中古マンション 契約の流れについて

いつもお世話になります。

今回気に入った中古マンションがあり、今現在できる範囲でいくつかのことを調べた結果、不動産屋の担当者に購入の意思があることを伝えました。そして土曜日に担当者が自宅へ来て、これからの打ち合わせをする予定です。
そこで、これから契約までの流れ、またここのこんなところに気をつけるべきだということを、お教えいただきたいのです。ここでも少し調べてみましたが、部分的な質問が多く、自分にはいまいち流れが把握できませんでした。
もちろん担当者からも今後の流れが説明されるでしょうが、前もって自分でもそれを把握しておき、契約までに調べたり勉強することがあればしておこうと思っています。
契約の流れのほかに、これから頼んで取り寄せてもらうものとしては、長期修繕計画表、過去の議事録・議案書（すでに最新のものだけ一つもらって読んだ）、重要事項説明書と契約書のコピー（どの段階で取り寄せてもらえるのか？）などがありますが、他にも調べておいたほうが良いことがあれば教えてください。

マンション購入に関しては素人で、今から緊張しています。どうか何でも良いのでアドバイスをお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/11/11 09:07

＃１のlemonbarmです.御礼文ありがとうございました。

＞簡単なメモのようなもので良いのか・・・
についてですが、瑕疵担保については契約書の条文に記載されています。但し、条文ですので正直なところよく分からない文章だと思います。それをまず「解りやすく説明して下さい、どういった場合が対象外、対象内に分かれるのか教えて下さい」という風に書面にしてもらってはいかがですか。
もし、書面にできないということであれば、相手に口頭で説明して貰う目の前であなたがメモを取っていくこと。そして、そのメモに日時、名前を記入しておいて下さい。

ローンについては、借入が出来なかった場合「この契約はなかったものにする」というのがローン特約と呼ばれるものです。
この場合、手付けについては売主は変換義務があります。
ローンはまず不動産業者が紹介してくれると思いますよ。
ただし、銀行毎に融資内容が違ってきます。従ってどうしてその銀行を勧めたのか理由を聞かれるのが良いでしょうね。
もちろん、提携銀行である場合が多いのですが、絶対その銀呼応でなければいけないと言うことは無いと思います。ただ、買主の内容が融資承認の確定することに若干不安があると考えられる場合は、提携銀行の方が無理が利く可能性が高くなります。（但し、これも銀行毎に異なります）

この回答へのお礼

重ね重ね、本当にありがとうございます！
書面にする件、よくわかりました。こういう細かい部分が色々とわからなくて不安だったものですから、ずいぶん心強くなってきました。しっかり書き留めて、保存しておこうと思います。

ローン特約についても、理解できました。
契約した後にキャンセルすると普通お金は返ってきませんが、ローン審査が通らなかったらそれは仕方がないですよね。そのときだけ特別に解約できる、というのがローン特約なのですね。
不動産屋に提携銀行があるとは知りませんでしたが、やはり自分でも回ってみて色々勉強したほうがよさそうですね。安い中古マンションなので返済にゆとりはありそうなのですが、やはり金利のことなど知らないことばかりなので、情報を集めにかかりたいと思います。

２回も回答していただいて、本当に感謝します。
気合を入れてがんばって、トラブルなく気持ちよく新居に入れるようにしたいと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/11/11 20:40

No.2 回答者： noname#13820 回答日時： 2005/11/10 14:05

中古マンション購入の手順は＃1の方の説明の通りですが

付け加えるとすれば・・
契約時に付帯設備表も作成すると思いますが、これは
現状有姿ということで、一つ一つ正確に確認しましょう。
そして引渡しの時、売主さん立ち合いのもと、物件の
最終確認をします。
その時に、例えばガス、水道、配管、電機、お風呂の
追い炊き機能とか他の設備に故障はないか、などしっかりと確認してください。
それらの不具合はその時に言わないと無効になります。
（瑕疵担保責任は、多分雨漏りなどの４項目に限られる
と思うので。）

