友人の質問なのですが・・・
現在友人は、住宅金融公庫に借りマンションを購入しております。ローンは後1500万円程度だそうですが 子供も大きくなってきたので一戸建てに買い換えたいそうです。現在住んでいるマンションを親に買いとってもらい今のローンを完済したいそうなのですが手続き等 何をしてよいのか検討がつかないそうです。住宅金融公庫ローンを残したままで売却は可能なのでしょうか?(売却後 そのお金でローンを払いたいそうで・・)その際の手続き等をお教えねがえませんでしょうか?それと その後どのくらいしたら 又住宅金融公庫で借りる事が可能なのでしょうか?

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A 回答 (1件)

まず、マンションに付いている公庫の抵当権を抹消しないと、売却、つまり所有権の移転が出来ませんが、親が買うという前提であれば特に問題はありません。


順番としては(1)戸建て購入契約。(2)1500万円頭金で住宅金融公庫申込み。(決済までに売却するという念書を提出。後にマンションの売買契約書提出)(3)公庫より融資承認。(4)建築開始。(5)公庫の金消契約と同時に銀行間ですべての資金移動。同時に司法書士が立ち会いの元で抵当権抹消、所有権移転。(6)引っ越し入居。となりますが、マンションの抵当権抹消は当然その前でもOKです。つまり相手が親であれ他人であれ、最低限、公庫の金消契約までにマンションのローンを全額返し、抵当権が抹消できれば良いという事になります。尚、お父さんはそのマンションをどうされるのでしょうか? 便利な場所なら賃貸に出して、1500万円消却後に老後の収入という考え方も出来ます。(今はあまりおいしくないですが、長期的に考えると貯金するよりマシ)心配するより、戸建ての販売業者がすべて手続きを行います。賃貸等も含め良心的な業者を選ぶことの方が大事です。
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Q住宅金融公庫融資決定後の借り入れは?

住宅金融公庫の融資決定が出まして、入居は今年夏で少し先です。この間に、他で借り入れすると、再審査があったりで融資実行がされない事はありますか?

Aベストアンサー

つなぎ融資など関係するものでしたら大丈夫です。
消費者金融関係などは、、、融資審査だけの問題ではなく家の購入そのものに問題があります。
車の購入であれば特段に問題になるとは思いませんが、しかし申し込み時の申告内容と差異があるので事前に確認するくらいのことは必要です。

Q金融公庫住宅ローンが不払いになりそうです。

愛知県内のマンションに住んでいます。公庫から35年ローンで融資を受けましたが、この不況でいよいよローンが払えなくなりました。過去、条件変更もしましたが、それでも追いつけなくなりました。
その場合の公庫の対応はどうなるのか、おわかりになる方がみえましたらお教えください。出て行くことは覚悟しています。

Aベストアンサー

現在の物件価値とローンの残高がどの程度になるのかですね。
現在の物件価値>ローンであれば、手放せばとりあえず解放されて終わりになります。
この場合は競売ではなく市場に手放します。
抵当権はついていますから、買い手を見つけたら、公庫(銀行)と買い手、ご質問者の3者(買い手がローンを組む場合はその時の銀行も)が一堂に会して、買い手からdounanoさんにお金を支払う、dounanoさんが公庫にそのお金でローンを全額返済して抵当権をはずす、そして所有権を移転すると一度に行います。
事前に公庫に聞くまでもなく、物件売却価格>ローンであれば普通に行われていることですから問題ありません。

問題は物件価値<ローンの時です。
このときは売却時に売却で得た収入だけでは公庫のローンを完済できません。ということは抵当権もはずすことは出来なくて、売却そのものが出来ないと言うことです。
手持ちでそれを補填する資金がなければ売ることは出来ません。

この状態を債務超過といいます。
この場合取り得る方法は、

a)自己破産+免責
b)公庫にお願いして支払いをさらに減額し、とにかく物件売却価格>ローンになるまでがんばる。

のいずれかの方法しかありません。
公庫にとっては、aをされてしまうと、もはや損金処理するしかありませんので、bの方法がまだ採れるのであればbでがんばって欲しいというのが本音です。
それが公庫から来ている案内の意味です。

では。

現在の物件価値とローンの残高がどの程度になるのかですね。
現在の物件価値>ローンであれば、手放せばとりあえず解放されて終わりになります。
この場合は競売ではなく市場に手放します。
抵当権はついていますから、買い手を見つけたら、公庫(銀行)と買い手、ご質問者の3者(買い手がローンを組む場合はその時の銀行も)が一堂に会して、買い手からdounanoさんにお金を支払う、dounanoさんが公庫にそのお金でローンを全額返済して抵当権をはずす、そして所有権を移転すると一度に行います。
事前に公庫...続きを読む

