アパートの売却に際しての消費税の課税かどうか

一棟建ての中古アパートの大家です。
毎月の住居人の皆さんからの家賃収入は、居住用の物件でありますから確定申告に際しましては
非課税の売り上げとして消費税の申告を行っています。
　このたび平成29年度に、この物件を売却することになりまして、宅建業者に売買契約書を
作成してもらいました。
ところが、底地の売却金額に対しては非課税の扱いをされていますが、
建物については消費税の計算して売却金額に上乗せするものを
呈示してこられました。

私からは、全室居住用の建物であることから、非課税の売上になるのではないかと問いましたが、
業者は、建物であれば、一律に消費税が課税されるのですと言います。
　家賃収入では非課税であると税務署から指導を受けているのにもかかわらず、
全室居住用の建物それ自体を売却したら、課税だという論法がどうにも合点いきません。

　どのように理解すればよろしいのでしょうか？
宅建業者の見解は正しいのでしょうか？

No.11 回答者： hata。79 回答日時： 2017/05/17 19:07

NO８様が「その通りだ」と賛成したい意見を述べておられます。

回答内の最後「税務署に確認してみて下さい」という点です。
多くの回答が付いてますが、ご質問者が消費税法を理解していての質問ではないようですので、正しいものと違ってるものの選択が難しい状態になっていると思います。

税務署にて確認すれば業者の言ってる事に対して「税務署で聞いたらこうだった」と言えるではないですか。
ネットでの回答でこうだった、ああだったと言っても、業者は「不動産の売買価格の決定権は所有者にありますから、ご自由にどうぞ。」と言うだけではないでしょうか。

No.10 回答者： hinode11 回答日時： 2017/05/17 19:03

No.７、８です。

消費税法と政令の上で「事業に付随して対価を得て行われる資産の譲渡」には消費税が課されるのは確かです。

消費税法施行令第二条第三項(資産の譲渡等の範囲)では、
「　資産の譲渡等には、その性質上事業に付随して対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供を含むものとする。」
と定めています。

しかし、質問者はアパート経営をして家賃を得ているのですから、前記政令のいう「その性質上事業に付随して対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供（＝以下、「その性質上事業に付随する取引」）」とは、例えばアパートの住人に、賃貸料を得て駐車場や駐輪場を貸すとか、管理費を得てアパートの清掃、ごみ処理などのサービスを提供するとか・・などのことを言うと解釈すべきでしょう。

一方、質問者がアパートを売却すれば当然アパート経営をやめることになりますから、アパートの建物自体を売却することは、政令のいう「"その性質上"事業に付随する取引」とは言えないのではないか。ここから、「・・商品の配達用に使用していたトラックを売ったときのように、事業に使用していた自動車、機械、建物などの事業用資産を売った場合も、事業として行う取引になります。」という国税庁の法令解釈は拡大解釈ではないのか、という疑問が生じます。事業用資産を売れば事業をやめることになるわけだが、事業をやめるための取引が「事業に付随する取引」といえるのか。さらに、

建物の賃貸業を営む個人が、業務用としてではなく住宅用として建物を貸す場合の家賃は非課税ですから、業務用として貸すときの家賃よりも消費税分だけ安く貸しても賃貸業として成り立ちます。

しかし、その建物を売却して賃貸業をやめるときに売却代金に多額の消費税が課税され、納税するということになれば、長年の賃貸業で得た利益がいっぺんに吹っ飛んでしまうことにもなりかねません。やはり国税庁の法令解釈には無理があります。

ですから質問者は税務署へ出掛けて、これらの点(＝国税庁の法令解釈の無理)を強く主張してみてはいかがでしょう。ダメモトで。

宅建業者が作成した売買契約書に署名、捺印するのは、それまで見合わせましょう。

No.9 回答者： kaichoo 回答日時： 2017/05/17 13:36

まず、所得税の事業的規模の判定と消費税の事業者の判定はまったく関係がありません。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6109_qa.ht …

