母親名義の土地があります。そこに既に家を新築しました。母が昨年亡くなりました。家の住宅ローンがあります。相続はしますが、土地の名義を私に変更しなければならないのでしょうか。しない場合に罰則がありますか。また、銀行にもそのことは言うべきですか。

質問者からの補足コメント

  • どう思う?

    母親名義変更をする場合は、どの程度の費用が掛かるのでしょうか。だいたいの金額でもよいのですが。それと、業者に頼むのでなく、自分では大変面倒でしようかお分かりでしたら、お教え下さいませんか

    No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/11/01 18:05
  • どう思う?

    >銀行の方は住宅ローンに担保権
    土地が担保に入っているのではありませんが、家の住宅ローンを借りる時にどの土地に建てるかが発生しますので、母の土地に建てる時に同意書のようなものはあったと思います。ローンの一括返済を考えているので、その時に名義の変更をしていないと困ることはないですよね。ないとは思うのですが、土地は担保に入っていない訳ですから・・・・。でも少し心配なので。お教え下さいませんか。
    №5の方にも補足していることですが
    母親名義変更をする場合は、どの程度の費用が掛かるのでしょうか。だいたいの金額でもよいのですが。それと、業者に頼むのでなく、自分では大変面倒でしようかお分かりでしたら、お教え下さいませんか

    No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/11/01 18:17

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A 回答 (8件)

税理士事務所(質問では相続税分野)と司法書士事務所(質問では登記・名義変更)に勤務するものです。



相続税の申告では、10カ月という期限があります。
相続税の基礎控除が下がっておりますが、昨年亡くなられたということであれば、改正前の基礎控除での計算となります。注意点としては、土地はその場所により評価方法が異なるということです。固定資産税の課税のための評価額とは異なりますので、ご注意ください。そのうえで、安易にどうせ売れそうにない土地などといって、評価はろくにないなどと考えていて、税務調査で課税される可能性もあります。無申告での追徴となると、本来の相続税のほかに無申告加算税や延滞税が加算されることとなります。試算などは必要でしょうね。

相続登記・名義変更についてですが、期限はありません。
ただ、未手続き期間が長くなるほど、相続の相続などとして、利害関係者が多数になることが想定されます。私の実家がそうだったのですが、祖父から父への相続の際に曾祖父名義の不動産があることに気付かないまま手続きを行ったため、曾祖父名義の不動産が未手続きとなってしまいました。私が気付いて手続きを行ったわけですが、祖父からの相続から数十年たってしまっていることもあり、当時の相続人がすでに亡くなり、相続人の相続人などの承諾や証明書類が必要となり、書類集めが大変だった記憶があります。
相続の相続となると、当時の相続人は事実上の放棄に理解を示していたとしても、手続き時の相続人がそのような考えと異なる場合には、権利主張されることもあるのです。
また、いざ売却したいとか、融資を受けたりする際の担保にしたいとか、目の前の道路の拡幅や地域の土地の整備などとなると、面倒なことも多いことでしょう。利害関係者が多くなれば、売却できない・担保にできず融資が受けられない、地域に迷惑がかかるなど、いろいろなことに影響されることでしょう。
私が司法書士事務所で働いており、顧客で放置していた相続手続きについてあわてて来訪されることもあります。面倒な手続きとなるほど、専門家としての報酬も多くいただくこととなります。また、子や孫が大きな負担を強いられるという事実もあります。

ですので、罰則はありませんが、放置期間に応じた自業自得の不利益を覚悟する必要があることでしょう。

手続き費用ですが、固定資産税の通知書に記載のある評価額の4/1000が法務局で必要となる登録免許税です。相続の相続などが含まれる複数代にわたる手続きであっても、まとめて申請できれば一回分で構いません。したがって、評価額がわからないと試算もできませんね。あとは証明書類などの添付が必要ですので、そちらの入手費用も必要です。

