アパート建築と返済について

Question

都内豊島区、角地、公園の前、50坪の土地
父死去。相続は母88歳、兄弟２（還暦）の３名。
母がすべて相続。税金は今回はかからず。
金融資産と土地で1.6憶円。

その土地にアパート兼自宅（母と弟夫妻同居）の
上物（建築費1.3憶円）の話があります。

銀行から借入もして優遇措置を利用して・・・・

ただ、漠然とした不安を感じます。
私は、実家の土地は弟に譲り、金融資産を
いただくのですが、１億も使われると・・・・
　
どう考えればよいかアドバイスをほしく思います。

hata。79 · Accepted Answer

[二次相続で、私の取り分が減少することが目に見えているように思える]
その判断が正です。
母が債務者となって、アパート建築費を借入するのですから、借入金が残っているうちに母が死亡したら、その返済は相続人に相続されます。
「そもそも父が死亡したときに現金があったのに、母が全額相続して、その上に借金までこしらえて死亡した」ということになります。

資産家の人が相続税負担を以下に減らすかに苦心してるのは私の職業柄充分知っているのですが、実は見当違いな対策をされてる方もいます。

配偶者が被相続人の遺産を全額相続すれば、評価額1億６千万円までは相続税が発生しません。
これを利用し、配偶者に全部相続させます。さて、第二次相続時の相続税対策はどうするかが出てきます。
相続税負担を少なくする最大の方法は「相続財産を減らす」「評価額を少なくする」「債務を作る」ですが、更地にアパートを作ってしまえば、更地の評価額がガクンと落ちますので、考え方のベクトルは正しいです。
しかしアパート建築費用を借金するのは、どうでしょう。
債務をつくる点では節税対策になりますが、借金の返済は誰がするのでしょう。

相続人は相続放棄しない限り均等に債務を相続します。
遺産分割協議で「債務は長男が負担すること。他の相続人は負担しない」と決めても法的には無意味です（※）。
ご質問者のように「父が死んだ状態だったら現金相続ができたのに、母に全部相続させて、第二次相続時の節税のために借金をしたので、借金を相続することになってしまう」懸念が生れるのは当然です。
ご賢察と申しておきます。

※
債務は相続人全員での遺産分割協議では分割できません。
「財産を一番多く相続した者が借金も相続する」というのが正しく感じますが誤りです。
これが有効だとされると、お金を貸した債権者は遺産分割協議書の内容に振り回されることになります。
不動産しか相続せず返済能力がない者に取り立てをする事になり、不動産の差押競売手続きを自費でしないとなりません。
債権取り立てが不安定になるわけで、債権者はたまったものではありません。
そのため「相続人間で負債の負担割合を決めても」第三者である債権者は「知ったことではない」と相続人全員に請求することができます。

hata。79 · Answer

アパート兼居宅を建てるアイデア元は、第二次相続まで考えているかもしれません。
今回は妻が全額相続するので相続税納税額は発生しません。
夫が死亡し、その後妻が死亡するのを第二次相続と言いますが、そこでは妻の遺産が子に相続されるので、配偶者の税額軽減が受けられないため、相続税が発生する可能性がでます。
そこで、妻が相続した不動産について評価額を下げるためにアパートを建て、その不動産の評価額を下げるスキームが考えられました。
　土地の上に賃貸物件があると、土地の評価額がかなり下がるのと借金が財産から債務控除されるので、相続税対策として使用されているスキームです。ここでは家賃収入がいくばくかとか、返済が可能かなどの要素よりも「相続税を減らす」のが目的です。

しかしこのスキームには平成30年に国税庁がメスをいれました。死亡する3年前以後にアパート建築した際の借入金は債務控除から外すというものです。
つまり少なくとも令和になってから、このスキームを活用するというならば、妻（子からみたら母）には、アパート建設してから3年以上は生存してもらわないと、節税対策効果が減少します。