ご質問者さんの不動産賃貸業については事業として行っているものと判断できます。

次に、事業として資産の譲渡をしていないというご意見がありましたが、事業の用に供していた
資産の譲渡については消費税が課税されます

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6109.htm

上記サイトよりの抜粋です

なお、事業活動の一環として又はこれに関連して行われる取引も課税対象となります。例えば、商品の配達用に使用していたトラックを売ったときのように、事業に使用していた自動車、機械、建物などの事業用資産を売った場合も、事業として行う取引になります。
 しかし、個人事業者が事業用でない自家用車やテレビなどの生活用に使用していた資産を売った場合には、事業として行う取引とはなりませんので、消費税は課税されません。

ご質問者さんが事業にまったく関係がない自宅を売却した場合は消費税を納税する必要は
ありませんが、今回の場合は課税取引として消費税を納税する必要があります

No.8 回答者： hinode11 回答日時： 2017/05/16 23:54

質問者と同じように、私もその宅建業者の見解を疑問視します。

まず、消費税法を確認します。

消費税法第四条第一項(課税の対象)
「　国内において事業者が行つた資産の譲渡等及び特定仕入れには、この法律により、消費税を課する。」
※事業者：個人事業者及び法人をいう。 「個人事業者」とは事業を行う個人をいう。
※資産の譲渡等："事業として"対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供をいう。


次に、質問者がアパートを売却することが、「事業として」行う資産の譲渡に該当するのかどうか、を検討します。もし該当しないならば、ご質問のアパートの売却は消費税"不課税"(「非課税」ではない)になるわけです。


消費税法基本通達5－1－1（事業としての意義）には、
「　法第2条第1項第8号《資産の譲渡等の意義》に規定する『事業として』とは、対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供が反復、継続、独立して行われることをいう。」
とあります。


Ａ：個人事業者(質問者)が、値上り益を稼ぐのを目的として、アパートを建てたか又は買ったのであれば、そのアパートは「棚卸資産」ですから、「棚卸資産」であるアパートを平成29年度に売却すれば、消費税法上は「事業」として「資産の譲渡」をしたことになり、消費税が課されます。「棚卸資産」の販売は、反復、継続して行われるからです。
なおＡの場合、アパートを売却して利益が得られるなら、その利益は事業所得になります。

Ｂ：しかし、個人事業者(質問者)が、家賃収入を得るのを目的として、アパートを建てたか又は買ったのであれば、そのアパートを平成29年度に売却したとしても、消費税法上は「事業」として「資産の譲渡」をしたことにはならず、消費税は課されません。不課税です。アパートの売却は１回こっきりであり、反復されないし、継続されないからです。１回しか行われないアパートの売却が「事業」といえようか《注》。
なおＢの場合、アパートを売却して利益が得られるなら、その利益は譲渡所得になります。

《注》法人の場合は、１回こっきりの「資産の譲渡」であってもそれは「事業」であり、消費税が課税される。しかし個人の場合は、「事業」でない「資産の譲渡」に対しては消費税は不課税である。


以上から私は、ご質問のアパートの売却は「事業として」行う資産の譲渡には該当せず、従って消費税"不課税"であろうと考えます。質問者の疑問は正しい。税務署に確認してみて下さい。

No.7 回答者： hinode11 回答日時： 2017/05/16 17:40

補足願います。

売却しようとしているアパート(１棟)は何室ありますか。１０室以上ですか。９室以下ですか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。一階と二階ともに５室ずつございます。
満室になったり空いたりとしていますので、青色申告では事業所得として申告を継続していたしており、６０万控除を受けております。一度税務調査を受けた折は、満室状況ではなかったため、事業的規模ではないとして事業性を形式的要件で否定されるのではとドキドキしたこともありますが、この点についての指摘はありませんでした。

