中古住宅購入について

兄弟名義の中古住宅を、私達夫婦折半の現金で購入する（住宅ローンの残額を中古住宅代として全額払う）とすると、どのような手順をふんで、夫婦名義の住宅になるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： symy915 回答日時： 2004/10/30 17:49

No.１です。

再質問にお答えします。

(1)について
ローンを組んでる銀行が２箇所というのは住宅公庫と銀行の併せ貸での借入なんでしょうね。２つのローンという事は抵当権も２つ設定されています。両方とも抹消されないと所有権の移転は出来ませんので、片方のローンを返済してもあなた方の名義にはなりません。ちなみに片方のローンをあなた方が返済した場合ご兄弟への贈与となり、贈与税対象になります。

(2)について
購入代金以外にかかる費用は、あなた方の場合司法書士への登記費用の支払いのみです。登記費用は所有権移転にかかる登録免許税と司法書士の手数料が含まれます。これについては購入する住宅が、登記申請にかかる登録免許税の控除対象物件であるか否か（簡単に言えば税金が割引される家であるかどうかと言う事です）によって税額が変わりますので、一概に幾ら位と申し上げる事は出来ません。概ね１５～３０万円程度の範囲と考えて差し支えないと思います。

(3)について
売買契約書を作成しない場合の所有権移転手続きは、No.１の回答と全く同じです。司法書士に契約書を作ってもらわないだけです。

では何故契約書が必要かという理由を説明します。
不動産の所有権移転には「売買」「相続」「贈与」などの移転理由があります。そしていずれの理由にかかわらず、不動産の所有権が移転された場合には、後日に都道府県税事務所より税務調査が行われます。税務調査において、「売買」により移転されているのに契約書が無いと「贈与」とみなされ、高額の税金が課せられる事となります。つまり「売買」の事実を証明するものは「売買契約書」しか無いわけであるので、あなた方のように兄弟間での売買においても契約書を作成する必要があるのです。手間と思うかも知れませんが、後々の事を考えれば契約書を作成した方がよいと言う事です。

ご理解いただけたでしょうか？

この回答へのお礼

移転理由を証明するものが無くてはならないのですね。よくわかりました。ありがとうございました。
あと、贈与について教えていただきたいのですが、
夫と私の預金から、私名義の預金口座に貯金をした場合、夫分は、私に贈与したとみなされるのでしょうか？

お礼日時：2004/11/04 13:44

No.5 回答者： symy915 回答日時： 2004/11/04 21:06

No.２の質問について

夫婦間で預金を移す事は厳密に言えば贈与です。あなたの預金口座に移した資金で、あなた名義の不動産購入資金に充てると間違いなく贈与になります。
ただ単に預金を移しただけでは贈与になるか否か、その金額次第で判断されると思います。
贈与税の非課税枠もあったと思うのですが、私なにせ税金の専門家ではありませんので、税務署に問い合わせされるようお願いします。
<m(__)m>

この回答へのお礼

ほんと、何にでも税金ってかかるようになってるんですね・・・。
今まで、たくさんご回答くださいまして有難うございました。おかげさまで、予備知識を得ることが出来ました。

お礼日時：2005/01/03 16:39

No.4 回答者： symy915 回答日時： 2004/10/31 22:27

再質問の(1)について補足。

抵当権がついたままでの所有権移転は法的には可能であります。しかし銀行側に移転の事実がバレれば、約定違反と言う事でご兄弟は全額返済を請求されます。返済出来なければ競売にかかります。

銀行側も金融庁の通達により、定期的に担保物権の調査をするようになってきています。バレてしまう可能性があるので、やめましょう。

この回答へのお礼

わかりました。
危険なことはしないようにします。

お礼日時：2005/01/03 16:34

No.3 回答者： spck 回答日時： 2004/10/31 16:45

No.１の再質問についてです。

（１）
抵当権が１つ残ることを承知のうえで、あなた達夫婦に所有権を移すことは可能だと思います。
ただし、債務者（あなたのご兄弟）が返済に失敗されると競売事件等によって、あなた方の所有権が認められなくなります。
したがって、お勧めはできません。

（２）
あなた方が所有権移転を受けられると、都道府県税事務所があなた方に不動産取得税を課税します。
また、ご兄弟に譲渡所得が発生すると、所得税もかかりますが、それはご兄弟の方の問題です。
それから、契約時で曖昧になりやすいのですが、毎年かかる固定資産税をいつの分まで売り主（ご兄弟）が負担するのかも十分理解しておかれるといいかと思います。

（３）
登記上所有権移転の原因が売買になっていて売買契約書がない場合、贈与ではなく本当に売買であることを立証する方法があればいいのですが、どんなものなら証拠になるのか、税務署に聞かれてはいかがですか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
固定資産税の負担の方も決めておいた方がいいのですね。
その他の回答も参考になりました。

お礼日時：2005/01/03 16:28

No.1 回答者： symy915 回答日時： 2004/10/29 23:35

まずは売買契約書の作成をする必要があります。

それには専門家の司法書士に依頼すれば良いでしょう。司法書士は取引している銀行で紹介をしてくれます。売買契約書を作成すれば、いよいよ売買手続に入るわけですが、その手順は、

(1)ご兄弟がローンを組んでいる銀行に、家を売却するする旨連絡をする。
(2)売買をする日を決めて、銀行にその日付のローン返済金額を算出してもらう（この金額が家を売却する　　のに必要なローン精算金となります。）。同時に銀行に抵当権抹消に必要な書類を手配してもらう。
(3)売買を行う当日、買主（あなたたち夫婦）指定の場所に、ご兄弟・銀行の職員・司法書士に集まってもらう。
(4)司法書士が住宅の所有権移転に必要な書類を作成していますので、指示に従い署名・押印をする。
(5)購入代金をご兄弟に支払う。同時に銀行に抵当権抹消書類を司法書士に引き渡してもらう。司法書士は所有権移転に必要な書類が全て整った事を確認する。銀行はご兄弟からローン返済金を受け取り、ローンが精算される。

簡単に説明すると以上のような流れになります。
(1)(2)についてはローン借主であるご兄弟からしていただく必要があります。

売買契約書を作成しないで所有権移転する事は可能ですが、贈与税対象になり、税務署の調査を受ける可能性があります。又、売買金額も市場流通価格に比べてあまりにも低価格であると判断されれば、贈与税対象になります。
いずれにしましても、不動産の専門家である司法書士や銀行窓口で適切なアドバイスを受ける事が最良の方法と思います。

この回答へのお礼

早速ありがとうございます。とても参考になりました！
司法書士の所や銀行には事情により行きづらいので、もっと教えて欲しいのですが、
１、ローンを組んでいる銀行が２箇所で、片方だけ私達の現金をもって返済し、もう片方は兄弟が引き続き返済するとすると、家は私達夫婦のものにはなりませんよね？
２、住宅代以外にかかる費用はいくら位なのでしょうか？
３、売買契約書を作成しないで所有権移転するとすると、どういう手順になりますか？
わからないことだらけです。お願い致します！

お礼日時：2004/10/30 17:03