マンションの売却にかかる税金について

はじめて質問させていただきます。
父所有のマンションを(築36年)不動産屋さんに売却の依頼をしております。
父は、１４年前に他界して母が1人で住んでおりましたが、介護が必要になったため、2年ほど息子の私が寝泊まりしたり(私が結婚後別居)、施設のショートステイを利用したりしていました。2年前にようやく施設に入居でき、1年間空き家になっておりましたが、固定資産税の滞納、マンションの管理費が払えず、この度、市役所に相談に行き売却したお金で支払うことで差し押さえは待っていただくこととなりましたが、売却時に支払う税金等をネットでいろいろと調べていたら売却金額に対しての税金と不動産屋さんに支払う手数料、相続のための名義変更に司法書士に支払う手数料、引き渡しまでのかたずけにかかる費用等を考えると、滞納している税金を支払うと、譲渡所得税とか相続税の支払いが出来るか心配になってきました。

⚪売却予定金額 250万円

⚪マンション購入金額 800万円(23年前に母から聞いた金額です。)
(購入時の売買契約書、領収書は探しましたがございませんでした登記のようなものはあります。)

国税庁のＨＰで控除出来る項目で被相続人の葬儀費用、お寺に支払いをした読経料等(領収書は普通ないですかね)も含まれると記載されておりましたが、14年前のことですのでどうなのかもわかりません。

どれくらいの税金の控除が受けられて、どれくらいの税金を支払わなくてはいけないのでしょうか？
お手数おかけいたしますがお詳しい方にお答えいただければと思いますので宜しくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答いただきありがとうございました。
  補足になりますが、相続の手続きは私名義に1月に完了してしまいました。
  司法書士の先生と不動産屋さんの担当者の方に(母が寝たきりで契約に立ち会いが出来ないから息子さんが相続した方が良い)と言われて、何もわからない私は高齢である母のことを考えるとそのまま承諾してしまいました。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/03/08 01:26

No.3 ベストアンサー 回答者： star460219 回答日時： 2015/03/09 17:01

NO1です

＞相続の手続きは私名義に1月に完了
27年1月ということですか？
相続・・お母様はお亡くなりになられたのですか？
お亡くなりになられていないのであれば、相続ではなく贈与ですよね？

仮に売却額＝相続税評価額とした場合、御自身に贈与税が課せられます。
（相続時精算課税を利用すれば納税を先延ばしにできますが）

御自身の名義に移転登記してしまった→売却では、NO2で回答があります
とおり譲渡所得として御自身に課税されます。

お母様の住所が売却予定マンションにあるのなら、居住用財産の特例を
受けられます。

司法書士・不動産会社はお母様の状態をお聞きになって、手続きが面倒に
なるため、御自身に贈与した形をとるよう勧めたのではないでしょうか？
実際の話し、お母様が表記されたような状態であっても、売買契約は出来
ますし、移転登記も可能です。（売主の意思確認が必要ですが質問者様が
代理人となることでOKです）

移転登記してしまった・・
というのであれば、当期費用がかかりますが、「錯誤」として移転登記を
白紙に戻すことも可能です。
御自身としての譲渡所得の税負担（国税・県市民税）を考えれば、錯誤で
お母さんの名義に戻し、お母様が譲渡した（居住用財産を譲渡した）形を
とるのが、限りなく出費を抑えられるように思います。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
母は施設に入居する時に住民票を移しました。
疑問に思うことが沢山あるので直接司法書士の先生に
相談したいと思います。
ありがとうございました！

お礼日時：2015/03/09 20:51

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/03/07 16:36

＞⚪マンション購入金額 800万円(23年前に母から聞いた…

購入当時の書類が保存されていなく、伝聞だけで税務署が認めてくけるかどうかです。

認められなければ、売却額の 5% を取得費と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

＞不動産屋さんに支払う手数料、相続のための名義変更に司法書士に支払う手数料…

これらは「譲渡費用」になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm

＞引き渡しまでのかたずけにかかる費用…

これはどうでしょう。
「譲渡費用」には無理なような気がしますが、税務署へ行ったらうまく言ってください。

＞売却金額に対しての税金…

これは間違いなく「譲渡費用」ではありません。

＞国税庁のＨＰで控除出来る項目で被相続人の葬儀費用、お寺に支払いをした読経料…

それは「相続税の申告」をする場合の話です。
譲渡所得には関係ありません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4129.htm

