購入予定の土地のトラブルについて教えてください

Question

購入予定の土地について大変困っています。

不動産屋を介した物件なのですが、もともと７０坪で２５０万円（田舎なので）で売り出していたものを、売り主の好意（？）により２００万でいいと言われていました。
その後設計士さんに調べてもらったところ隣の土地に通している水道管が、購入予定の土地の一部を通っていることが判明しました。売り主に確認し隣の土地の持ち主（売り主の親類）に交渉してもらったのですが、水道管は止められれば困るため、売り主が水道管を通っている部分をその親戚に譲ることにするといわれました。つまりまだはっきりしていませんが５坪程度減らした状態で価格は変えず売りたいとのことでした。土地を親戚に譲る際に行う測量などは売り主が負担するそうです。

そこでお聞きしたいのですが、
(1)土地を得るまでの今後の流れ、期間はどのくらいかかると予想されるでしょうか。
(2)私としては土地が減って時間もかかるかもしれないのに、価格が変わらないのはちょっと納得ができませんがしようがないことでしょうか。不動産屋は強気で、それでだめならこの話は難しいかもといってきています。私としては土地が気に入っているので価格がかわらなくてももともと安いので購入してしまいそうですが・・・

わかりづらい文章ですみませんがよろしくお願いいたします。
住宅エコポイントの締切も早くなってしまい少し焦っています。

takapiii · Accepted Answer

業者です。

1)分筆登記は土地家屋調査士により、境界確定測量が行われます。この際、境界確認書や境界立会証明書を作成してから登記しますので、早くて1ヶ月程度はかかります。分筆する土地が売主と親戚の土地としか接していない場合はいいのですが、別の所有者の土地にも接していると、恐らくもっとかかりますので、2ヶ月程度は覚悟した方が良いかもしれません。

その後に土地売買の契約ですが、測量が完了していれば、契約及び手付金支払い、決済及び引渡、所有権移転登記と進みますので、これは急げば1週間以内に終了する事でしょう。極端な話、契約時に決済してしまえば1日＋登記申請期間のみです。
ただ、仲介業者としては物件調査に数日～数週間、重要事項説明と契約に1日、その後数日～1週間ほど開けて決済と引渡に進むと言う手順を取るかもしれませんね。

2)これは交渉事ですので、貴方が納得するか、納得できないなら売主に交渉するかのどちらかしかありません。値引き出来るか出来ないを測る物差しはありませんし、明確なルールもありませんし、義務もありません。あるのは交渉する権利と、断る権利だけです。

stampe · Answer

自分で掘って調べられるかどうかは、地面の状態によって変わります。
地域によっても違うのでしょうが、うちの水道管は５０ｃｍくらいのところに埋まってましたね。
ご自身で深さ５０ｃｍの穴を何か所も掘る気があるならやってもいいと思います。

とりあえず業者に見積もりをお願いしてはどうでしょうか？

さきほどの補足ですが、移設する場合は隣の人に費用を負担してもらった方がいいでしょう。
全額をあなたが負担してしまうと、新しい水道管をあげることになるか、あなたの水道管として永久に管理する義務が生じてしまいます。

stampe · Answer

＞もう一つお聞きしたいのですが、水道管が土地のどの辺を通っているかはどのようにしてわかるのでしょうか？

水道管が土地のどこを通っているかは、正確には掘ってみないとわかりません。
正確な図面が残っていても、施工業者が図面通りに作っていないこともあります。

調べる方法としては、
１．まず道路と接している部分を掘って確認する。（掘る前に水道局に道路の水道管の位置を確認したほうがいいかもしれません。）
２．その水道管の向きを見て、何メートルか先を掘ってみる。
で、２を繰り返す。

＞斜めに水道管が通っていたりしてもっと土地が削られたらと不安なままで契約するのが不安です。

掘って調べるついでに、邪魔な場所を通っていた場合は、問題にならない場所に移設するのもいいかもしれませんね。

予測できる問題は、
水道管は隣の人の所有物ですので、水道管にトラブルが発生した場合に、責任を取らされる（隣の人が要求してくる）可能性があることでしょうか。
例えば、「水に錆びや土が混ざっている。お宅の土が悪くて水道管が腐食したのが原因だ。水道管を直せ。」など。

そういえば、水道管って上水管と思ってしまったのですが、上水管と下水管の２本ですか？

＞みなさんにまとめてのお礼ですみません。

たしかに「すみません。」ですね。
これだと、「新しいお礼が投稿されました」のメールが他の方には届かないので、mee7さんは未だ回答を見てくれてないのかと思ってしまいますね。

takapiii · Answer

No.3です。

水道は私設水道(井戸等)ではなく水道局ですかね？
水道局で給水装置図面の平面図があるので、それと地積測量図と照らし合わせますが、地積測量図を作成する事になれば費用も時間も必要ですね。
古い家などですと給水装置図面も整備されてない場合があり、結局は掘り返さないと正確には分かりません。ダウジングなどで探すと言う方もいますが、実際にはそう簡単ではありませんね。

測量するよりも、掘り返す方が早い場合もあります。水道管はそれほど深くは埋められていませんし、建築予定の場所の真下でも通って無い限りは、見つけ出す事は出来ると思います。
私などは重機を使わず、自分でツルハシとスコップだけで探し出す事はよくあります。それで場所が分かれば、費用をかけて測量すると言う手もありますね。

問題に関しては当然その上は植木すら植えられませんが、その水道管が破けて水が染み出した時に、誰が負担して工事をするのか。万が一空洞が出来たり、基礎に流れ込んだ時に、隣家が責任を持って補修してくれるかどうか分からないと言う事でしょうか。念書を取っておく必要がでてくると言う事です。

stampe · Answer

（１）
わかりません。

（２）
５坪減るのを単純計算すると、２５０万円が２３２万円になりますね。
２００万円でよいということなので、３２万円の値引きになります。

２００万円なら買うという基準なら、あと１４万円は値引きしないといけませんね。

３２万円得したと思うか、１４万円損したと思うかはあなた次第です。

隣の家の水道管が埋設されているだけなら、土地を減らさずに、そのまま買ってもいいと思いますよ。
水道管が埋設されている場所を掘ったり、その上に移動できないものを置く事はできませんが、私ならそのまま買ってしまいます。

土地使用承諾書を隣の人から要求されるかもしれないですね。
そうしたら、年間いくらか貰う事を条件に入れて、書いてあげればいいと思います。

atelier21 · Answer

水道管が特段邪魔になる位置でなければ、使用を認める旨約束して、
但し元々の坪数にして貰えば良いのではないですか
隣戸が建替える時には移設する

購入予定の土地のトラブルについて教えてください

業者です。

自分で掘って調べられるかどうかは、地面の状態によって変わります。

＞もう一つお聞きしたいのですが、水道管が土地のどの辺を通っているかはどのようにしてわかるのでしょうか？

No.3です。

（１）

水道管が特段邪魔になる位置でなければ、使用を認める旨約束して、

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