相続税「小規模宅地等の特例」と「貸家建付地の評価減」について

相続税について質問です。
小規模宅地等の特例が適用されれば自宅は8割引き、と書かれたサイトをみたのですが、
購入時、建物4500万プラス消費税、土地3000万の築10年のタワーマンションで、
固定資産の通知の課税標準額は、都市計画税も合わせて、土地約730万（おそらく評価額の1/6）家屋約2130万と載っている我が家は相続時おおよそで、どう評価されるのでしょうか。
路線価も出ているのですが、マンションだから持分で掛けて、、、など、情けないですが早々に不慣れな計算に戸惑い、よく分からなくなってしまってます。
また、貸家建付地の評価減は、収益ビルで住居でなく事務所として貸している場合も適用されますか？
ご教示いただければ幸いです。よろしくお願いします。

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2017/12/26 15:27

まずは「自用地」なのか「貸家建付地」なのかをはっきりさせましょう。

自用地とは自分の名義であると言う意味ではなく、自分が使用してるという意味です。
対して貸家建付地は、土地の名義は自分のものであるがその上に自己所有建物があり、かつ「その建物を賃貸に出していて、賃借人に借家権が発生している」ものです。
　住居としてでなく事務所として貸付していても借家権は発生してます。

貸家建付地が評価上減額されるのは、その建物を使用する権利を有する者を「追い出す費用」を控除する意味合いがあります。

土地の評価額は、マンションが建ってる土地全体の評価額に持ち分を掛けることで計算します。
底地が整形地なら単純に計算ができますが、不整形地の場合には陰地割合等を評価要素にしますので、おっしゃる通り「めんどくせ～」です。

「相続時おおよそで、どう評価されるか」に。
マンションで土地と建物が別々に固定資産税評価額がついてるのでしたら、建物部分の評価額は「固定資産税評価額」がそのまま相続財産評価額となります。
土地は既述のように路線価で計算します。

この回答へのお礼

ご回答いただきありがとうございます。
自宅のマンションとは別に収益ビルも相続予定で、合わせて聞いてしまったのですが、ご説明いただいた内容で概要理解出来ました。ありがとうございます。
具体的な数字は専門家に出してもらわないと難しそうですが、
私の場合自宅に関しては「8割引」ではなく、建物の価値が高い分の評価はされると思っておいたほうがいいですね。
それでも減額されるだけありがたい事なんですが、、、出来れば自宅も収益ビルも維持したいので、相続には別途現金の用意が必要となりそうです。
ありがとうございました。

お礼日時：2017/12/26 18:21