3千4百万かかった新築を、未入居で売る場合と、５年・10年住んで売る場合の価格について

新築を建てたのですが、離婚することになりローンの返済が難しくなりました。(未入居です。)

私としては、せめて数年は住みたいですが、子供2人をかかえていて、借金まみれになるわけにいかないので、売却のタイミングについてアドバイスいただきたいです。


土地は角地60坪で1400万で購入しましたが、地方都市の高齢化の地域で道も狭いので、1000万の価値がつけばいい方と思います。
建物はローコスト住宅で、諸費用や外構含めて約2000万かかっています。

土地代は親からの援助金で払いました。
建物代の2000万は、私の単独名義でローンを組んだのですが、現在４０才手前で、年収や諸々の収入合わせても400万くらいしかないので、一人で３０年も返済していくことは難しいです。


売却価格の予想をしていただきたいです。
(土地は1000万と仮定して。)

①未入居で売却した場合
②築５年で売却した場合
③築10年で売却した場合


土地と建物で2000万以上の値が付けば、借金は残らないと思います。
貯金が800万ありますが、将来のためなるべく取っておきたいです。
ローンは月に6万円強の返済です。


アドバイス宜しくお願いいたします。

No.7 ベストアンサー 回答者： ぽん_ぽん_3 回答日時： 2020/01/18 10:02

＞地域の新築(建て売り)は、2500～3000万で売り出されることが多いです。

建て売りの土地面積は４０坪弱、建物は３０坪弱というのが多いです。
うちは、土地６０坪、建物３５坪くらいで、外壁や住宅設備も建売りよりは良い物を使っていますが、
売却すると、もっと安い値段になりそうですね。

売却価格は2800万円ほどで出し、買い手が見に来られたら話の中に値引きしてもいい、という
事を匂わせて交渉したほうがいいかもですね。
買い手の購入金額を聞き出して徐々に値引きしていくという駆け引きをしていけば
売れる可能性もなくないです。
ローコスト住宅ということで建売よりもデザイン性にも優れていると思うので
価格面以外の部分で欲しいと思わせられれば後は値段交渉次第で売れると思います。
売却の理由として尋ねられた場合は離婚と言わず、急な転勤で・・・と言えば誤魔化せます。
本当の理由を説明する必要はありません。

＞ちなみに、賃貸に住むとして、2LDKだと６万円くらい、3LDKは７万くらいかかる地域で、ローンの返済額と同程度です。

希望価格で売却できない場合、賃貸物件として貸し出すことも可能だと思います。
その場合、住居使用でなくなるのでローン金利は事業用ローンとして借り換えをする必要が出てきますが、
売却もできない・自身で居住もしない、という事であれば貸し出す以外ないと思うので。
新築未入居で広めの物件なので恐らく95000円～115000円程度で貸し出せるんじゃないでしょうか。
早期に選んでもらい入居を促すなら敷金・礼金を０円などにすれば比較的簡単に入居されると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

希望の持てるご回答をいただけて、嬉しいです。
ありがとうございます。

お礼日時：2020/01/25 10:26

No.6 回答者： ぽん_ぽん_3 回答日時： 2020/01/17 02:40

不動産検索サイトであなたのお住まいの地域の新築物件の価格を調べて下さい。

新古住宅は新築より価格は若干落ちますが似たような価格帯になると思います。

＞売却価格の予想をしていただきたいです。

お住いの地域を書いてないのでわかりません、、。
3400万円で建てても売値は新古住宅で2/3程度、5年売却で半分以下だと思います。
地域の新築価格を調べて若干下げたぐらいの金額で売りに出して
反響見ながら価格調整していくしかないかもですね。
おそらくかかった金額よりはだいぶ下がると思った方がいいです。
なのでそこを売却した場合おそらく賃貸物件に住まわれると思うので
そこの賃料とローン金額を比較して払えそうなら無理に売却しないほうがいいかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

地方都市です。
地域の新築(建て売り)は、2500～3000万で売り出されることが多いです。
建て売りの土地面積は４０坪弱、建物は３０坪弱というのが多いです。
うちは、土地６０坪、建物３５坪くらいで、外壁や住宅設備も建売りよりは良い物を使っていますが、
売却すると、もっと安い値段になりそうですね。

ちなみに、賃貸に住むとして、2LDKだと６万円くらい、3LDKは７万くらいかかる地域で、ローンの返済額と同程度です。

お礼日時：2020/01/18 08:10

No.5 回答者： 1paku 回答日時： 2020/01/15 21:54

入居前になるべく早く売却。

不動産屋にご相談を。
建て売りとおなじ条件で売れれば、ものすごくラッキー

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

未入居の売却なら、理想は3000万、最低でも2500万以上で売れたらと思っていたのですが、実際は2000万以下になりそうで、借金が残るので躊躇しています(ローン2000万が全額返せないので)。
親とも相談してみます。