Q住宅金融公庫 15年前に借り入れ

住宅金融公庫に35年ローンを借り入れ残り20年になりました。
残り約160万円 金利5%の場合 金利はどれくらい付くのですか?
繰り上げ返済検討中です。団体信用の保険も加入しております。
62歳です。

Aベストアンサー

160万円を年5%で20年元利金等返済で借りると、金利は934,230円になります(総支払額2,534,230円)。元金均等返済なら803,333円(2,403,333円)。金利との質問なので団信分は入っていませんが、5%とは別に団信料が必要ならその分の出費も必要です。
金利が5%と高いので、繰上返済出来るならした方が良いですね。残高も少なくなってることですし。今となっては遅いですが、途中で金利の安いローンに借り替えを検討はされなかったのでしょうか。

参考URL:http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

Q住宅金融公庫、住宅ローン

現在、住宅金金融公庫へのローンを返済中です。4年間の間に一度2週間ほどの支払い遅延がありました。月半ばの支払い規定日に遅れ、月末までに支払いしました。今度マンションを売って、新たに新築を考えていますが、このような遅延は次回銀行の住宅ローン、公庫借り換えの際、問題となるのでしょうか。ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

その程度でしたら大丈夫だと思いますよ。
再引き落とし日に落ちないと問題ありますが。

Q住宅金融公庫などの借り入れ…

住宅金融公庫などの借り入れで家を購入する場合の質問です。
建設費または購入価額の8割以内までの融資だと聞いたのですが。
最近ではマンションの購入で「頭金0円!」
なんてうたい文句もありますよね。
貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
又、新築に際して、引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金まで考慮すれば、余分に必要ですよね。

Aベストアンサー

金融機関に勤務している者です。
住宅ローンに関しては、住宅金融公庫融資もプロパー(金融機関独自の)ローンも担当したことがある、元・プロです。
加えて、私自身、昨年、住宅ローンを組んでマンションを購入しました。

> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
工面の仕方は人それぞれです。
要するに別のところから「借りる」ことを考えればいいのですから。
ですが、基本的には、貯金ゼロの人は、まずある程度、「自分でお金を貯めてから」家のことを考えた方がいいのです。
後々後悔しない…ことまで考えるのならば、建設or購入資金の半分まで貯め、さらに家具やカーテンを新調したい場合はその費用と引っ越し代も別に貯めてからの方がいいですね。

私の場合、単身なので引っ越し代は安かったのですが、カーテン、結構かかりますよ…。
家具・家電は、必然や趣味でかなりの差が出るとは思いますが、転居ではなく独立ならば数百万円は見ておいた方がいいかもしれません。
それよりも、本当にカーテンです!
私は友達が作ってくれたので布代だけで済みましたが、それでも3LDKのうち2部屋とリビングダイニングの分で7万円近くかかりましたし、知人の家が新築した時は、4LDK分で50万円近くした-と言っていましたから。

閑話休題。
> 最近ではマンションの購入で「頭金0円!」なんてうたい文句もありますよね。
最近どころか、私が異動になった頃に既に存在していましたから、10年以上はあります。
「今は賃貸住宅にお住まいですよね?そちらのお家賃は毎月おいくらですか?え?8万円?だったら買わなきゃ損ですよ。今のお住まいが3LDKですか。例えば4LDKのこのお部屋、頭金ゼロでも銀行との提携ローンを使えば、月々の返済は現在のお家賃よりお安くなるんですよ。水道光熱費なんて家族構成が変わらなければそんなに変わるものではないですし、そうなれば1か月の支出は変わらないわけでしょ?賃貸はいくらお家賃を払っても自分のものにはなりませんが、こちらは同じ額を払えば自分の物になるんですよ。」
マンションの場合の不動産屋さんの売り口上ですね。
落とし穴がいくつかあるのにお気づきですか?

確かに仰るとおり、住宅金融公庫が関わる「一般融資」や「フラット35」は、建設費または購入価額の8割まで(年収によっては5割まで)しか融資を受けられませんが、では、
> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
建設費や購入額の100%を借りたい場合は、#1、#2さんが仰っているとおり、
(1)100%融資が受けられる住宅ローン商品がある銀行等の民間金融機関から100%借りる。…#1さんが仰っている回答です。
(2)住宅金融公庫やフラット35は確かに住宅金融公庫が関わっているが、直接住宅金融公庫が融資をするわけではない。
融資は銀行等の民間金融機関が行なうので、その金融機関で住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を借りる(「併せ貸し」といいます)。…#2さんが仰っている回答です(全国殆どの金融機関にあります)。
があります。
他には、
(3)住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を親から借りる。
(4)住宅金融公庫の一般融資やフラット35の不足分を勤務先から借りる。
といった手段もあります。
(3)については、住宅ローン控除の対象となりませんし、「借り入れ」の形を取らないと「贈与」と見られることもありますのでご注意ください。
(4)については、勤務先によって扱いがあったりなかったりしますし、条件もさまざまだと思いますが、年利1%以上-などの条件をクリアすれば、住宅ローン控除の対象にもなりますので、あるのでしたら上手く活用されるとよろしいかと思いますよ。

