後妻の住んでる家について、持ち分を後妻に贈与させる事は可能でしょうか？

Question

家(築年数57年)=借地権・土地は地主のもので家が故人祖父名義の家に、亡き父の後妻親子が20年以上住んでます。

これからも住み続けるという為に、相続登記(名義変更)をお願いしました。

後妻親子の答えは、NO=祖父名義のままなら、後妻親子にとっては、先々解体費を持たなく都合が良い為、計算があるんだと感じます。
※後妻の連れ子(息子)は、後妻の前夫の姓で亡き父の養子ではありません。

血族 →生存者
亡き祖父の娘 ・亡き父の子である 長女・長男・次男 =私は、亡き父の長女です。

頓珍漢だったらスミマセンm(__)m

①このまま後妻が、祖父名義の家に住み続けるなら、後妻とこちら血族の共有財産である祖父名義の家→相続人の１人である私の持ち分を、後妻に贈与させ贈与契約書に判を押して貰う事は出来ないでしょうか？
勿論、弁護士依頼するつもりです。

良く、夫婦で不動産を共有名義にすると離婚する際、相手に自分の持ち分を贈与させてる事を聞く為に質問させて頂きました。

以前、弁護士に相談したら、後妻がこのまま住み続けるなら、調停に持って行けば、後妻は調停委員に説得させるはず→ごねたら裁判になったとしても悪い結果にはならないと弁護士に助言されました。

血族達に伝えましたが、解体費用を払いたくは無い強い気持ちはあるけど、調停までは深く考えてません。ようは、現実味が無いし手間が面倒なんです。

失礼ながら叔母は高齢で耄碌してますし、長男は、世間知らずで後妻の連れ子と話を単独でしたそうですが、後妻の息子に、口だけの事で解体費は払うと丸め込まれて信用してしまってます。後妻の息子は、行政書士資格取得者です。=その道の職業ではありませんが、逃げ道を知ってます。
↓
5年後、10年後に後妻家庭に解体費の300万が残ってる保証は無いし、後妻が死んだ後に後妻の息子に、相続放棄されたら全額こちら血族にまわり、こちら血族で争いになる事大なので、キチンとした形で、後妻に相続登記しか無いと思ってます。

長男に話しても、全く後妻と息子と縁が無いのに、口だけで惑わされてます。
叔母と長男は最悪に仲が悪いし、血族の話し合いは、間違いなくまとまらないナァ〜と感じました。

疲れたので、単独で抜けたいですが、↑に書いた①の事=可能なのでしょうか？
調停に持って行けば、一番簡単で近道は分かってますが、血族と同じ土俵に立てなきゃどうしようも有りません。

②何か他に方法は無いでしょうか？

こちらに質問するより、近日中に弁護士に相談が一番ですが、単発で予定が入ってしまって中々予約が取れません。
ご意見宜しくお願いしますm(__)m

hata。79 · Accepted Answer

このお話の要点は、
１　父が残した建物は、父の後妻に相続させる。
２　その建物を解体することになった際の費用は後妻にすべて負担させたい。
３　さて、どうしようか。
でしょう。

父の遺産分割協議において、遺産のうち建物を後妻に相続させる（※）。
その後、解体費用を請求してきたら「知ったことではない」と突っぱねる。
ここで過去に解体費用に充てることができる現金が相手に渡ってるはずだとか、ああだこうだと言うのは失策。
　証明できないような事実を持ち出して、相手に負担させるというロジックを採用するのは、話がグダグダになり泥沼化するだけだからです。

「あなたの物をあなたが解体したんだから、貴方が負担すべき費用です」
これは弁護士だろうが行政書士様が登場してこようと、当たり前の話です。
なぜなら「その建物を利用して利益を得てるひと」＝「所有者」だからです。
建物処分権を持ってる人＝所有者なのです。
所有者が自分のものを自由にできるのですから、他人様が口を出すことではありません。
所有者が自分のものを売って金にしたら、他人様が「いくらかくれ」と請求できるものではないように、所有者が建物を解体した費用を所有権を持ってない者に請求することなどは「法的に認められることではない」です。
仮にそんな訴訟を起こしても「あんたは、アホか」で受け付けもしてくれないのではないでしょうか。

所有権とはかように強い権利ですから、その逆手をとって、父上の残した家が欲しいという後妻には、のしを付けて差し上げてしまえばよろしい。
その上で「解体費？知ったことではない」で良いのです。

