新築賃貸物件の契約時において

Question

今月、新築の２Ｋの賃貸物件の契約を致します。
契約前に、疑問があるので、ご回答いただけるとありがたいです。入居人数は二人で、幼児がいます。

入居物件の説明ですが、
・新築で何の汚れも無い状態での入居です。
・タバコは吸いません。
・床は畳ではなく、人工的なフローリングのような洋間です。絨毯を敷いて使います。
・もともとエアコンが付いています。
・最低５年はそこで暮らします。
・不動産会社との間に、仲介業者がおり契約自体は仲介業者との契約です。

仲介業者のかたが、淡々としてあまり詳しく質問に答えてくれないので、契約時に注意しなければならない事を
アドバイスいただきたいのですが・・・

(1)’新築だが、経年による汚れなら敷金の返還に影響はない’との説明を受けてますが、経年による汚れと認められない物とは、一般的にはどんなものでしょうか？

(2)どの程度なら敷金の何割程度が返還可能、という内容の文章は契約書にあるのでしょうか。無い場合、それを盛り込んでもらう事はできますか。

(3)退去時に、経年による汚れであるという事をこちらが説明しても納得されずに敷金返還とならない場合があると聞きましたが、それにはどのような要因がありますか。

(4)もともと付いているエアコンが故障した場合や、修理してほしい場合、その経費について契約書に何も記載がない場合、不動産会社へ請求依頼をできる可能性はあるものですか。
(5)賃貸契約が生まれて初めてなので、契約時に、はっきりと確認して説明してもらっておかなければならない事が、よくわからずに後になって「こんなことがあった！！」と後悔してしまう気がするので、どういう事をきちんと
説明してもらうべきかを教えて下さいますと助かります・・・。
(6)最後に、入居以降注意していくべき事がありましたらアドバイスをお願い致します。

どうぞよろしくお願い致します。

shs405 · Accepted Answer

不動産会社に勤める者です。

(1)いくつか例をあげます。
・タバコのヤニ
ご入居者様が吸われなくても、よく来る方が吸っているとヤニが目立つことがあるから注意が必要でしょう。
・極端な台所の油汚れ
換気扇などを入居以来一回も掃除していないだろう・・・と思われるお部屋もあります。そんな場合は原状回復をお願いすることもあります。
・人工的なフローリングのようなもの（クッションフロアー）に付いた跡
ビニールっぽい素材のものであればクッションフロアーと言われるのもですが、これは熱に弱いので、鍋などを直接置くと色が変わってします。タンスとかテーブルとかの跡は自然損耗にあたります。
・子供の落書き
etc.etc.

賃貸借契約書の中には「善良な管理者の注意をもって管理～～」という文章があると思います。少々語弊を覚悟で申し上げるなら、ご自身が何千万円も出して購入した物件のように愛着を持って綺麗に使用・管理しなくてはならないと言う意味です。
台所の油汚れを例に取ると、自分の新築の家なら、１ヶ月に一回とは言いませんが、半年に一回や１年に一回は最低でも掃除しますよね。そんな管理をして下さいという意味なんです。このあたりを念頭において置くと間違いないでしょう。

(2)不可能でしょう
・契約書と言うのは所謂約束事を文書化したものです。しかし、良い大人ですからある程度お互いの裁量に任せる部分がないと成り立ちません。中学・高校の校則と同じですね(^^;;
・どの程度＝１cmはＯＫでも１.１cmは× となる可能性が大です。まして、「この程度＝何割」って、誰が何を基準に判断をするのかが明確になっていないとトラブルの元です。
・個人的な意見ですが、曖昧な部分もある程度は必要です。じゃないと、大目に見てあげることも出来ませんから・・・。

