不動産の費用の相談について

現在、相続の相談中です。
相続案件にアパート＋土地があります。それを、もう一人相続人に相続できないか提案したところ、
①今後いつまで家賃が取れるのか？②処分したらいくらぐらいになるのか？など将来のことを聞かれました。
相続時の判断材料は、被相続人が亡くなった時点での評価額が基準になることは承知していますが、上記のような内容の確認は管理してもらっている不動産会社でしょうか？
なんかいいように安く評価されそうな気がしますが。。
あるいは不動産鑑定士でしょうか？その場合、いくらぐらいで診て頂けるでしょうか？
宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 皆様ありがとうございます。
  なぜここで相談させて頂いたかと申しますと、以下のような経緯があります。
  最初の質問ではあまりにもその背景を伝えていませんでした。
  
  相続人は兄弟2人です。財産は、実家（建物＋土地）築40年、アパート（土地＋建物：2所帯入居中）築30年、それと現金です。
  私は長男なので実家を取りたいと伝えたところ、アパートの方の先々のことを尋ねられたため、お聞きしました。
  住宅業界の友人からは、評価する人によって大きく変わる、だから亡くなった時の評価額が判断材料にならざるを得ないと言われていましたが、兄弟同士疎遠であり、またフィフティフィフティを主張してくるので、納得をさせるのが一筋縄ではなく、説得材料を少しでも用意したいと思い、質問致しました。
  皆様のご回答で共通するのは、知りたがっている方が納得いくまで自分で調べるというこことですね。

    補足日時：2021/09/03 07:12

• 

  ご返信ありがとうございます。
  あまりにも背景を伝えていませんでしたので補足させて頂きます。
  相続人は兄弟2人です。財産は、実家（建物＋土地）築40年、アパート（土地＋建物：2所帯入居中）築30年、それと現金です。
  私は長男なので実家を取りたいと伝えたところ、アパートの方の先々のことを尋ねられました。
  住宅業界の友人からは、評価する人によって大きく変わる、だから亡くなった時の評価額が判断材料にならざるを得ないと言われていました。兄弟同士ソリが合わず、またフィフティフィフティを主張してくるので、納得をさせるのが一筋縄ではなく、説得材料を少しでも用意したいと思い、質問致しました。
  鑑定士等に調べてもらっても千差万別だし、結果も世の中の情勢で大きくかわるかもしれないと伝えて自分で調べてもらうしかないですかね。機嫌を損ねて（よくあります）交渉事が進まなくなりそうで困ります。変な話ですみません。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/09/05 00:55

• ご返信ありがとうございます。
  あまりにも背景を伝えていませんでしたので補足させて頂きます。
  相続人は兄弟2人です。財産は、実家（建物＋土地）築40年、アパート（土地＋建物：2所帯入居中）築30年、それと現金です。
  私は長男なので実家を取りたいと伝えたところ、アパートの方の先々のことを尋ねられました。
  住宅業界の友人からは、評価する人によって大きく変わる、だから亡くなった時の評価額が判断材料にならざるを得ないと言われていました。兄弟同士ソリが合わず、またフィフティフィフティを主張してくるので、納得をさせるのが一筋縄ではなく、説得材料を少しでも用意したいと思い、質問致しました。
  鑑定士等に調べてもらっても千差万別だし、結果も世の中の情勢で大きくかわるかもしれないと伝えて自分で調べてもらうしかないですかね。機嫌を損ねて（よくあります）交渉事が進まなくなりそうで困ります。変な話ですみません。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2021/09/05 01:03

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2021/09/01 18:05

想像ですが、質問文にあるアパートは相応の築年数が経過しており、常に満室状態であるとは言い難い状態であると受け取りました。

また、相続財産のうち質問文の不動産はその一部であり、他の不動産か現金や預貯金・有価証券類の配分の代わりにアパートの持ち分を持たせるのだろうなぁ、とも想像しています。
誰かと共同で相続することにより、そのアパートの収益をどのように配分するのが良いのか？修繕と売却の見極め時はいつになるのか？という事を不動産業者にヒアリングしたいという事だと思います。

ただ、不動産業者の意見を聞いたとしても、結論を出す為にはもう一人の共有者（となるべき相続人）の考えも重要になります。

不動産鑑定士に依頼する場合、簡易鑑定であれば10数万円程度で受けてくれる先もあると思いますが、問題はその共有者がその鑑定額に納得するかどうかでしょうね。質問文中にある「被相続人が亡くなった時点での評価額」とは相続税評価額であり、今後どの程度の収益が見込めるか、とか、売った場合にはいくらになるか？と言う点には全く関係しません。

相続には時効がアリマセンから、この問題が長引けば困ってしまう相続人が折れる事により収束する事になるでしょう。「遺産を貰えれば有り難いが、無くても当座の生活に支障はない」という相続人ばかりだと、長引く事も多いでしょうね。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2021/09/19 23:28

No.2 回答者： amerikaumare 回答日時： 2021/08/30 10:40

質問①②に答える義務はありませんし、その答えが違っていてもなんら責任は発生しません。

「不動産会社でしょうか？」なんて言っているようでは心もとないですね。
あなたがちゃんとしていないともめる元ですよ。
相続がもめるなら司法書士や弁護士に入ってもらった方がいいです。
土地、家屋の評価は税務署の評価を使ってください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2021/09/19 23:28

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2021/08/25 17:50

それは個々の相続人が有用と思われる情報を自ら集めて判断すべきであり、他の相続人からの情報を求め、それで判断するのもどうかと思います。

どんな専門家を連れてきても、それだけで判断してよいかどうかはその人次第ではないでしょうかね。
不動産鑑定士は、法的に許された基準等で鑑定評価をするだけであり、さらに経営や会計の専門家でもないでしょう。

それに何かしらあれば評価は大きく変わりますし、アパートの入居者に困ることが出てくることもあるでしょう。

できることといえば、貯金数年の家賃収入と空部屋の程度、募集方法、修繕その他の諸経費を見て、あとはその地域の状況でしょう。

学生向けアパートなどであって、私立学校で移転予定などであれば、期待できないことにもなるでしょう。学生数の状況も重要でしょう。
学生向けかどうかは関係なく、近隣の状況にもよることでしょう。

相続となると難しく、悪く言って相手が相続しないように仕向けてあなたが相続し、あなたが稼いでいると思われれば、もう一方は不満を感じることでしょう。苦労はあまり見えず、楽して稼いでいるように見えることが多いですからね。
だからといって、良いことを言って相続させて、その苦労が見えた段階で、面倒を押し付けられたと思う人もいることでしょう。
ですので事実をみせつつ、良いところと悪いところを数字のみで提示し、それ以外は本人の自己判断でしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2021/09/19 23:29