借地権返還について

Question

大田区内で、2メートル幅の路地奥に約60坪借地（旧借地借家法）して古屋が建っています。　　　　経年劣化、高齢化により、更地にして地主に返還する事を検討していますが、2メートル幅の路地奥では借り手がつく見込みが薄く不良資産化？する可能性が高いとのことで借地権の買取費用は古屋の取壊し費用程度しか出せないとの地主側意見です。
①現在の建築基準法で2メートル幅の路地奥に家屋の新築は合法的に出来ますか？
②地主以外に借地権を売却するにはどの様な方法があるでしょうか？

座右の銘は臥薪嘗胆。 · Accepted Answer

①できません。
　確か、原則として幅員４メートルの道路に接していなければならないはずです。私道に係る特例もあったとは思いますが。（詳しくはありません
が、よく専門家の方が「建設基準法42条2項道路がどうだ」とか言っております。）

②借地権については、市場性が乏しいので、地主に買い取ってもらうこと以外思いつきません。
※地主と揉めるようなら、裁判所の調停とかで解決するしかないのではないでしょうか。

suzuki0013 · Answer

それ、再建築不可なの？
それとも接している道が２ｍ幅というだけなの？
まず大田区の建築指導課や道路管理課に確認してみては？

一般的な話として。
４ｍ未満の道路に面している土地所有者は、道路が４ｍ幅になるように土地を下げなければならない。（「セットバック」という）
仮に２ｍ幅の道路なら、中心線から左右に2ｍずつ道路が広がる。
接している土地の所有者は、そのセットバック分には建物や造作をつくることはできない。
つまり、将来的には4ｍ道路になるわけだ。
4ｍ道路に面している敷地であれば建て替えはできる。
セットバックの他のマイナス要素があれば別だけどね。
例えば、その道路がセットバックする予定のない道だとか、本件の土地の間口が２ｍないとか。
だから区へ問い合わせて確認する。

＞借地権の買取費用は古屋の取壊し費用程度しか出せない

これは逆に借地人側にはメリットのある話では？（というかこの地主はちゃんと分ってるのかな・・・）
借地権を『返す』のだから、本来は借地権の『買取』案件ではないよね。
買い取らなければならない義務は地主にはない。
解体費用だって更地返しの条件であれば借地人が負担するのが筋。
それさえ出してもらえずに、立ち枯れを狙われたらそれこそ目も当てられない。
解体費用は妥当なところではないかな。

地主以外に借地権を売るのは別に難しいことではないよ。
旧借地権を買い取る業者は結構いる。
ネットで検索すれば玉石混合で業者がヒットするはずだ。
ただし、かなり買いたたかれる。
買い取り業者も足元見てくるとかボッタクリというわけでもなくて。
買い取った後に地主と交渉したり、場合によっては非訟裁判を起こして名義の書替や建物の建て替えできるようにしなければならないから、費用やリスクが大きい。

それでも借地人にはいくらかの現金が入るので、解体費用を浮かしてねん出するよりもマシかもしれないね。

OnneName · Answer

1　出来ません。
2　隣接地の地主か借地人に売る。

借地権返還について

①できません。

それ、再建築不可なの？

1 出来ません。

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