また、(2)について少し補足しますと、住宅金融公庫の一般融資やフラット35をA銀行から、不足分をB銀行から借りようと思っても「抵当権」の問題がありますので、多くの場合は取り扱ってもらえません。

それから、「引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金」を住宅ローンに組み込んで借りることはできませんので(諸費用までは組み込めるローンは見たことがありますが、それ以上のものは私が知る範囲ではありません)、もし貯金ゼロならば、別にそれらを目的としたローンを組むことになります。
こちらも#1さんが仰っていますが、これらが目的のローン(というかフリーローンのようなものですね)は、住宅ローンに比べて金利が高いですし、融資期間も短いです。
融資期間が短いと言うことは、1回当たりの返済額が高くなり、そうなりますと、結果として総借入額から求める返済比率が高くなるわけですから、場合によっては返済能力不足となって融資不可-となる可能性も出てきます。
ですから、せめて、「引越し代とか家具やカーテンを新調したい場合などのお金」までは貯めてから、家のことを考えた方がいいですね。

現在、住宅金融公庫の一般融資の申し込みはかなり少なくなっています。
住宅金融公庫自体の廃止が決まっていることもありますが、銀行等民間金融機関の住宅ローン金利の方が低いことも理由の1つかもしれません。
以前は、全期間固定金利ということが住宅金融公庫の大きな魅力だったのですが、最近では銀行等民間金融機関でも超長期固定金利の設定がされていますので…。
ただ、銀行等民間金融機関の住宅ローンと大きく違う点は、「団体信用生命保険(共済)」の加入が任意である点ですね(保険料は借入者負担ですが)。
既往症などにより、団体信用生命保険(共済)に加入できない方は、銀行等民間金融機関では住宅ローン融資も受けられなくなったりします。
そういう方にとって、団体信用生命保険(共済)への加入が絶対条件ではない住宅金融公庫の融資は頼みの綱だと思います。
この点は「フラット35」にも引き継がれていますね。

ご質問とは少し離れたことも書き込んでしまいましたが、住宅ローンというものを考えていただく際の、ご参考にでもしていただけると幸いです。

金融機関に勤務している者です。
住宅ローンに関しては、住宅金融公庫融資もプロパー(金融機関独自の)ローンも担当したことがある、元・プロです。
加えて、私自身、昨年、住宅ローンを組んでマンションを購入しました。

> 貯金ゼロの人はどうやってお金の工面をするのでしょうか?
工面の仕方は人それぞれです。
要するに別のところから「借りる」ことを考えればいいのですから。
ですが、基本的には、貯金ゼロの人は、まずある程度、「自分でお金を貯めてから」家のことを考えた方がいいのです。
後...続きを読む

Q住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の返済が滞ったら?

現在返済中の住公ですが、最近の不景気で返済が危ぶまれてきました。今のところ1ヶ月遅れではありますが返済していますが、今後返済できなくなったら当然売却になると思います。

返済はまだあと22年ほど残っているので元金自体はあまり減っていないと思われますが、主人にはこの土地建物以外に郷里に田畑を所有しています。住公の返済不能で売却になったとき、売却額が返済額に満たない場合、郷里の田畑も返済金の一部に充てられてしまいますか?

ちなみに主人のみこちらの土地を離れ、現在その郷里の田畑で農業を営んでいます。 
住公の条件に、建てた本人が住むという事がありましたのでその辺も気になっています。

Aベストアンサー

#2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
住公の「ゆとり償還制度」は、平成12年3月末を以って取扱い(申し込み受付)を廃止しています。
それで当初の「基準金利」が2.80%ということは、平成11年11月1日~平成12年2月6日までのお申し込みか、平成12年3月13日~平成12年3月31日までのお申し込みかと思います。
返済期間が30年で、残り22年ということは、「ゆとり償還制度」の悪評が叩かれて、「もう廃止しますよ」というギリギリに利用されちゃったんですね…。
5年経過で「ゆとり期間」が終了し返済額が上がる…という連絡は、「去年かおととし(平成19年か20年)」ではなく、もう少し前、平成17年~18年頃のことではないかと思います(住公の一般融資は、遅くとも借入申込みから1年程度で初回返済となるようになっていましたから)。

