地番の統合について

父の敷地内に地番が２つあります。共に地目は宅地です。
xxx-01、xxx-02

-01は約230平方メートルあたり、家が建っています。-02は約50平方メートルあり、庭になっています。
父が亡くなり、名義変更して、のちにxxx-01、xxx-02を一括で売却する予定です。

1.地番は統合できるのでしょうか？　
統合できるとした場合は下記についても教えてください。
2.統合する場合としない場合で登録免許税は同じでしょうか？
3.売却する場合は統合した方がよろしいのでしょうか？
4.統合した場合のデメリットはありますでしょうか？

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/03/14 20:16

相続登記の前提としての合筆ですか？

下手をすると地積が増え（現在の土地の地積の合計ではなく，隣接地所有者の立ち合い依頼をしたうえでの確定測量の結果を登記に反映させます。地積は小さいほうが税金が少なくて済むということで，登記よりも実測の方が広いことがあり，実測が小さいほうが少ないです。ゆえに，地積が増えることがあるのです），そうなると相続の登録免許税も増えます。登録免許税のメリットなんてまずないのが普通です。

だけでなく，測量の費用や手間，合筆登記の費用もかかりますし，その合筆も登記名義人死亡のために相続人全員からの申請になるはずで，普通の土地の合筆登記申請ではありません。
手間暇費用がかかるだけなので，普通はそんなことはしません。

僕の親戚知人がそんなことをしたいと言い出した時には，「そんな金をどぶに捨てるようなことはやめたほうがいい。それだけの余計なお金があるなら別のことに使ったほうがいい」とやめさせます。

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2021/03/11 08:37

接している複数の土地を1つにすることを「合筆」と言います。

合筆の条件は，その複数の土地について，
・境界を接していること，
・土地の所在（町名）および地目が同じであること
・所有者が同じであること
・土地が共有の場合，その持分も同じであること
・土地登記簿の甲区に所有権以外の登記（所有権移転仮登記や差押えの登記等）がないこと
・土地登記簿の乙区に担保権（抵当権等）の登記がある場合，それが登記の受付番号まで含めてすべて同じであること
等といった要件をすべて満たしていることが必要です（不動産登記法41条，不動産登記規則105条）。
ありがちなのが最後の担保権の条件です。後から手に入れた土地を追加設定するとこれに当たるので，他の条件は大丈夫だけどこのためにできないということがあります。なので必ず登記簿を確認する必要があります。

それらを満たしている場合，

1＞できます。

2＞なんの免許税でしょう？
売買による所有権移転登記では，所有権移転登記の登録免許税は買主負担が普通です。現所有者（売主）が負担するのは担保権抹消や住所変更といった登記に関する登記費用ですが，これは土地1筆につき1000円なので，土地2筆を1筆でにする程度の合筆であれば費用負担は対して変わりません。

3＞費用対効果を考えると逆効果になるのでまずしません。

4＞合筆登記に数十万円かかります。
土地の合筆登記に際しては測量が必須です。売買の際にも土地家屋調査士に依頼をして確定測量をしてもらったりもします（実測面積による売買価格の調整がある契約がある）が，合筆登記をするとなると登記手続きまで必要になるのでその分費用がかかります。
住所変更や担保権抹消の費用対効果を考えると，持ち出しが圧倒的に多くなります。
また測量の結果地積（土地の面積）が増えることがわかっても，それをすると翌年以降の固定資産税が増額になることがあるので，あえて登記はそのままにしておくこともあります。
逆に地積が減るような場合は積極的に行います（買主にも要請されるはずです）。

売却前提で合筆登記をすることは，普通は行われていません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
相続登記の際に、同時に敷地内の2つの地番を１つにした方が、売却しやすいのではないかと思い、質問させて頂きました。
登録免許税とは、相続登記に必要な国税です。

お礼日時：2021/03/14 16:41

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2021/03/10 15:15

２筆とも地積（土地の協会）は確定してるの？

確定していない＝現況のままだと無理かも。
合筆後の土地は確定していないとならないので。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/03/10 09:35

１

できる

２
説明を書くと長くなるので割愛するけど結果的に大体同じ額になる

３
合筆（統合）した方が売買の手間が減るので良いけれど、合筆の手間をかけただけ高く売れるとか早く売れるということでもない。

４
３で書いたように費用と手間がかかること。


その土地を管轄している法務局と建築指導課と税務署に電話して「この２つの土地を合筆した場合に何かデメリットはありますか？」とでも聞いてみるといいよ。
良心的な担当者ならアドバイスしてくれる。
条例などで制限がかかっている場合もあるしね。
税金では小規模宅地などの優遇税制も面積要件があるし（本件では大丈夫だけどね）

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2021/03/10 00:44

どうせ売るなら、

どっちでもいいのでは？