なお建物の底地は借地というのでしたら、建物には借地権が発生してます。
底地評価額の3割以上は建物所有権者が「取り壊しをするので、借地権を買ってくれ」と底地所有者に請求できます（このあたりは行政書士様が知ってるはず。専門外ですけど）。
こう考えると「取り壊し費用」は、この借地権の買い上げ額（大家が建物所有者に支払う）でまかなえてしまうかもしれません。

底地所有者にとっては、建物が無くなってしまえば、土地は更地になり利用価値が倍化します。
「取り壊し費用を出すから、建物を取り壊して、どこかに引っ越してくれ」という土地所有者も多いのですよ。

とにかく
「いままでに取り壊し費用程度のお金は渡ってるはずだ」と話の土俵に乗っていくのは悪手です。

「貴方の物を、売ろうとぶっ壊そうと知ったことではない」で良いんです。

※
遺産分割協議において「私は建物はいらない」と言うことは贈与ではありません。
一度自分のものになった上で「私のものだがあなたに上げる」というのが贈与。
単に「私はいらない」というのは、自分は相続権を主張しないというだけなので贈与ではないのです。
心情的には「私が貰う権利があった部分をあなたに上げる」という贈与的な意思がありますので、どうしても「私の分を贈与する」という表現をとりがちですが、法的には贈与ではありません。

ohkinu2001 · Answer

弁護士に相談されるなら、私からいろいろアドバイスするほどではないでしょうが、
まずは、遺産分割協議を行って持ち分をハッキリさせましょう。
その際、持ち分はいらないと言えば良いです。
「いくらか持ち分を持ってください」と言われれば、「では家賃を今までの分も含めてください」と言いましょう。
遺産分割の効力は被相続人が亡くなられた時にさかのぼり、その間の収益も分割することになります。
そうすれば、家賃は払いたくないから持ち分は持ってもらわなくても良いといってくると期待されます。

hata。79 · Answer

[私の持ち分を後妻に条件つきで贈与させたい]という意味です、とのこと。
地方による表現方法の違いなのでしょうか。贈与させたいという表現は違和感を感じます。
「私の持ち分を後妻に条件つきで贈与したい」の方が、分かりやすいように感じます。

遺産分割のとき「私もつ相続分は、彼女に相続してもらう」という事で、そのときに条件を付ける。
実はこれは相続分の決定をするさいに「身を引く」というだけの話で、贈与ではありません。

例えば、Xが死亡し、遺産をA、B、C、D各法定相続人で分けるときに、Aが「おれはいらないから、3人で分けてくれ」というのは、Aから他の相続人に贈与してるわけではありません。

「贈与する」いうなら、一度は自分の所有物になっている必要があるのです。
税務調査時に否認される「相続ではなく贈与税の対象」になる事例を挙げておきます。

上記のA、B、C、Dが遺産分割協議を整えて預金や不動産をそれぞれ相続を原因として取得したとします。つまり遺産分割協議後の所有権移動が確定したわけです。
そのうえで、Aが「俺がもらった預金が多すぎたようだ。Dに一部を上げる」とし、Dもこれを受け取ったとします。
これは「遺産分割のやり直し」ではなく「AからDへの贈与行為」として贈与税が課税される事になります。

要するに
１　遺産分割時の協議内容として、特定の相続人が遺産を受け取らず、他の相続人が遺産を相続した場合には「相続で財産を得た」ことになる。
２　遺産分割協議が整い、その後、特定の相続人が得た財産を、他の相続人に贈与するのは、「贈与により財産を得た」ことになる。

遺産のうち「後々解体費用が必要なだけの建物などいらない」というなら、相続しなければよいだけです。
「私はその家はいらないから、解体費用も請求しないでね」などと条件をつける必要性はないでしょう。

ichi_nii_san · Answer

ご質問文の内容からすると、下記図のようなご関係だと思われます。
質問者さん一人だけの持分を贈与しようとしても、後妻は受けようとしないと思います。
むしろ、お願いするなら名義変更（相続登記）のほうがスジだと思います。
最悪、相続登記しないし、これからも住み続けるということなら、相続割合分の家賃は請求できると思います。そして、仮に建て替えするなら、その解体費用までは血族側では負担しないと言えると思います。この線で弁護士さんにご相談されてはどうでしょう。
もし、解体後どこか別のところに住むつもりなら、まあ300万円の負担なら相続割合に応じて払ってもいいかもしれませんが、住み続けていた期間の家賃相当は割り引いてもらうというのはどうでしょう。