不動産登記は、司法書士(行政書士や税理士では対応できません。窓口となった場合には、外注として司法書士へ依頼することとなるでしょう)となります。弁護士も法令上扱うことは可能ではありますが、多くの弁護士は、登記分野まで取り扱うことはなく、外注に出されることが多いことでしょう。
司法書士は、あくまでも民間の専門家であり、ボランティアなどではありません。専門家としての報酬を求めることでしょう。報酬はピンきりとなりますので、信頼でき予算内の専門家を検討しましょう。

ご自身での登記ですが、法律上の原則は本人申請です。例外として第三者が行う場合に国家資格を持つ専門家でなければならないとしているのです。あなたが十分に勉強され、法務局へ何度も出向いたうえで、申請書類の作成・添付すべき証明書類等の入手などをおこなえれば、専門家への費用分安く済むことでしょう。

私が司法書士事務所に入所する前に実家の手続きを経験しましたが、基礎知識があるにしても、結構面倒で、それ相応の労力がかかったように記憶しています。
また、不動産という高額な財産の名義変更です。手続き先は法務局です。間違っちゃいましたと簡単に訂正もできませんし、本人申請で間違った場合の不利益などについては、自己責任です。専門家の利用が保険にもなりますので、検討をおすすめします。

法務局のHPなどで申請書のひな形なども用意されていますし、世の中情報が多いこともあり、相続人などが少なければ、ご自身で挑戦されることも否定はしません。

頑張ってください。
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:27

当面はしなくても問題はありませんが 最初の相続人が亡くなって 次の世代になったりすると 相続人の数が多くなって 名義変更のための書類(戸籍や印鑑証明等)集めが大変になります。


名義変更は個人でもできますし、昔と違って 登記所の係員が手続きや書類等を親切に教えてくれますよ。
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:27

№5です。



>母親名義変更をする場合は、どの程度の費用が掛かるのでしょうか。だいたいの金額でもよいのですが
6~10万円くらいでしょう。
司法書士によっても違います。
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:27

>しない場合に罰則がありますか


いいえ。
ありません。
そして、とりあえず今は特に困ることもありません。
ただし、未来永劫ずっとそのままというわけにはいきません。
たとえば、その土地を売りたいとなったとき、名義が変わっていなければ売れませんし、担保に入れたいとしたときもできません。
いずれ、相続登記が必要にあります。

貴方の代ならまだいいですが、子の代、孫の代までほうっておくと、相続人がどんどん増え、その人たちの印をもらうのに大変になります。
私は、遠い遠い親戚にあたる顔も名前も知らない人から、何代も前の先祖から相続した土地の相続登記をしていなかったらしく、印をほしいと言われたことがあります。
なので、すぐにやる必要もありませんが、貴方の代で相続登記をしておいたほうがいいでしょう。
この回答への補足あり
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:27

不動産の所有権移転登記をしなくても、罰則はありません。



なぜ罰則がないのか。
それは不動産の所有者が困るだけの話だからです。
今は「母から私が相続した」という簡単な話ですから登記も単純です。
あなたが死亡して誰かに相続されます。人は必ず死にますから、これは絶対にあります。
あなたの子が「面倒だ」と所有権登記をしないでおきます。
別に罰則はありませんから、大丈夫です。

いざ所有権登記がないと困る状態になったときが大変です。
銀行から金を借りるとか、他人の保証人になるとかで「この土地は私のものです」と証明しないとならないケースがあります。
「ややや、じいちゃんの母親の名義になってる」
「爺ちゃんの爺ちゃんの名義になってるぜ」
などとなると、相続人を調査して、その時点での遺産分割協議がされていたか確認をしていくことになります。
隣近所に親戚が全員集まってるというなら、まだ良いですが、「死んじまってるよ」「外国に住んでる」などが想定されます。
実印一つ押してもらえば良いだけの話になるのですが「そんなに簡単には行かねぇ」のが現実です。

そうすると「急いでお金を借りたいんだけど、所有権登記をする時間がかかるし、その費用も大金だ。」とか「私のものでいいですよと言う承諾書を貰うだけでも、手土産持って挨拶しないとあかん。遠い親戚で顔も知らんという人に頭を下げないと、所有権登記ができん」という話になってきます。