国税庁がスキームにメスを入れたことを建設業者が知らないで、顧客に「アパートを借金してでも建てましょう」と勧めてるとしたら、要注意です。

hata。79 · Answer

母がすべて相続すると言われて、「私の現金の取り分が」と言われてる。
どういう事なのかわかりかねます。
母が全部相続するとして遺産分割をするのだが、その後内密に現金の授受をするということでしょうか。
「税金は今回はかからず」と言われてるように、遺産総額が１，６億円でぜんぶ配偶者が相続すれば相続税は発生しません。
「税２千万円」がどこから算出なされた額なのかが不明です。

「銀行から借入もして優遇措置を利用して」の優遇措置は何を言われてるのでしょうか。
住宅取得ローン減税の事でしょうか。

大変失礼ですが、ご質問者様におかれては、税知識が豊富とは言えないように感じます。
相続財産の処理をどうするか、という点を考えるなら、その後の税対策まで考えるのは優れた事ですが、何をどうしたらどうなるかは、専門家である税理士に相談なさるのが一番です（税務署では個々の判断が必要な点は指導してくれません）。

この疑問とは別に、土地に建物を建てて、家賃収入を得られるようにするアイデアがあると言う話に「そんな話に乗ってよいかどうか」疑問だということでしょうか。

遺産のうち金融資産を投じても不足する分を借入金で賄うとした場合には、返済能力を充分に検討する必要があります。
「家賃収入で返済する」という考えも否定できませんが、家賃収入を得るには、それなりの経費がかかります。
初めの数年はそれほど大きな額ではないですが、経年すると修繕費が大きくのしかかります。
その上に、不動産所有者に帰属する不動産収入には所得税がかかることを忘れてはなりません。
これも相当の間は、建物の減価償却費によって、所得圧縮がされるので心配ないと考えがちですが、建物は「居住区分」があるわけですから、この居住部分の減価償却費は不動産所得の経費とできません。

間違いなく見込まれる家賃収入と、それに応じた所得税の計算（当面は赤字でしょう）計算などをし、そのうえで返済が無理なくできるか判断しないと、数年後に土地建物を手放さなくてはならない事になりかねません。

土地上に賃貸物件を建てるアイデア発案者だけでなく、税理士に相談することも必要でしょう。
嫌な言い方になりますが「建設業者は、家を建てれば儲かる」ので、事後の所得税負担の件、修繕費が発生する件、返済能力の件などは二の次ではないでしょうか。

他回答者様の言われるように「不動産経営はそれほど甘くない」です。
「親の遺産があるのですが、それも食いつぶすことになると思われますか？」と疑問を投げかけられてますが、銀行から借入金をして賃貸物件を建てるのですから、そもそも論で「この時点で食いつぶしてる」事に気が付くべきです。
おそらくは土地と建物を担保にしての借入になりますから、既述のように「返済が果たしてできるかどうか」が問題点となります。

担保にいれて借入金を起こすというのは、実際には担保物を売却して現金を用意する代わりに「返済できなかったら、担保を売って払います」という意味です。
つまり担保に入れて借金する時点で、ご質問者のいう「食いつぶす」前提を作っております。

hata。79 · Answer

「１億も使われると・・・・」
失礼ながら、意味不明です。

tanzou2 · Answer

アパート経営は今問題になって
いますよね。

御存知ありませんか？

業者に上手いこと言われ、客が来ない。
来ても、滞納。

保証する、なんて話もありますが、
小さく例外事項が書かれていて、実際は
保証されない。

そんな話はごまんとあります。

慣れないこと、経験の無いことはやるべき
ではありません。

lv4u · Answer

やめた方がいいですよ。
儲かるのは、業者ばかり。
すべてを失って借金のみが残るかも？

アパート建築と返済について

[二次相続で、私の取り分が減少することが目に見えているように思える]

アパート兼居宅を建てるアイデア元は、第二次相続まで考えているかもしれません。

母がすべて相続すると言われて、「私の現金の取り分が」と言われてる。

「１億も使われると・・・・」

アパート経営は今問題になって

やめた方がいいですよ。

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