マンション購入に当たり親の援助を受ける場合

マンション購入を検討しています。
もともと親から、住宅購入時には資金援助すると言われており、少しアテにしておりました。

今回、購入しようと考えているマンションが45㎡で、調べたところ住宅取得の生前贈与の条件には合致しないことを知りました。

親からマンション購入資金の援助を受ける場合、生前贈与の他に税制面で有利な方法はありますでしょうか？

自分で調べたところ、親から「借金する」、親と「共同購入」という方法があることが分かりました。
どちらが良いのか。はたまた他にも有効な手段があるのか。
また、借金した場合や共同購入する場合の手続き等も、調べた限り分かりづらく、どちらにすればよいか迷っています。

自己資金だけでも買えないことはないのですが、ゆくゆくの相続のことも考えると、大きな買い物（不動産）をするときに、節税できたらいいなと考えています。

詳しい方、教えてください。よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2017/05/04 00:17

マンションをあなたが出したお金と親が出してくれたお金の額で按分しての所有権にしておきます。

親後さんが死亡した際には、マンションの不動産評価額のうち親の所有権割合分が相続財産となります。
購入代金よりも不動産評価額が上がることは、バブル時代と違いまずないので、相続税対策になります。

言い方を変えて。
親が２、０００万円の現金を残せば、２、０００万円がそのまま相続財産になる。
２，０００万円でマンションを買っておけば、死亡時の評価額は、これを超えることはない。
マンションの建物部分は減価償却して価値が減りますし、実際の相続税評価額は「死亡した時点での固定資産税評価額」を採用するからです。
仮にマンションを買って、すぐ死亡しても、そのマンションの親御さんの所有権割合を掛けた相続財産評価額、つまり固定資産税評価額は１，２００万円に届かないでしょう。

つまり「８００万円に対しての相続税が節税できる」ことになるわけです。

おまけ
親から子がお金を借りた場合には、税務署のチェックは厳しいので、できたらやめた方がいいですよ。
「一般的に金銭消費貸借契約をする際の条件」を満たしているかどうかで、親子間なのでと、甘い契約をしてあると「金銭消費貸借契約に仮装した贈与である」とされかねません。
１　実際に借りた金に利息をつけて返済してる事を証明できるか。
２　返済期間の終期が、平均余命から計算して親が死亡してしまってる時期になってないか。
３　担保の提供はしているか。
４　貸付利率が市場利率よりも極端に低くないか。
などです。
　２は親が６５歳で３０年の返済を契約してる場合です。
　ありていに言えば「それって、返済が済むまえに死んでしまうだろう。そんな条件で金を貸す人っていない」という事です。

この回答へのお礼

詳しいご説明ありがとうございます。
また、当方のつたない書きぶりにも関わらず、主旨をご理解くださり有難く思っています。

税金について、もう少し勉強してから購入した方が良いかなと思うに至りました。
またよろしくお願いします。

お礼日時：2017/05/05 22:07

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/05/04 08:23

＞調べたところ住宅取得の生前贈与の条件には合致しないことを…

「住宅取得の生前贈与の条件」ってなんですか。
この種のお話は用語を正確に使わないと、他人に意思がうまく伝わりませんよ。

＞マンションが45㎡で…

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
や「相続時精算課税選択の特例」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
なら確かにそうですね。

＞他に税制面で有利な方法はありますでしょうか…

親が60歳以上、子が20歳以上になっているなら、特例ではない一般の「相続時精算課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
を申告しておけば、現時点での贈与税支払いは猶予されますけど。

＞自分で調べたところ、親から「借金する」…

借金するのなら素直に銀行から借りましょう。
親子間の借金では、往々にしてあるとき払いの催促なしや出世払いと化してしまうことがあり、税務署が手ぐすね引いて待ち構えています。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞親と「共同購入」という方法がある…

親の出資分はあくまでも親の所有物として登記をするという意味です。
親が旅立ったとき、親の持ち分はあなたの兄弟にも相続されることになります。

＞どちらが良いのか…

それはあなたご自身で判断してください。
他人が決めることがらではありません。

＞ゆくゆくの相続のことも考えると…

なら、相続時精算課税で良いんじゃないの？
親が 60になっていないのなら 60になるまで待ちましょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

丁寧にアドバイスをくださり、ありがとうございます。
なにぶん税制に詳しくないため、質問の記載内容に不備があったようです。大変申し訳ございません。

質問の主旨といたしましては、当方が詳しくないことについて、最終判断の材料をいただければと思って質問した次第です。
mukaiyama様をはじめご回答くださった方に最終判断を委ねたつもりはないことを、今更ではございますがお断りいさせていただきます。
誤解を招くような書きぶりについて、重ねてお詫び申し上げます。

ご回答の入力と、タックスアンサーURLのコピペにお時間を割いてくださったこと、深謝いたします。

お礼日時：2017/05/05 22:10