あなたが所有権登記をしないのは自由ですし、罰則もありません。
相続を原因にしての所有権移転登記は「さっさとしておけ」が多くの意見です。
後々に「あの糞ジジイ。名義変更登記してないまま、死んじまいやがって。費用が倍以上かかるぜ」と子孫に恨まれることになります。
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:28

こんばんは。


相続登記はしなくても罰則とかはないと思います。
相続されるのなら相続税を支払って、固定資産税を相続人が支払うなら大丈夫なはず。

ただ、後々大変になるので相続と同時に変更しておいた方が楽だとは思います。
銀行の方は住宅ローンに担保権がついているなら報告した方がいいと思います。

参考までに…
この回答への補足あり
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:28

本来、しなくてならないはずです。



しかし、友人は相続争いのため、相続する人が決まらなかったので、10年以上前に亡くなった父親名義の土地の名義を変更しておりません。
なぜか、既にいない父親名義で毎年固定資産税の納付書が届き、家族が支払っていますが、何も問題は起こっていません。

でも、これからマイナンバー制度が開始するとどうなんでしょうね・・・。
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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:28

罰則がなければしないってこと?

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この回答へのお礼

たくさんの方々にお教え頂きました。ありがとうございました。

お礼日時:2015/11/05 17:28

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法的に必ず「遺産分割協議書?」を作成する必要があるのでしょうか?。

その場合相続開始の時点で、文字が書けない、痴呆が始まる等、母親の身体上の理由で、遺産分割協議書を作成することが困難になる可能性も否定出来ませんので、私が相続することを明確にさせておきたいと思っているのですが・・・。

世間のほとんどの世帯で「普通に長男が相続する」が当然のように行われているのではないのでしょうか?。

※ちなみに父親の財産としての土地・建物の固定資産税評価額は100万円以下、現金については預貯金等が数十万円程度あるのみです。

ご回答のほどよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 NO2です。

 生前贈与の契約が認知症・脳梗塞だからできない・・ことはありません。

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 世間的には、家長となるべき人が居住の目的となっている不動産を
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思っています。売買契約書には、この土地を購入できたら、金100万円で売却する。等を明記したいと思っています。(1)、(2)について教えて下さい。

(1)購入前の土地を売買契約することは可能でしょうか?
(2)購入前の土地を売買契約できる為に、文面を追加するなど何か手立てはあるのでしょうか?


<状況>
知人より、市街化調整区域の中の荒れ放題の竹林(30坪)をいくらでも良いから買わないかとの申し入れがありました。その土地は市道に面しているので竹を処理し、敷地を整理すれば資材置場には使えます。事業者にとっては、都合の良い適度な広さではないかとも思えます。

よって、事前に、私から転売できる購入希望者を見つけてその方と売買契約を締結した上で、
知人から土地を購入したいと思っています。

Aベストアンサー

>この土地を購入できたら、金100万円で売却する。等を明記したいと思っています。との売買契約は有効でしょうか。

勿論のこと、有効です。
停止条件付き売買契約ですから。
購入できなければ、契約解除すればいいし、購入できれば、そのとおりに実行すればいいのです。
なお「この土地を購入できたら、」と云う条件がなくても売買契約できます。
その場合、売主は買主に引渡をするまでに、売主所有とする必要があり、もし、それができない場合は、買主は売買契約を解除でき、かつ、損害賠償請求できます。
ただし、売買契約する才に売主所有でないことを買主が知っていた場合は、契約解除できますが損害賠償請求はできないことになっています。
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Aベストアンサー

ご質問が感情的なこともあり、わかりにくい部分がありますが、書かせていただきます。

母親がその男と婚姻したことにより、その男はあなた方の義理の父親(継父)という扱いとなるでしょう。
その男は、母親の夫、配偶者なわけですから当然相続権は発生します。
しかし、配偶者といえども、相続人全員の了承がなければ、相続財産を自由にすることは認められません。ただ、預金口座が凍結されておらず、暗証番号を知っていてカードで引き出すことは可能となります。

