親から相続した不動産を被相続人(子A,子B)で分割したいのですが、なるべく平等にするにはどう分割すれ

親から相続した不動産を被相続人(子A,子B)で分割したいのですが、なるべく平等にするにはどう分割すれば良いですか？

相続手続きは終了しており、今は不動産は全て共有になっております。
共有のままだと、なかなか自由に改築改修などができないのでなるべく早く分割したいと考えています。

相続した不動産は以下の３つです。
①200平米の土地(固定資産税評価額¥4,000万)と200平米の一戸建て(同 ¥400万)
②100平米の土地(同 ¥2,100万)と100平米の一戸建て(同 ¥160万)
③90平米の土地(同 ¥1,600万)と92平米のアパート(同 ¥230万、1階にワンルーム3部屋,2階2DKが１つ)

①の一戸建ては親が居住していたままの状態です。
②の一戸建ては親が生前中から賃貸として貸しており、現在も月15万円の家賃で貸しております。
③のアパートは1階のワンルームは家賃4万円で現在満室です。2階の2DKには被相続人の子Bが家賃8万円で住んでいます。

子Aは既に持家があり、相続した不動産は全て賃貸物件にする予定です。
子Bは①か②どちらかの一戸建てに住みたいと考えています。

アドバイスをよろしくお願い致します。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2019/01/17 23:34

１　すべて売却して現金精算する。

　現実的ではなく、譲渡所得に課税されるのでもったいない。
２　物々交換
　共有物同士を交換します。
　その際、差額は贈与行為となるので、贈与税負担が必要です。
３　相続登記のやり直し
　おそらく相続人が二人だったので、法定相続分として二分の１ずつ共有にされたと想像します。
　そこで、登記そのものを錯誤として「こうなるのが良い」という状態にします。
　遺産分割協議をやり直すことになり、贈与税の問題は発生しません。
　ただし、相続税申告書をしてる場合には持ち分で取得してる事になってるので、その持ち分に変更が生じ個々の相続税負担額が変更されます。一方は修正申告（追加で納税する）、もう一方は更正の請求（納税額が還付される）という「全体で見て相続税総額は同じ」結論になります。
　税理士と司法書士の両方に相談が必要です。

４なお「被相続人」は死亡した人を指します。親が死亡して遺産相続を受けたひとは「相続人」です。

この回答へのお礼

ありがとうこざいました。
2の交換で話を進めようと思います。

「被相続人」間違えました。恥ずかしいです(^^;
訂正ありがとうこざいました。

お礼日時：2019/01/19 01:09

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2019/01/17 15:16

完全な平等は難しいかと思います。

あくまでも私なりの素人考えで書かせていただくと、子Aはすでに賃貸という考えが強いわけですから、すでに賃貸している③を中心に平等さを補てんするために②も合わせてよいのではないですかね。
そして子Bはすでに戸建がある①でよいのではないですかね。

評価額でいえば、子Bの方が大きい計算にはなるかと思います。
しかし、子Aが相続するとした③には既に店子（借主）がついていて、経済的利益が見込まれるという点で、ある意味平等ではないでしょうかね。この利益をどの程度の期間見るかでは当然逆転する計算になりますが、子Bは自信が済む家に賃貸やローンと言った支出がなくて済む、リフォームなどをしても、それは子B自身の都合とも言えますので、大まかに相殺してよいぐらいではありませんかね。

賃貸は長い将来得られると見える収入であり、そうではない不動産を得た人からすればうらやましくも見えることでしょう。
①をの建物がどのようになっているのかわかりませんが、リフォームでその戸建の一部を貸すこともできますし、空いている土地部分に新たに建物を建てるなどの可能性も見出せるかもしれません。

損得はなかなか難しい判断です。
評価はついても売れない借り手もいないという不動産はいくらでもあることでしょう。
評価方法や考え方でも納得できない部分が出るのも当然でしょう。

仲の良いご兄弟であれば、①と②+③で分けるのがわかりやすいと思います。
もしも双方で納得できる差を金額に出せるのであれば、差を金銭解決させてもよいと思います。

完全平等を目指すのであれば、すべてを売却することです。当人が購入となればそこでもいろいろな考えが出るわけですから、第三者への売却です。
賃貸物件を持ちたいとか、住む家が欲しいのであればそのお金で解決させればよいのですからね。
ただ、打って変わりの不動産をとなれば、そう簡単に満足できる状況にはなりにくいことでしょう。
裁判にまで発展するのであればすべてを現金解決ですね。
当事者間での売買交換とすし、きっちりというのであれば、不動産鑑定士の高額費用のかかる鑑定に基づくしかないかもしれません。
よく参考にされる固定資産税の評価や相続税の評価は、あくまでも課税のための評価であり相場と異なりますからね。

どこまで視野に入れるのかで平等というのも変化することではないですかね。

最後に兄弟姉妹間で将来に損得でずるいとかという話になってもめることの無いように、専門家を入れて、正しい書面を残しつつ、のちのち疑義を持ち出さないという書面なども残したほうがよいのかもしれませんね。不動産の売買を含め司法書士にでも相談されてもよいのかもしれませんね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
①と②+③で分割しようと思います。

お礼日時：2019/01/19 01:05