相続税を払ったのなら、譲渡所得の「取得費」に含まれますけど、相続税は払ってあるのですか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm

＞⚪売却予定金額 250万円…
＞どれくらいの税金を支払わなくてはいけないの…

[試算のための前提条件]
・取得費が認められず 5% の 125,000円
・譲渡費用 50万円
・マイホームではない
・相続税は払っていない

[所得税]
{ 250万 - (125,000 + 50万) } × 15.315% = 287,100円

[住民税]
{ 250万 - (125,000 + 50万) } × 5.0% = 93,700円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

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まあ、「取得費」800万を認めてもらえるよう、税務署でがんばって交渉してみてください。
認められた場合、800万を 36年間で減価償却した残りの数字が「取得費」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

補足になりますが、私は、15年前に結婚をして別に世帯を構えたのですが、
母が寝たきりになったのを期に実家に寝泊まりするようになったですが
長期譲渡所得になりますでしょうか？もし短期譲渡所得になり税率が変われば倍ぐらい税金を支払うことになるのでしょうか？

また、購入金額の800円は契約書等がなくても認めてもらうことはあるのでしょうか？
また、必ず領収書の提出は、しないといけないのでしょうか？
確定申告する際、申告書に購入した時の金額、氏名等記入する欄があるようですがそこまで
確認するのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

お礼日時：2015/03/08 14:11

No.1 回答者： star460219 回答日時： 2015/03/07 16:23

売却しようとしている不動産の名義は14年前に逝去されたお父様なのですか？

相続登記はされていないということでしょうか？

仮に不動産の所有者がお父様のままであったとしても、実質はお母様が居住の用に
供しており、亡くなったお父様の名前で譲渡の申告をするわけにはいきませんので、
実質判定により、譲渡した場合はお母様が譲渡所得を申告することとなります。
お母様が居住していた不動産ですので、居住用財産の譲渡の3000万円の特例が受け
られますので、譲渡所得はでない（課税されない）と思われます。

葬儀費用等・・・
14年前の相続税の申告をしようというのですか？

同じ税金ではありますが、所得税・相続税は別物で申告自体も別ですよ。
しかも14年前・・仮に申告が必要だったのに申告していなくても、既に時効が
成立しています。

従って、マンション売却によってかかる費用は・・
不動産会社への仲介料
契約書への印紙代
相続登記（所有権移転登記料・・お母様へ名義変更）
※売却後の移転登記は大抵買主負担です。

因みにマンションの管理組合等への管理料を滞納したまま売却した場合は、その
滞納分を購入者に請求する事が出来るように法で定められております。
従って、滞納分を支払わずに売却することも可能であります。
ただし、購入者が滞納分を支払い、質問者様へその滞納分の支払いを請求された
場合は、購入者に対してその滞納分を支払わなければなりません。

色々な事を考えてしまっているようですが、相続税は関係ありませんし、
譲渡所得で納税は出ません（お母様名義で相続登記し売却した場合）ので、
余計な事は考えすぎないほうが良いのではないでしょうか？

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。

ご回答いただきありがとうございました。
補足になりますが、相続の手続きは私名義に1月に完了してしまいました。
司法書士の先生と不動産屋さんの担当者の方に(母が寝たきりで契約に立ち会いが出来ないから息子さんが相続した方が良い)と言われて、何もわからない私は高齢である母のことを考えるとそのまま承諾してしまいました。また、母が施設に入居して毎月の利用料が年金のみ低所得での段階なので、所得があると毎月の利用料の負担が多くなると思いまして、私の勉強不足でした。今からでもできますでしょうか？
昨日、買い手の方が決まるかもしれないと連絡がありました。
良い方法はありますでしょうか。

お礼日時：2015/03/08 13:53