相続人は、法律上の法定相続分というものがあったとしても、優劣はありません。ただ、財産の内容を知っている配偶者などが強い立場になりがちではあります。

以前私は、祖父の相続の際に同居していた叔父が使い込みをしている疑いを感じ、相続人である私の親の了解(委任)に基づき、預貯金などの財産を調べ上げたことがあります。
調べることは、相続人ほとり一人の権利ですので、何の問題もありません。
金融機関の凍結を安易に考える人がいますが、金融機関が預金名義人が亡くなった事実を手続き上確認しない限り、簡単に凍結することはありません。ですので、あなたがたが預金のありそうな金融機関において、相続人として亡くなった親の取引の有無の調査や残高・取引履歴などの確認をすることは認められます。この手続きを行うのには、母親の戸籍などにより亡くなった事実やあなた方が相続人であることの確認を行いますので、これにより預金は凍結されることとなります。

口座の解約等には、相続人全員の実印の押印が必要となります。凍結させてしまえばよいと思います。さらに使い込みが法定相続分を超えるようであれば、残りのすべてをあなた方が相続することも可能でしょう。法定相続分を超える使い込みの部分は、当然あなた方は請求する権利もあることでしょう。

弁護士の敷居を高く感じているようですが、弁護士はほとんどすべての法律事案において代理行為の出来る法律専門家です。裁判などとなった場合には強い見方かもしれませんが、裁判まで求めないとなれば、弁護士への依頼までは不要かもしれません。遺産分割の法的措置としては、まずは話し合いである調停です。調停では弁護士がいなくても進めることは可能です。審判や裁判となっても、知識さえあれば弁護士なしでの対応も可能でしょう。

私の身内で争いとなった際には、まずは司法書士へ相談しました。
司法書士は、不動産登記などが中心と思われがちですが、裁判書類作成とその相談も対応が可能です。相手との交渉などはできませんが、法的なアドバイスは可能でしょう。
私の身内の際には、相手方は弁護士を付けての理論武装をしてきましたが、私の身内は法律上の原則論のみの権利を求めているだけであり、相手方が無理難題を言っているだけであったため、司法書士の用意した書類とアドバイスに従って調停などを進めることで、相手にすべてを認めさせることができたようです。

あなた方の家に住んでいることについては、別途考える必要があります。
家があなたの名義であったとしても、土地は、まだあなたの名義ではないでしょう。土地の名義などもあなた方にしたうえで、出て行ってもらうための法的な措置を専門家のアドバイスで行動すべきです。
暴言や暴力などがあれば、すべて記録に残しましょう。家庭内暴力(DV)として警察の助けを得ることにつながります。警察も証拠がないと動きにくいですからね。
大きなけがの場合には、診断書などを出してもらえるように病院で治療を受けることも重要です。大きなけがであればあるほど、暴力をされたときに警察を呼ぶことが重要です。
DVの被害として警察が納得できれば、あなた方があなた方の家から追い出されることはないでしょうから、その男を追い出すことが可能となるでしょう。
ただ、男の復讐などにつながる恐れがありますので、防衛は十分に行いましょう。自宅は警備会社と契約して守り、あなた方家族は防犯ブザーや防犯スプレーなどを持ち、明るい道を歩くことです。

最近は弁護士保険というものもあります。
保険ですのですでに発生した事案は対象となりません。
ですので、相続としては取り扱いはできません。しかし、その男の暴力などについては対応が可能かもしれません。行動をする前に保険に加入しておけば、暴力などであなた方を押さえようとする男の行動次第では、弁護士による刑事事件などとして対応してもらえるかもしれません。

相続は、多くの人が思っている以上に労力も時間もかかるものであり、感情が強いほど争いが強くなるものです。弁護士以外への相談も視野に入れ、検討されるとよいでしょう。

ご質問が感情的なこともあり、わかりにくい部分がありますが、書かせていただきます。

母親がその男と婚姻したことにより、その男はあなた方の義理の父親(継父)という扱いとなるでしょう。
その男は、母親の夫、配偶者なわけですから当然相続権は発生します。
しかし、配偶者といえども、相続人全員の了承がなければ、相続財産を自由にすることは認められません。ただ、預金口座が凍結されておらず、暗証番号を知っていてカードで引き出すことは可能となります。

相続人は、法律上の法定相続分というも...続きを読む


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