(3)解釈の違いでしょう
・管理会社or不動産業者が「少しでも多く搾り取ってやろう」という考え
・入居者の知識不足
どちらかになるでしょう。。。

(4)家主サイドが修理、補修、交換をすることになります
・単純に所有権がどちらにあるかを考えれば分かりやすいでしょう。ご入居者様のものでなければ家主様の所有物です。退去時に外して持っていって良いとなっていませんよね（当然だとおもいますが）。玄関ドアとか給湯器とかと同じとお考え下されば分かりやすいかも・・・
・ご入居者様の故意、過失にて修理、補修、交換が必要になった場合は、当然ながらご入居者様の負担で行わねばなりません。
・勝手に修理して修理代を請求しても払ってもらえません。本当に修理が必要なのか？ 妥当なモノなのか？ 分からないからです。本当は１～２万円の修理で大丈夫なのに新品が良いから１０万円のものに交換した・・・何てことになるといけません。家主サイドが判断する間もなく、高額な修理費を請求される可能性は拭いきれませんから、必ず壊れている現状を見せて下さい。

(5)たくさんありますが他の方が言っていない事を。。。
・電話のジャックはついて折ると思いますが、電話を引く時に室内まで線が来ているか確認して下さい。
　新築の場合は、建物まで入っているが各部屋までは入っていないことが多いのです。その場合、余分に工事費が必要です。
・プロパンガスか都市ガスかを確認して下さい。
　最近の新築はガスコンロが設置してあったりしますが、ない場合の購入の際に絶対に必要になるのと、一般家庭ではプロパンは割高になります。

(6)いくつかあげておきます
・新築は完全な部屋ではない。
　よく勘違いされる方がいますが、新築だから既存の人が住んでいた部屋より完全に快適なトラブルのない部屋ではありません。むしろ新築だからこそ住んでみないと分からないことばかりです。（以前に誰かが住んでいたら、悪いトコを見つけて修繕の要求をしていますから・・・）
・家賃は絶対に遅れないこと
　義務をキッチリ果たしているから色々な要求が出来ます。遅れ遅れになると言い難いことが余計に言えなくなりますよ。
・共同住宅だと認識しましょう
　世の中には色々な人がいます。中には常識が常識として通用しない人もいます。『こんな人もいるんだなぁ・・・』と流してしまうことも時には必要ですよ。
　どんな人が一緒の建物に生活するか分かりません。最悪の事を考え、いつでも引越が出来るくらいのお金は貯めておきましょう。


長くなりましたがこんなカンジです。

生まれて初めての賃貸借契約との事。今が一番楽しい想像がいっぱい出来る、一番良い時期ですから
出来れば悪い想像をするのではなく
こんな風にしよう・・・
あんなお部屋にしたいなぁ・・・
そんな楽しい想像を充分に満喫して下さい(^^)

C280 · Answer

初めまして。
私の経験の範囲でお答え致します。
（1）に対して
経年により認められない汚れとは、例えばフローリングを掃除するときにクリーニング剤を使い変色したとか絨毯を敷くらしいですがジュース等をこぼしてフローリングに染みて変色や劣化したとかが考えられます。
（2）あまり細かい内容を契約約款にもり込むことはあまり考えられません。しかし通常敷金でクリーニングや補修費用を請求というのは今はあまり無いと思います。もし心配なのであれば家具等を入れる前に写真でもとっておくと良いのではないでしょうか。
退去時にもめたら国民生活センター等へ相談すると良いです。
（3）今はあまり考えられません。が、もめた場合は国民生活センターのような役場の窓口に相談するとほとんど帰ってきます。（但しあくまでも通常の使用の場合ですから）
（4）一般的には家賃の中に修繕積立費用が盛込まれて家賃設定をします。一応備品等も含むはずですので不動産業者に話をする事をお勧めします。
（5）今思いつく範囲でお答えします。
・家賃の見直し　例えば契約を2年更新とした場合何パーセントの家賃がUPするのか。その時の更新料がいくらくらいになるのか？等は後からお金がかかるので確認したほうが良いでしょう。
（6）子供さんがいるようですので引越しのご挨拶はきちんとした方が良いでしょう。後々の事がありますので。
近隣の病院や学校・商店・警察署などをきちんと検索しておく方が良いと思います。
以上　あまり参考にならないかもしれませんが快適に暮して下さいね。

to_suzu · Answer

僕も新築の一軒家を賃貸で貸しています。大家という立場です。
僕も家を貸すときに不動産屋に仲介してもらいました。
ただ専門家ではありませんので回答というより経験上(不動産屋の方といろいろ話した内容)からのアドバイスになります。


