遺産分割前に土地をうりたい

相続税を払うために土地を売らなければなりません。
ところが都合がいいことに、買いたい人が現れました。でも、できるだけ早くしてほしいと言われてますが、分割までまだ時間がかかります。
分割決定する前に土地を売るにはどうするんですか？

No.2 ベストアンサー 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/08/21 14:16

相続財産である土地については、「相続登記」をしないと売却できません（未分割だと売却できません）。

また「相続登記」には「遺産分割協議書」が必要になります。

従って、その土地についてだけ、誰が相続するのか？相続人全員の共有とするのか？等を早めに協議で決め「遺産分割協議書」を作成しましょう。（遺産分割協議書はいくつかに分けたとしても問題はありません。）

ちなみにこのような場合には、相続財産を売却する場合の所得税の特例があります。（一定の取得費加算ができ、譲渡所得税の圧縮が可能です。）
詳しくは下記ｕｒｌをご覧ください。

参考URL：http://www.fpstation.co.jp/souzoku/souzoku-now/1 …

No.6 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/08/22 01:05

◆「不動産のみについての分割協議とその不動産のみ法定相続の登記を行って相続人全員で売却するのとどちら～」

いずれにしても「相続登記」は必要です。
「相続登記」には原則「遺産分割協議書」が必要なのですが、法定相続分で登記する場合には「遺産分割協議書」不要ということです。（どちらにしろ、相続人の全員の同意が必要です）

その持分については相続人の話合いによって決定しますが、納税資金捻出が目的であれば、各人の承継財産や固有資産の状況等によっても変わってくるでしょうから、一度税理士にご相談ください。

◆必要書類

1.被相続人の除籍謄本等 （戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍等の出生から死亡までの記録）
2.被相続人の戸籍附票 （戸籍附票または死亡当時の住民票除票 ）
3.相続人の戸籍謄本 （推定相続人全員の証明書 ）
4.相続人の住民票 （不動産承継者・本籍の記載）
5.遺産分割協議書 （法定相続分による場合は不要）
6.印鑑証明書
7.評価証明書
8.委任状 （司法書士に対する）
※権利書は必要ありません

この回答への補足

皆様本当にありがとうございます。
少しは見当がつきました。

補足日時：2004/08/22 09:43

No.5 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/08/22 00:29

相続による所有権移転登記を行うには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍等を全て取り寄せ、相続人全員の戸籍を取り寄せる必要があります。

分割協議を行う／行わないに限らず、必要なことです。
相続人全員が売却することに同意しているのであれば、その不動産のみ誰がどの持分割合で取得するのかを協議書に記載すればいいでしょう。

手間はほとんど変わりません。

書類を整え留には専門家に依頼するのが確実で早いです。
話を進めたいのであれば、司法書士に依頼して書類を整えてもらうようにすることです。

なお、相続税に関する問題があるようですので、税理士さんにその物件のみの売却に関してのアドバイスをもらい、司法書士を紹介してもらうようにすればよりいいでしょう。

No.4 回答者： noname#8709 回答日時： 2004/08/21 15:03

簡単に書きますと。

不動産を売却して所有権移転登記を行うには、登記簿に記載された所有者の権利証・印鑑証明書・実印が必要です。
現時点では「死亡した者」が所有者として記載されていますから、上記全てのものが用意できない状態です。

これを解消するには「相続登記」を行う必要があるということです。
その不動産のみについての分割協議を先行させるか、その不動産のみ法定相続の登記を行って相続人全員で売却するなどの手段を検討して下さい。

繰り返します。
「相続登記」を行わない限り、先には進みません。

この回答への補足

もう少し詳しく書きますと、その土地の借地人が家が老朽化したので家を建替えたいと父に相談したところ、OKが出たそうです。ところが借家人が銀行からお金を借りるめどがついたところ、父がなくなりました。
銀行としては地主が確定しないと、お金を貸せないと言うことで、はやく決めてくれと借地人が催促にきました。そこで、誰かの発案でどうせなら売ったほうがいいんじゃないかということで、聞いてみると、買ってもいいということです。でもできるだけ早くしてくれというのが先方の希望です。

その不動産のみについての分割協議とその不動産のみ法定相続の登記を行って相続人全員で売却するのとどちらが簡単ですか？
なおこの土地は比較的小さくて全相続額の二十分の一ぐらいです。

補足日時：2004/08/21 23:46

No.3 回答者： businesslawyer 回答日時： 2004/08/21 14:27

その土地は、被相続人の土地なのですね？そうすると、被相続人が、その土地を相続人の特定の誰かに帰属させるような遺言でも残していない限り、相続人が一人である場合を除いて、その土地は、共同相続人全員の共有となりますので、その土地を売却するためには、共同相続人全員の同意を得る必要があります。

登記も、現在被相続人名義でしょうが、被相続人名義から直接買主に名義を移転できず、一旦、相続により共同相続人名義に移転した後、買主に移転する事になります。もちろん、法定相続分による自己の持分のみを売る事は不可能ではありませんが、その後の遺産分割協議で、それとは異なる持分となった場合には、対抗問題等が発生して、トラブルの原因ともなります（遺産分割前の法定相続分での共有状態を「遺産共有」といい、通常の共有である「物権共有」とは異なり、遺産分割しなければ確定的な持分とはならない）。ただ、相続税を払うためなら、別に遺産分割協議後でもかまわないのではないですか？相続税の問題は、共同相続人全員の問題ですし、それほど急ぐ事も無いと思うのですが？すぐ遺産分割できないとか、または売却に同意しない相続人がいる等の、何らかの理由でもあるのでしょうか？

No.1 回答者： ootora-A 回答日時： 2004/08/21 14:15

遺産相続人全員の同意書があればよいのではないでしょうか。

ただし、一人でも反対すると、成立しません。