mukaiyama · Answer

＞叔母は高齢で耄碌してますし、長男は、世間知らずで後妻の…

この種のお話は、誰かに見た縁戚関係なのかを統一しないと、他人にはさっぱり分かりません。

あなたを中心に書いているとしたら叔母は分かるとして、長男って誰の長男ですか。
長男ではなく「長兄 (弟か？)」、後妻ではなく「継母」なんじゃないのですか。

＞相続人の１人である私の持ち分を、後妻に贈与させ贈与契約書に判を押して貰う事は出来ない…

できないかって、他人ができるできないを判断できるものではありません。
贈与は双方に「あげる」「もらう」の合意があれば成立するのです。
ご質問文からは、あなたに「あげる」意思はある一方、継母が「もらう」とは言わないと読めます。
これでは継母を説得する以外に、贈与を成立させる方法はありません。

と言うかその前に、

＞故人祖父名義の家に、亡き父の後妻親子が20年以上…

祖父と父が旅立った順序次第では、継母も祖父の法定相続人の 1人になりますよ。

祖父が先に旅立ち父がそのあとなら、父の相続分の 1/2 は継母のものです。
これを二次相続と言います。

父が先で祖父があとなら、継母に祖父の相続権は全くありません。
継母の連れ子と父が養子縁組していたのなら連れ子に代襲相続が発生しますが、そうではないのですね。

＞故人祖父名義の家に、亡き父の後妻親子が20年以上…

家賃を取ることは考えていないのですか。
将来の解体費よりも、これまでの20年間そして今後とも、ただで住まわさなければいけない道理はどこにもないですよ。
継母以外の共有者はそれぞれ自分の持ち分に相当する家賃を請求すれば良いのです。

＞疲れたので、単独で抜けたいですが…

決断が遅すぎましたね。
父の旅立ちから 3ヶ月以内に相続放棄すれば良かったのですが、3ヶ月ははるかに過ぎているようですから今となってはどうしようもありません。

とりあえずいますべきことは、

1. 継母に祖父の相続権があるのかどうかはっきりさせる
2. これまでの 20年分はご破算にするとしても、今後は家賃をいただきたいと継母に言う
3. 家賃の話を持ち出せば、将来の解体費も自ずと意識されてくる

辛口を失礼しました。

momo-kumo · Answer

>血族 →生存者
>亡き祖父の娘 ・亡き父の子である 長女・長男・次男 =私は、亡き父の長女です。
「生存者」ではなく、祖父の法定相続人をすべて調査します。
法定相続人全員で、法定相続割合で相続登記を行い、後妻の家屋の使用料を請求する。
法定相続人間でもめた場合には、弁護士に相談した内容を伝え協議する。
狭義がまとまらない場合には、反対した者に自分の持ち分を引き受けるように交渉する。

長男、次男に子供がいれば、いずれあなた方がこういうマイナスの遺産を相続する可能性があると説明し、協力を求める。

hata。79 · Answer

亡き夫の遺産である建物を相続したくないという配偶者がいる。
理由は、ちと不明。
住んでおれれば良く、所有権まではいらないのでしょう。

贈与契約は「私のものを上げる」と言うAと「はい、貰います」というBがいて成り立ちます。
相続権があるのに、いらないという人でしたら、上げると言っても貰わないでしょう。
つまり「贈与契約は不成立」になります。

なお「贈与させる」と表現されてるので、もしかしたら
「Bが相続権を有する共有分をAに贈与する」
つまりBがAに贈与することを、贈与させると言われてるのでしょうか。
「あなたの持ち分を私に贈与してくれ」と言えるかどうか、と言う質問でしょうか。

表現の問題なのですが「贈与させる」に「？」「誰が誰になにを贈与させるのだ」と疑問を感じました。

後妻の住んでる家について、持ち分を後妻に贈与させる事は可能でしょうか？

このお話の要点は、

弁護士に相談されるなら、私からいろいろアドバイスするほどではないでしょうが、

[私の持ち分を後妻に条件つきで贈与させたい]という意味です、とのこと。

ご質問文の内容からすると、下記図のようなご関係だと思われます。

＞叔母は高齢で耄碌してますし、長男は、世間知らずで後妻の…

>血族 →生存者

亡き夫の遺産である建物を相続したくないという配偶者がいる。

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