＜(1)’新築だが、経年による汚れなら敷金の返還に影響はない’との説明を受けてますが、経年による汚れと認められない物とは、一般的にはどんなものでしょうか？

　　　例えば、畳の日焼けや壁紙などの汚れにあたると思います。（その不動産を管理する会社及び仲介業者の考え方によります。）

＜(2)どの程度なら敷金の何割程度が返還可能、という内容の文章は契約書にあるのでしょうか。無い場合、それを盛り込んでもらう事はできますか。

　　　「どの程度なら敷金の何割程度が返還可能？」という明記は契約書にはないです。
　　　盛り込んでもらうのは可能です。

＜(3)退去時に、経年による汚れであるという事をこちらが説明しても納得されずに敷金返還とならない場合があると聞きましたが、それにはどのような要因がありますか。

　　　不動産を管理する会社及び仲介業者に実際にあるようです。
　　　どのような要因かといわれると実際問題として、不動産を管理する会社及び仲介業者の考え方だと思います。

＜(4)もともと付いているエアコンが故障した場合や、修理してほしい場合、その経費について契約書に何も記載がない場合、不動産会社へ請求依頼をできる可能性はあるものですか。

　　　不動産会社へ請求依頼というよりは、修理依頼をした方がいいです。
　　　自分で修理業者に修理依頼などはせずに不動産会社へ修理依頼してくだっさい。
　　　でないと、不動産会社によっては請求しても払ってくれない場合があるようでです。
　　　あくまで賃貸物件に付随している備品ですから不動産会社で修理するはずです。
　　　もちろん、住んでる人の故意または操作で故障した場合は逆に修理代を請求されます。
　　　(2)のご質問でも書きましたが盛り込んでもらうのは可能です。

＜(5)賃貸契約が生まれて初めてなので、契約時に、はっきりと確認して説明してもらっておかなければならない事が、よくわからずに後になって「こんなことがあった！！」と後悔してしまう気がするので、どういう事をきちんと説明してもらうべきかを教えて下さいますと助かります・・・。

　　　まず、契約時にはその賃貸契約書を面倒がらづに全てその場で確認してください。
　　　気になることがあれば全部(細かくてもかまいません。)聞いたほうがいいです。
　　　不動産会社又は仲介業者には全て説明する義務があります。


＜(6)最後に、入居以降注意していくべき事がありましたらアドバイスをお願い致します。

　　　このご質問に関しては、借り主さんが確認したいことを何でも聞きたほうがいいです。


最後に一番重要なことをアドバイスします。
絶対に不動産を管理する会社及び仲介業者には何でもハッキリと説明してもらってください。
不動産を管理する会社及び仲介業者には借り手の方に説明するい義務がありますから。
うやむやのうちに契約するのはやめた方がいいです。入居後のトラブルの元です。
面倒がらずにいろんな話をしてください。

この教えてサイト（不動産・引っ越しカテゴリー） にもいろいろ役に立つ他にもたくさん回答があります。
それに、ネットで検索すれば専門のサイトもあります。面倒がらずに見たほうが分かる事もあります。

noname#10953 · Answer

こんにちは。

賃貸住宅退去時のトラブル回避を目的にガイドラインが示された、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（改訂版）」
という小冊子（税込み900円）が参考になるかと思います。
下記URLの一番下、（財）不動産適正取引推進機構へ
電話で詳細を問い合わせしてみてください。購入できるはずですので、もしご興味があれば利用してみてください。

私も過去、賃貸住宅退去時に嫌な思いばかりした方ですが、当時はまだこのガイドラインは出来ていませんでした(T.T)
なので、私自身は購入して読んでいないのですが、質問者さんのお役にたつのではないかと思いまして...。

新生活、楽しみですね！頑張ってください！

参考URL：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

新築賃貸物件の契約時において

不動産会社に勤める者です。

初めまして。

僕も新築の一軒家を賃貸で貸しています。

こんにちは。

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