お礼日時：2017/05/17 16:16

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2017/05/16 01:05

kaichoo様がまったくの正解を述べてくださいました。

ちょっと追加させてください。
建物価格が１０００万円だとします。
これに消費税を加算して１，０８０万円で売ると、消費税預かり金が出るので、消費税納税額が８０万円増えてしまうではないか、という疑問があるのかと存じます。

消費税を加算せずに１，０００万円で売ったとしても、消費税込みの価格が１，０００万円であるとされますので、９，２５９，２６０円が家の消費税抜き価格で、これに消費税が７４０，７４０円加算されて、合計１，０００万円で売却したことになります。
ですから、消費税を外税で加算して売る方が高く売れる話になります。

消費税を外税にしてなくても、家屋の売却は課税取引ですから、消費税分を「売った人がまけて売る」話になってしまいます。
「私は消費税は貰いません」というのは通用しないです。

No.5 回答者： kaichoo 回答日時： 2017/05/15 23:16

>居住用の物件でありますから確定申告に際しましては非課税の売り上げとして消費税の申告を行っています。

消費税の申告をしているということは他に課税売上の収入があって消費税の納税をしていうということですね
そうなると建物の売却によって預かった消費税については納税しなければいけません

＞家賃収入では非課税であると税務署から指導を受けているのにもかかわらず、
全室居住用の建物それ自体を売却したら、課税だという論法がどうにも合点いきません。

消費税の非課税収入は限定列挙されています
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6201.htm
このサイトで主な非課税取引が挙げられていますが、こちらにあるように、

(1) 土地の譲渡及び貸付け

 土地には、借地権などの土地の上に存する権利を含みます。
 ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。

(17) 住宅の貸付け

 契約において人の居住の用に供することが明らかなものに限られます。
 ただし、1か月未満の貸付けなどは非課税取引には当たりません。

土地の譲渡及び貸付や住宅の貸付については非課税とされていますが、
住宅の譲渡については非課税とはされていません。
社会政策上で住宅の貸付は非課税と指定されたけれど、建物の譲渡については住宅であろうと
非課税にする理由がないということになります。

ですので、宅建業者の見解は正しく、ご質問者さんは消費税も納めなければいけない
ということになります。

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2017/05/15 19:56

売却代金に消費税が上乗せされるわけですよね。

事業用資産であれ、非事業用資産であれ「消費税は課税」です。
消費税を別に加算する分、高く売れるのですが。

なにか勘違いされてませんか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。　hata79様のご指摘の通り、高く売却できるように
一見は見えます。しかし心配は、
1.後日、その物件の買主から、消費税分の返却を求められるなどの煩瑣な交渉が生じないのか　
2.もし消費税がかかるとすれば、建物の本体価額が１0百万円を超えていることから、二年後には課税業者になってしまう煩わしさ(もちろん、そのことが即、納税につながるものではないとしましても)

　取り越し苦労の域かもわかりませんが、そのようなことで頭を悩ませております。

お礼日時：2017/05/17 16:16

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/05/15 13:54

基本的には宅建業者の見解が正しい。

居住用賃貸建物のいわゆる家賃は非課税。
テナントや月極駐車場など事業用不動産の賃料は課税。
マイホームなど自宅の売却の場合、事業として使用していたわけではないので、売却時には非課税。
住宅用賃貸建物は事業（貸室賃貸業）として使用していたものなので、売却する場合には消費税の課税対象。


ただし、質問者の前年の売上等によっては免税という可能性もある。
管轄の税務署へ問い合わせるのがベター。

No.2 回答者： 作次郎 回答日時： 2017/05/15 11:45

家主さんの不満は、消費税取れない物件を売るのに、「何で消費税取られるんだ！」という怒りでしょうか。

居住用の建物を貸して家賃を得る不動産所得と、建物を売却して得る譲渡所得は、違うんですよね。

土地には、非課税と言う項目はあっても、居住用の賃貸物件が非課税ですよ、という決まりがない。

元々、貸している間。経費には消費税払って、貰う分には貰えない、取られっぱなしじゃないか！　という事があると思いますが、消費税の欠陥ですね。