お礼日時：2020/01/16 08:06

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2020/01/14 09:43

売ることが前提なら…買手がつくうちにさっさと売るべきかと思います。

＞地方都市の高齢化の地域で道も狭いので

5年後・10年後にどう変わるか？は想像できませんが、今でさえ地方都市や田舎では空家率の増加は止まることがありません。

下手したら、いくら値を下げても売れない可能性もあります。


但し、早急に売れた場合には援助して貰った1400万はご両親に返しましょうね。
そうしないと贈与税が掛かりますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

自分で予想していたより、売れそうな値段があまりにも低いようなので、出来れば収入を上げる努力や貯金を投入するなどして、売らずに住めないかと思案しています。
売るしかないなら、早い方がいいですよね。
夢のマイホームだったのに こんなことになり、自分も借金を抱え、親にも迷惑をかけて情けない限りです。

お礼日時：2020/01/15 14:07

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/01/13 13:24

予想って競馬じゃないんだから（笑）

まずは複数の不動産会社に査定を依頼してみよう。
３～５社くらいに。
その中で『一番安かった査定額の△10～20％』を売却予想額とするといいよ。

査定方法は算数で出せるので大体同じになるんだけど、業者ごとに経験や見込みの補正を入れる。
業者は売却を任せてもらいたいから、実際の予想売値に少し色をつけるし、やたらと高値を付ける業者さえいる。
逆に実際よりも安値で査定する業者はまずいないので、３～５社のうち一番安い業者の色付き査定額から色（10～20％）を差し引いたあたりを目安にするといいと。

なお、木造戸建ての法定耐用年数は22年。
そして10年くらいでほぼ50％の価値となることになる。
ざっくり毎年5％の減少。

ただし、不動産は相場・人気で決まるので、単純に△５％すればいいって話ではなく。
未入居物件といっても不動産的には中古戸建となるので、新築プレミアムがごっそりなくなるので5％どころではない。
また、モデルルームなら未入居（新古）でも人気があるが、離婚物件だと縁起悪いとして敬遠される向きもある。
新築プレミアムに加えて更にもう少し減額されるだろうね。

しかも建物代が2000万円といっても、諸経費や売主の利益も含まれているので、そもそも2000万の価値のある建物ではない。
一般的なローコスト住宅の設備や建材だとすれば建物の価値は1500万もないんじゃないかな、1000～1200万くらいとか。

土地については固定資産税の評価額を1.3倍くらいすれば公示価格くらいになるので、土地の売却価格の参考にはなるはず。
質問文では1000万としているが、これは固定資産税の納付書を見たり役所へ行けば閲覧もできる。（土地の契約関係書類の中に売主名義の固定資産税納付書のコピーがあるのでは）
確認した方が無難。

土地が1000万として建物が...
①800万（新築プレミアム喪失＆離婚減価により）
②600万
③200万

...くらいじゃないかなぁ。
現地を見てないのですごーくテキトーなので、ローコスト未入居を売る場合のあくまで雰囲気として参考にしてもらえれば。
うまく売れるといいね。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

具体的に教えてくださって、ありがとうございます。
複数社に査定してもらうべきですね。
未入居で売ったとしても、借金が残る可能性があるようで愕然としました。
土地と合わせて2500万はつくかなと思ってましたが、離婚減価もあると知り、甘くないことを思い知りました

お礼日時：2020/01/13 14:39

No.2 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2020/01/13 11:05

土地はともかく、建物は毎年残存価格（勝ち）が減ってゆきます。

売るのなら、早々に金融機関とも相談の（金融機関が了承しないと、抵当権がついたままとなり、購入もためらわれる）上、早くされることです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

やはり早く相談した方がいいですよね…。
私の親は、とにかく建ててしまって(離婚することは銀行に伏せて)、2～3年住んでから売却するように言っていて、私はせめて10年は住みたかったので残念だったのですが、売ることが決定なら、なるべく早く手放す方がよさそうですね(涙)

お礼日時：2020/01/13 14:30

No.1 回答者： 。たい焼き。。 回答日時： 2020/01/13 10:35

少しでも早い方が…

高く売れるでしょ!!
でも
ローン返済額を見直して…
住み続けた方がいいと思うけど..
。。(￣ー￣)

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

早く売った方が高値がつくと思いますが、②または③のタイミングでも2000万の値段が付きそうかを
予測していただきたく、質問させていただきました。

お礼日時：2020/01/13 10:46