よろしくお願い致します。● 所有しております、マンションで悩んでおりま

よろしくお願い致します。● 所有しております、マンションで悩んでおります。場所は、京都市下京区になりまして、京都市の中心部ビジネス街、繁華街の立地になります。立地におきましては交通の便は良く、京都市の中でも良いと思われます。●売却か賃貸か。賃貸ならば普通借家か定期借家かをアドバイスを是非にお願いします。☆不動産会社に、査定をお願いしました。現時点売却ならば、坪単価120からよくて130 だいたいで2600万で売れるかとのことー購入額よりもだいたい200くらいアップするというところです。ただ五年内は確実に下がるとのことでした。★賃貸は現時点で出せば15万｛管理費込｝くらいです。ただ今後はやはり下げて出すことになり、底値は何年経っても立地条件が良いのと、修繕積み立てを多く取っているので底は10万とのことでした。★★現時点築18年 管理費18540 積立金12590 です。★★３LＤＫ南向き★★私としましては、売却より賃貸の方がと思うのですがどうですか。また賃貸ならば普通か定期か迷うのですが定期なら相場より低く出さなければなりません、しかし空きはあまり考えなくても良いとの見方がありました。普通なら返してもらいにくいとなりますが。子供が一歳なんでまだまだ先の話しにはなりますが子供に相続の意味としても築は古くなり修繕の方が高くなるかもしれませんが、月々に少しでも入るならやはり賃貸に回す方が賢明ではないかと個人的には思うのですが、、この考えは間違いでしょうか。また、一括借り上げについては、築年数が経っているので無理だとのこと。 上記のことを、考えて悩んで悩んでおりますが解決の糸口がまだ出てきません。アドバイスを是非に頂戴したいとの思いです。 申し訳ありませんが、どうぞ、よろしくお願い致します。

No.2 回答者： superski 回答日時： 2011/05/13 18:11

支払いが完了している持ち物件ならば、

固定資産税+修繕などで持ち出しが無いと思いますから、賃貸で構わないと思います。
仮に１０年後の売却額が１０００万円に下がったとしても
１０００万円＋１０年間の家賃利益になりますから。

マイナスがあるとしたら、家賃滞納、事故物件、多額の修繕が必要になる場合などです。

この内、家賃滞納の被害を少なくするために
法人契約や定期借家をする家主さんがいます。

知り合いが所有する物件が、
孤独死、殺人事件で事故物件になったケースがあります。
キチンとした相手であれば、そう滅多に起きることではないのですが、
そういうリスクがあることも忘れないでください。

ローン中である場合は、返済中に何があるか解りませんので
負の財産を作らないためにも売却することをオススメします。

No.1 回答者： shion0851 回答日時： 2010/08/05 13:39

不動産会社勤務です。

質問から日数が経っていますが、もう解決しましたか？


＞売却か賃貸か。

お持ちのマンションは自宅ではなく投資物件でしょうか？
投資の場合は、賃貸の利益（＝中長期間の収支）と売却の利益（短期的な収支）を比べて、『現時点で』有利な方を選ぶ事になります。
特に、好立地の物件のようなので、暴落する事もない代わりに高騰する事もないでしょうから、比べ安いと思います。


＞賃貸ならば普通借家か定期借家かをアドバイスを是非にお願いします
＞賃貸ならば普通か定期か迷うのですが定期なら相場より低く出さなければなりません

地域的に定期借家がある程度の割合であるのなら、定期借家の方が良いと思います。
定期借家契約が『珍しい』というエリアであれば、現時点では定期借家にしなくても良いと思います。
珍しいという場合は、著しく賃料を下げなければならない可能性もあるので。
珍しくはないという場合は、特に下げなくても入居者は入ります。
とはいえ、途中解約や居座り等のデメリットがないのですから、その分は賃料を下げても良いと思います。


＞子供が一歳なんでまだまだ先の話しにはなりますが子供に相続の意味としても築は古くなり修繕の方が高くなるかもしれませんが、月々に少しでも入るならやはり賃貸に回す方が賢明ではないかと個人的には思うのですが、、この考えは間違いでしょうか。

失礼ながら、主旨がいまひとつ分かりません？？？
『相続』に関しては、多くの不動産ならともかくマンションの１つや２つくらいを相続で受け取っても、正直子供は喜びません。
理由は、不動産経営を知らない素人が受け取っても扱いに困るからです。（費用もかかるし）
質問者さんも気になさっている通り、古くなって修繕費に多額に費用がかかるケースもよく見聞きします。
更に不良入居者でも憑いて（？）いる場合は、尚更です。
（相続するなら居住用不動産よりも月極め駐車場などの方が簡単で、個人的には良いと思いますが）

相続とは別の話として、月々に少しでも収入があるというメリットを採るなら、賃貸の方がもちろん良いでしょう。
これ自体は間違ってはいませんが、収入と同時に維持費などの支出もあるので、注意が必要です。
家賃収入を得るという事は不動産事業を営む事であり、事業は収支が付き物です。



質問文の内容だけでは漠然としていて何とも言えません。
ただ、今現在すでに不動産をお持ちなのですから、持っている物をどう活用するのが最も利益になるのかを考えるとよろしいかと思います。

例えば、賃貸に出すとしてとりあえず10年間の収支（予定）の計算をします。
10年間で儲かる利益＋売却益と、今現在で売却した場合の利益を比べてみて、10年間所有した割に儲かったと思えなければ、いま売ってしまった方が手間や税金を減らせる分だけ良いと思います。（大規模修繕の予定も影響ありますが）


いずれにしても高額な財産の扱いになるので、専門家とよく相談をした方が良いと思います。
不動産業者のほか、銀行や税理士なども相談に乗ってくれるはずです。
地元の無料相談会などに通われてはいかがでしょうか。


ご参考までに。