把握されますので贈与税（自分で申告）とか不動産取得税とかがかかってきますが、「払わなければ脱税になる」というだけで「払わないと共有でなくなる」わけではありません。

（２）
　ダメです。
　そんなことができるなら、大資産家はちょっとだけ持ち分を贈与して共有にして、家賃などの収入を全額子供のものにできますよね。その結果、相続税を大幅に下げることができてしまいます。税務署がそんなこと認めるはずがないです。鳩山元総理の小遣い事件での優遇などをお考えなのかもしれませんが、鳩山元総理の一族でも便宜は図ってもらえないと思います。

　基本的に持ち分比率どおり、でしょうね。ただ、管理などの負担も考えて、完璧に持ち分通りとはしなくていいと思いますが、どの程度まで許されるかは税務署員の気分次第ですので、税理士に尋ねても回答は無理でしょう。

（３）
　自宅の清掃や不動産業者への宣伝分は、経費になりません。
　転居した後の自宅を清掃している人と区別ができませんから。スーツでバラエティ番組に出る落語家さんが言ってましたが、スーツは経費にならないそうです。「スーツは普段でも着るでしょ」と言われた由。「テレビやさけスーツを着るんで、普段は和服を着とるわい」と言って怒ってました。
　業者への宣伝については、毎日業者回りをしているとかならＯＫかもしれませんが、月１くらいでは無理です。ふつうに「売りたい」人もそれくらいはやっています（でも売却時の経費にはならない）ので。

　アパートに対する管理補助・・・ を他人がやるならいくら取るでしょうか？そのくらいの額以下なら、認められると思いますが、税務署は「身内」とか「同族会社」とかには厳しいです。作業内容などについてつっこまれる覚悟が必要でしょう。
　また認められる「相当額」でも、共有になった後に質問者さんが全額負担するのはマズいでしょう。共有割合によって、母上と案分でしょうね。もちろん、奥さんに申告とか源泉での税の支払い義務とかが生じるものと思います。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/12/02 03:46

＞小生の不動産賃貸業が「事業的規模」の要件を一応満たすようになると…

さあどうでしょうかね。
5棟10室になるのでしょうか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

＞収入の按分は、両者の合意によって自由に決められる…

だめです。

＞持ち分比率等に基づかなくてはならない…

はい。

＞▼小生が妻に給与を支払い、それが経費と…

青色申告をするなら、赤の他人を雇った場合に払うのと当程度である限り、「専従者給与」は認められます。

白色申告なら支払う給与額に関係なく定額の「専従者控除」です。

いずれも、同時に他の職に就くことが認められない、またたとえ 1万円でも専従者給与を払えば控除対象配偶者にはならないなどの制約があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2075.htm

＞月１回程度の掃除、不動産業者への宣伝）や、主に母が運営しているアパートの管理補助など…

その程度の仕事を赤の他人にやらせたら、いったいいくら払うのでしょうね。
妻が他に仕事をしていないのであれば、素直に配偶者控除を取るほうが節税になるのでは？

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
変更登記の手続きは、法務局から説明受け 自分で行うつもりです。
それでも、諸費用は、相当の額になることもあるのでしょうか？

お礼日時：2014/12/02 13:24