不動産賃貸 収入金額

現在、青色確定申告書を作成中です。
損益計算書の収入金額＝賃貸料＋経費
ですが、賃貸料と経費に絶対に分けないとダメなのでしょうか？
収入金額＝実際に通帳に振り込まれた金額のみを、帳簿につけると、間違いはなく、単純・明解な損益計算書が出来ます。


実際問題として
賃貸料＋経費を分けると、超複雑になります。
昨年まで、別の人間が青色確定申告書を作成していたのですが、賃貸料と経費に分けたため
入力を間違っており、過剰に税金を払い過ぎていることが解りました。
税理士さんは、基本的に大事なところは、何も見ておらず、何の役にも立ってないです。
（実際は、保証金、礼金、退去清算金、工事費、入居手数料が絡んでおり、税理士さんが１日程度見ても、理解できない内容になっております。）

質問者からの補足コメント

• 

  趣味で、保証金、礼金、退去清算金、工事費、入居手数料、賃貸料をすべて網羅した素晴らしい「帳簿」を付けているのですが、間違っているのです。
  それでしたら、収入金額＝実際に通帳に振り込まれた金額のみを、帳簿につける方がマシだと思います。

    補足日時：2018/02/27 07:06

• 

  今年の分は、保証金、礼金、退去清算金、工事費、入居手数料、賃貸料をすべて内容を解析した上で
  損益計算書の収入金額＝賃貸料＋経費
  を分けました。
  しかし、結論は、
  収入金額＝実際に通帳に振り込まれた金額
  と同じになります。
  複雑なことをやるだけで、意味ないと考えます。
  ３Cの方を優先すべきと考えます。
  Clear、Correct、Concise

    補足日時：2018/02/27 07:44

• 

  過去５年の払い過ぎた分を
  収入金額＝実際に通帳に振り込まれた金額
  で計算して、取り戻したいと考えております。

    補足日時：2018/02/27 07:52

• 

  不動産管理会社から提出される収入金額の書類（約５０枚）は、超わかりにくいです。
  というか、分析しないと、「経費」が解らないです。書類に載っている「工事費」以外に「経費」があるのです。

    補足日時：2018/02/27 11:04

No.3 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2018/02/27 11:04

「結局は、

①実際に通帳に振り込まれた金額を元に
②不動産管理会社から提出される書類を解析して「経費」を抜き出し収入金額を算出する
③管理会社が把握できない経費を考慮する（これは超簡単です。）
で処理するしかないかもしれません。」

それでよろしいと思いますよ。

「とにかく、賃料から管理会社が何かしら手数料を取った残りを振り込んでくる」
という認識で、収入金額を計上してしまう。
私ならそうします。管理会社がああだこうだと言い訳するかのように「経費付け」をしているだけですから、それを解析するのも、ある意味無意味でしょう。

この回答へのお礼

損益計算書の収入金額＝実際に通帳に振り込まれた金額＋経費
なので、経費はどんなに変化しても、関係ないので、実際に通帳に振り込まれた金額　のみを考慮すれば良いと考えます。

身長が1.7ｍの人間が、高いところや低いところに立っても、身長は変化しないのと同じ理屈です。
電気で言えば、電位差に意味があるのと同じです。電圧（ポテンシャル）は意味が無いということです。

お礼日時：2018/02/27 11:15

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2018/02/27 09:20

推測ですが。

不動産管理会社に賃貸物件の家賃回収から管理まですべて委託されている状態だと思います。
そのため、管理会社は「家賃の回収額」から「経費」を控除した計算書を作成して、残額を通帳に振り込むわけです。
管理会社が作成してる計算書に間違いがない前提なら、その計算書から作成される収支内訳書に現れる額は、不動産所得となります。
つまり「入金額をそのまま不動産収入として計上して、経費ゼロで不動産所得とする」収支内訳書を作成しても、税のがれはしてない点では問題なかろうと思います。