はい、実は「ゆとり償還制度」の利用者は、「ゆとり期間」が終了する6年目以降、段階金利で「返済金額」が大幅にアップする11年目以降に、返済に耐えられなくなる方が多いんですよ…。
平成4年に始まった「ゆとり償還制度」ですが、第一段階として平成10年頃に自己破産者を続出させ、また、昨年も自己破産者を続出させました。
何の保障もないのに「将来の給与増を見込んで」返済方法を設定した借り方ですから、平成10年になって「ゆとり期間」が終わり、返済額が増えることになったけれど、特に給料は増えておらず、「返済不能」となった方を続出させてしまったので、「悪名高き」とか言われて、平成12年3月を以って廃止されたんですよね。
さらに、「11年目以降」となれば金利が上がり、返済額が増えるけれど、やはり給料は増えていないということで、何とか「ゆとり期間」終了から10年目まではがんばってこられた方も、11年目を迎えて「体力」が続かず、再び「返済不能者」を続出させ、しかも、昨年あたりは不動産価格の下落があった関係で、対象物件を売却して弁済に充てたとしても、なお債務残高が相当あるという現象を引き起こした結果、自己破産せざるを得ないという人を続出させてしまったんですよね…。
本当に「ゆとり償還制度」利用者は、ごく普通の返済方法を採られた方よりも「返済不能」になられる確率が高く、家を手放された方は数知れません。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
これは少し違いますよ。
住公の一般融資は「固定金利」ではなく、もともと「段階金利」です。
借入当初に完済までの金利が確定する…というだけで、「ゆとり償還制度」でなくても、最初から「当初~10年目まで」と「11年目以降」の2段階金利が設定されています。
(申し込み時期から考えますと)おそらく、ご質問者さまのお宅の場合、11年目以降は4.00%になると思いますが、その時の「毎月の返済額」は当初渡された「返済予定表」に記されていますよね?
住公の一般融資の場合、条件が揃っていないと当初も「基準金利」だけが適用されているとは限らないので(「大型住宅金利」や「特別金利」が適用される部分がある)、場合によっては、4.00%に上昇しても、さほど毎月の返済額が上昇することはない…ということも考えられなくはないのですが、どうでしょう、その提示されている11年目以降の返済額を返済し続けることはできますか?

> 銀行から本人に向け、返済の遅れの通知は行っていると思いますが、相談はしていないと思います。
相談は、住宅金融支援機構ではなく窓口となっている金融機関に対して行いますので、ご自宅から離れた「郷里」にいらっしゃっては相談できませんよね。
銀行には「住宅公庫融資対象物件に債務者本人が住んでいない」ということは『届け出』てあるのですか?
届出をされていなければ、ご主人には連絡は行きませんよ。
それに、銀行は特に損をするわけでもありません。
損をするのは債務者です。
ですから、金融機関は平気で「ほったらかし」にしておくこともあります(時々、支援機構が金融機関に「ちゃんと対応しているか」と確認するくらい)。
損をしたくなければ、自ら動くしかないんです。

「売却額が返済額に満たない場合で、それ以外に蓄えがなければ、残りの分は『自己破産』して『免責』を受けるしかなくなる。『自己破産』となれば、当然、『郷里の田畑』も売られて返済金の一部に充てられることになる。不動産価格が下落している今は、売却額が返済額に満たないという可能性が高い。家どころか郷里の田畑も失うことになったらどうするの?田畑がなくなったら農業収入も得られなくなるのよ。」とご主人に尋ねてみるくらいしかないかもしれません。

#2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございます。

> 住公のローンは30年の固定金利2.8パーセント、5年・10年で返済額が上がるゆとり返済です。
住公の「ゆとり償還制度」は、平成12年3月末を以って取扱い(申し込み受付)を廃止しています。
それで当初の「基準金利」が2.80%ということは、平成11年11月1日~平成12年2月6日までのお申し込みか、平成12年3月13日~平成12年3月31日までのお申し込みかと思います。
返済期間が30年で、残り22年ということは、「ゆとり償還制度」の悪評が叩...続きを読む

Q妻が連帯保証人で住宅金融公庫借り入れ返済中、この妻と離婚しそう。

6年前妻が連帯保証人となって住宅金融公庫から借り入れをして
毎月返済していましたが、この妻と離婚になりそうです。

(1)公庫に対して、何か連絡しなければならないのでしょか?
(2)公庫から要求(追加の連帯保証人の要求等)があるのでしょうか?
(3)もし、主債務者の私が死亡した時は保険金で債務は完済されるよう
 ですが、土地建物の名義は連帯保証人名義になるのでしょうか?
 又は法定相続人になる(遺言なしの場合)のでしょうか?

