注文住宅の契約書について

注文住宅の契約をしようとしたのですが、
事前に送られてきた「建設工事標準請負契約約款」の記述が納得できなくて、
このまま契約して良いものかどうか困っています。

書類がいくつかありますが、最初の「建設工事標準請負契約約款」で早くもつまづいている状態です。例えば下記のような記述があります。

・工事費内訳明細書に誤記、違算又は脱漏などがあっても、そのために請負代金を変えない。
　→甲（注文者）がある程度チェック必要があるのは分かりますが、個々の項目の金額の誤記など分かりようがない面があるのでは？

・工事材料は、予め甲の検査又は仕様書による検査をうけて合格したものを使う。
　→甲（注文者）は素人で検査などできないし、そもそも仕様書など書いてません。

・工事材料の調合、水中又は地中の工事、その他完成後、外から見ることができない工事は甲の立会のもとに施工する。
　→これも同じで、立ち会っても分かるものでもないし、働いていてそんな時間はないです。

乙（請負者）にあたるのは工務店（住宅設計会社かな）は、実際はお客さんが検査など
する必要はないと言いますし、お客さんの不利になるような仕事はしないと言います。
確かに検査はやろうと思ってもできませんし、先方もだますつもりなどないのは分かりますが、
言葉で何と言おうと、契約書の文書として残るのは、あたかも部品に不良があった場合、甲（注文者）の責任になってしまうような記述です。
「建設工事標準請負契約約款」は役所が作成したものを、ほぼそのまま流用しているようで、
先方にあまり悪気は感じないのですが、しかし契約書の一部である以上、このままサインする気になれません。しかし、「建設工事標準請負契約約款」の文章を変えるつもりはないそうです。
他の会社（あまり大きくない工務店など）も似たようなものなのでしょうか？
どのように対応すべきかアドバイスがあればぜひお願いします。

他の書類、つまり「建設工事標準請負契約約款」以外の書類は下記です。
「請負契約に係る追加特約条項」
「個人情報取扱特記事項」
「重要事項説明書」
瑕疵担保保険の「保険内容のご案内」と「重要事項説明書」など
「民間建設工事請負契約書」･･･設計図など含む
「見積書」

よろしくお願い致します。

No.1 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2021/01/25 21:37

他の会社（あまり大きくない工務店など）も似たようなものです。

違う可能性があるのは請負棟梁に頼んで建築する場合でしょう。

大掴みで予算を伝えるとその予算以上の立派な建築を作ってくれるものです。
ただし、ミシュランの星付きレストランのシェフの様に、個別の注文は聞き入れてくれないから困ったものですね。

この回答へのお礼

早速回答していただき、ありがとうございます。
ローコスト住宅なので特に贅沢なものは必要なく、
小さくても、ある程度しっかりしたうちならいいんですけどね。

お礼日時：2021/01/25 22:56

No.2 回答者： kkk8989 回答日時： 2021/01/25 22:57

一般に民間工事でよく使われるのは

下記団体の契約書及び約款だと思います。
購入して見比べたら如何ですか？
http://www.gcccc.jp/
又はあなたに代わって工事監理してくれる
設計事務所を立てるのも一手です。
それなりにコストは掛かりますが。
存じ寄りが無ければお住いの県の
建築士事務所協会に相談してみて下さい。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ご教示いただいた民間(七会)連合協定工事請負契約約款委員会
の前身である、民間（旧四会）･･･のものを、使っていると言ってました。
ネットで検索すると、他にも類似のドキュメントがいくつも出てきます。
一般の注文者は家のことについて技術的なことは素人なはずです。それなのに、注文者が仕様作成して、材質なども指定したうえで請負者に建設を依頼することが当たり前であるかのような約款になっています。
これが普通なのかな。なんだか分かりません。
教えていただいた建築士事務所協会について調べてみますね。

お礼日時：2021/01/25 23:56

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2021/01/26 20:06

最初の違算の件、これは甲に責任は無いし、細かいものまで見抜くことは無理。

可能性があるのはわかるので、万が一の場合には甲乙双方で協議する、が妥当と思う。
あくまでも「標準」なので全て従う必要はない。
余計な項目は２本線の見え消しを入れ削除して、それをコピーして２部作成、原本としたら？
（↑これ、特記事項の内容で普通にやってます）