１　それって青色申告なの？という問題がでます。
　青色申告では単式簿記でも複式簿記でも「収入と経費」の記帳を要求されます。
　あえて記帳しなくても管理会社が計算してくれてるので、それを採用すれば良いという考え方もありますが、自己責任での記帳がされてないので、厳密には青色申告承認を受けることができないのではないかと考えてしまいます。

２　記帳に替えて、いっそ「別紙のとおり」としておく。
　これでも記録ですので、記帳といえるでしょう。原始資料があるのです。

私見ですが、管理会社からくる計算書はそのまま保存し「記帳してる」ことにし、振込金額をそのまま不動産所得として申告されたら良いと思います。

この方法ですと、賃貸収入に対しての管理会社が把握できない経費の計上もれが出ます。
賃貸物件の様子を見るために臨場した際の交通費とか、管理会社との通信費とか「賃貸物件があるがゆえに必要な出費」です。
　自宅の一部を事務所にして、按分して経費に計上するということもできます。自宅の固定資産税、光熱費などもできます。
　不動産賃貸事業をするにあたっての知識を得るための書籍代金も経費にできます。

というわけで、不動産収入は「振込額」で計上して、管理会社が把握できない経費を収支内訳書に記載するという方法もありますよ、という話です。

なお「収入金額＝賃貸料＋経費」と表現されるので、自力での青色申告は無理などと言われてしまうのでしょう。
収入金額は賃貸料とイコールです。手元に入ってなくても税法では「受け取るべき金額」を収入にすべきとしてるからです。

そこで

賃貸料ー経費＝不動産所得

という言い方になります。収入というのは何を言ってるかが曖昧な点があるので、こういう話になってしまうのです。

この回答へのお礼

有難う御座います。
>不動産管理会社に賃貸物件の家賃回収から管理まですべて委託されている状態だと思います。
その通りで御座います。

＞私見ですが、管理会社からくる計算書はそのまま保存し「記帳してる」ことにし、
＞振込金額をそのまま不動産所得として申告されたら良いと思います。

一番複雑なのは、不動産管理会社から提出される書類（約５０枚）の中身です。解析して内容を把握するのに数か月かかりました。
（数十部屋の保証金、礼金、退去清算金、工事費、入居手数料、賃貸料が、複雑に絡み合っています。変数が３以上になると複雑になります。）
（昨年まで「帳簿」を付けてた者と税理士さんは、複雑なので、未だにこの書類の内容を理解してないはずです。
　不動産管理会社自身用に作成されており、家主の確定申告のことは全く考えずに作成されております。
　初めて見た人には直ぐに理解できないという自身があります。
　不動産管理会社の人も、複雑なのでの、すぐに返事が来なかったぐらいですから、、）

結局は、
①実際に通帳に振り込まれた金額を元に
②不動産管理会社から提出される書類を解析して「経費」を抜き出し収入金額を算出する
③管理会社が把握できない経費を考慮する（これは超簡単です。）
で処理するしかないかもしれません。

お礼日時：2018/02/27 10:48

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/02/27 07:17

＞損益計算書の収入金額＝賃貸料＋経費…

はて？

収入金額＝賃貸料＋礼金・権利金など
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/ …
ですけど、簿記のイロハがお分かりになっていない方でしょうか。

＞賃貸料＋経費を分けると、超複雑に…

収入とは入るお金、経費は出るお金で、全く相反するものを別に扱うのは当然のことで、“超複雑”などという表現は当たりません。

＞過剰に税金を払い過ぎていることが解りました…

出るお金を入るほうに入れれば、それは課税所得が増えて当然のことです。

＞税理士さんは、基本的に大事なところは、何も見ておらず…

それはたまたま不誠実な税理士に当たったしまっただけで、税理士の全員が全員ともそんな人ばかりでは決してありません。

信頼できる税理士さんを探し、一からやり直してもらうことをお勧めします。
ご質問文を読む限り、自力での青色申告は無理と思われます。

この回答へのお礼

有難う御座います。
＞ご質問文を読む限り、自力での青色申告は無理と思われます。
でも出来ました。

お礼日時：2018/02/27 07:30