 公庫の住宅ローンに詳しい方、お教えください。

Aベストアンサー

(1) 連帯保証人に変更がないのであれば、連絡は不要です。
(2) 同上
連帯保証人が亡くなったわけではありませんから、追加の連帯保証人を要求されることはありません。
逆に言うと、離婚しても奥様は連帯債務を免れません。
当然ながら、奥様から連帯保証人を止めたいという要求があるかと思いますが、その際には別の連帯保証人または、物的担保を要求されます。
(3) 連帯保証人には、債務を返済する義務のみが存在し、一切の権利がありません(とても、不利な契約です)。
したがって、あなたがなくなっても連帯保証人には何の権利も発生しません。自宅は、あなたの相続人(そのときの配偶者、子、親、兄弟など)の相続財産となります。

Q旧住宅金融公庫(住宅金融支援機構)への返済が滞ったら?

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)への返済がついに今月支払う事が出来なくなってしまいました。原因は主人の収入が減ったからです。ローンは30年ローンで、払い始めて6年半というところです。今後の見通しとしてはこのまま払い続けるのは困難だと思います。できれば少しでも払い続けて住宅を手放すのは極力避けたいと思っています。どなたか詳しい方、どうすべきかお教え下さい。

Aベストアンサー

こんにちは。
住宅ローンは本当にはやく支払い終えたいですよね。我が家も毎月15万近く払っていますよ(苦笑)。
さて質問の件ですが、まぁあわてずに住宅金融支援機構のHPに行って下さい。

そして:

「ご融資・ご返済などの情報」→「ご返済情報」→「返済方法変更のメニュー」ページに進んで下さい。
そして中を見ていくと、「個人向け融資をご返済中のみなさま」という項があり、その中に「月々の返済のお困りになったときは」というカラムがありますからクリックして下さい。そして中をよくご覧になって手続きを開始して下さい^^。
住宅金融支援機構は銀行系のローンと違って顧客にかなり優しいです。10年くらい前には「ローン払えなくなりそうだったらはやく相談して下さいね」みたいなお知らせの葉書もよく送付されてきました。これ以上窮地に陥る前に相談すれば大丈夫です。

お役に立てば幸いです。

Q住宅金融公庫の借り入れ資格について

近いうちに住宅金融公庫から借り入れて、自宅(現在平屋)をリフォームして二階建てにしたいと考えています。ホームページで見ていたら、融資資格には総返済負担率というのが基準としてあると知りました。もしその基準に達していない場合(私の場合大雑把に計算すると微妙なところです)は借りられないことになるでしょうか?また、どのようにそれを調べるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

友人の銀行員に極度型のローンの返済額の計算方法を聞いたたことがあります。
その銀行の場合、

 (1)本人に返済額を聞く(そのまんまやないか!)
 (2)極度額の1/50×12で大まかな年間返済額とする。

のいずれかだそうです。
ちなみに個人信用情報では他行における「当初借入額」と「現在残高」及び返済状況の確認を行っているそうです。

Q住宅金融公庫の返済(借り換え)手続き

経験した方にお聞きしたい。

地元の信用金庫を窓口として、住宅金融公庫に借り入れをいています。
今回、都市銀行の借り換えローンの審査がOKになり、住宅金融公庫を返済(解約)しようと思っています。
ただ、都市銀行の担当も言ってましたが、その手続きをスムースにやってくれるか?を危惧しております。

そのようなことを実施した方がいたら、どうすればスムースに行ったか教えてください。
また、2週間をみてますが、無理でしょうか?通常もっとかかるものでしょうか?

ちなみに、その信用金庫の借り換えローンにも申し込んだのですが、審査NGだった。

Aベストアンサー

何故スムースにいかないのでしょう??
私もやりましたが、全然OKでしたよ。
住宅金融公庫にしてみれば、全額返済してもらえるのだから、全く問題ないと思いますが・・・・
信用金庫はあくまで中間の窓口ですから、関係ないはずです。
借入れる銀行の窓口の方とよく相談して下さい。
私の場合はすべて段取りをしてくれて、電話するだけでしたが・・・信用金庫がうまく動かないなら住宅金融公庫に直接電話しては?
借り換えに関しては、借入れる銀行の準備が整い次第、すぐに返済出来ましたよ。一日遅れれば、その分利息もかかりますしね。
何がうまくいかないのか理解しかねます。


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