２番目と３番目について。
質問者さん、工事監理（工事監理者）の説明は受けました？
一般の方に専門的なことはわからない。
契約通りのものができたのか？すらも。
そもそも甲の契約者＝施主が現場に張り付いてチェックもできないでしょ。
ここで施主に代わって契約通りのものがてきたのか、工程、品質管理、出来形、みんな確認をする専門家が居るわけ。
建築士の資格を持つ「工事監理者（管理の誤変換じゃありません）」。
じゃ、工事監理って？
例えばこんなサイト。
https://www.sumai-fun.com/construction-superviso …
あと、国土交通省が先の構造偽装事件を契機に工事監理に関してガイドラインを作成しました。
これの本来の目的は監理者報酬の算定でしたが、内容は一般の方にもわかりやすいと思います。
https://www.mlit.go.jp/common/001185127.pdf
ここで4ページと5ページの施主、設計者、施工者、工事監理者、行政の各人の役割をまず理解してください。
検査にしても（仮に木造の専用住宅なら）13ページの内容を理解しなければならない。
不可能です。
だから監理者が代わるわけ。

監理者は施主と工事監理契約をして施主の代わりに工事の内容を確認する。
ここで質問中の材料の検査や立ち会いは、あなたに代わって工事監理者がする。

じゃ立ち会いって？
検査を申し出るのは工事施工者（乙）。
検査を実施するのは監理者。
検査をするのと立ち会いは別ですよ。
施工者が監理者に検査を受けてもらって、その場にあなたが「立ち会う」のはアリ。
この辺は言葉のあやかも知れないけど意味は大きく違う。
施主として立ち会うわけで、疑問があれば施工者にも監理者にも遠慮なく言ってOK。
あなたが立ち会うだけなら検査を実施する人間が不在では？

この約款の内容ができるのは発注主体に建築士を含む建築の専門家が居る場合では？
例えば公共事業、JRが鉄建に発注する橋梁、電源開発が発注するダムや発電所とか。
１個人が施主となって、契約書の数字の信憑性まで疑念を持ち、見抜けなければ自己責任、損害を被れ、は無いでしょ（笑
検査にしても施主は忙しい。
いちいち平日に現場へ来い！と？
じゃ、検査体制は施主が指示して構わないのかね（笑
基礎のコンクリートを打っても
「見た目が汚くて下手クソだから全部やり直し！」
とか。

ちなみに竣工すると完了検査をして検査済証を受けるわけだけど、この検査の申請では工事監理者が作成した監理報告書が必要（無いと検査の申請ができず門前払い）。
工事監理は資格が無いとできない。
名義貸しは建築士法違反、つまり監理をしたと名前を借りて資料を作るのは法律違反。
必ず工事監理者がいる。
そのあたりの説明は？

たぶん、後でトラブルが起こる。
責任逃れをしたい業者の体制が懸念される。

この回答へのお礼

分かりやすい回答ありがとうございます。
私のケースでは、下記のような役割になっているようです。

施主＝①私
設計者＝②今回依頼した工務店（というか住宅設計会社？）
施工者＝③上記とは別の会社が施工
工事監理者＝？

おっしゃる通り、ネット検索で出てくる「建設工事標準請負契約約款」では
甲乙以外に丙が出てきて、丙が検査するという記述になっておりました。

上記②に建築士がいるので、事実上、工事監理者の役割も②となるようです。
実際、検査などは自分たちがやるので安心してくださいと言われました。
ところが、契約書上では工事監理が①になるように書かれている。
いざとなった時に責任逃れできるようにしているのかも。

とても参考になりました。

お礼日時：2021/01/27 06:38

No.4 回答者： なむあみだぶつん 回答日時： 2021/01/28 15:58

納得できない契約はしたらいけません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そうですよね。
一生に一度と言っていい買い物なので、やはり納得しないで契約はできないです。

お礼日時：2021/01/28 21:03