それから手付金の保管は誰がするかを確認しましょう。
売主であるか、仲介業者であるか。
これは、仮に売主がその手付金を預かる場合、決済の時
までにもしそのお金を使ってしまって、抵当権を外す
ことができなくなったりするとたいへんです。
仲介業者が保管する場合も、もし業者が倒産すれば、
手付金は全額は返却はされなくなります。
それらのリスクを踏まえ、決済の日に確実に契約履行
できる信頼できる相手かどうか、確認をしてみてください。
また、ローン解約条項の期限日を過ぎてから、万一買主
が死亡などしてしまった場合、違約金の請求が遺族に
かかってきますので、ご注意ください。
ローン解約条項期限から決済の日までは、団信も機能
していないし、特約で解約もできないという、危険な
ゾーンなのです。
その間だけ生命保険に入られるなどの対策を検討して
みてください。

上記の例は、稀なケースと思われるかもしれませんが
不動産を購入する人には誰にでも起こり得るリスクです。
実際、こちらのサイトでもこのような相談が載ることが
ありますよね。

また、購入すると決めたら一刻も早く、ローンを検討
されることをお勧めします。
資金に余裕がおありならば別によいのですが、少しでも
損をしたくないとお考えならば、できるだけ早くいろん
な金融機関に問い合わせをして、最良のローンを選んで
ください。
契約から決済まであまり時間がない場合もありますし
ローン特約期限との兼ね合いも考え、早めに申し込みを
されることをお勧めします。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます！
付帯設備表…本当に、調べたつもりでもどんどん知らない言葉がでてきます。時間が足りないのではないかと、不安になってきました。
最後に水やキッチンのガスくらいは確認をと思っていましたが、追い炊き機能など細かいところまでしっかり点検しないといけないのですね。しかも、そのときでないと無効とは！とにかく何度も確認したいと思います。
手付けの保管についても、考えたこともなかったので大変ありがたいアドバイスです。ローン解約条項については今知識がないのでこれから調べますが、何でも念には念を入れておかないといけないということですよね。しっかり勉強して、万が一に備えて生きたいと思います。

ローンについては不動産屋が紹介してくるのかと思っていたのですが、自分で銀行などへ行かないといけないのでしょうか。今はどんなローンが自分に最良なのかまったくわかっていないので、そのようなことなら急いで行かなければなりませんね。

調べること、早速動かなければいけないことが多く、本当に契約するというのは大変ですね。大きな買い物ですから、当たり前ですが…気合を入れなおして、がんばります！

素人にわかりやすくお教えくださって、本当にありがとうございました。感謝します。

お礼日時：2005/11/10 20:49

No.1 回答者： lemonbarm 回答日時： 2005/11/10 11:30

手順として、買換などが無い場合

１．購入申込（買付証明書）
　　業者によっては申込金を要求される場合があります。
　　ひどい業者は契約を取りやめたときにこのお金を返してくれません。お金を渡すときに、このお金がどのような取り扱いをされるのか確認された方が良いと思います。
２．ローンの事前審査申込
３．事前審査完了
４．契約、契約金の支払い
　　契約金は通常５～１０％です、但しローンの借入額などでも変動します。
５．ローン本申込
６．ローン審査完了
７．ローンの金銭消費貸借契約
８．決済、引渡

契約書、重説の原案については１～４の間で貰うことが出来ます。
また管理関係の正式な書類については、管理会社から有料で業者が取り寄せることになるので、少なくとも契約を行うと確定した段階（１．以降ということです）です。
但しローンの通る見込みが少ない呼応入希望者の場合、３以降となります。

契約書を注意するのは、細部については文書を見ないといけないので説明しにくいのですが、下記については判断しやすいと思います。
・違約金金額
　１０～２０％ぐらいになっていると思います。
・瑕疵担保責任
　売主が業者の場合、瑕疵担保責任が売主に発生するのですが、個人の場合「無」となっていることが多くなります。
　従って、瑕疵についての対応をきっちり確認しておくことと、業者に信用があまりおけない場合であれば瑕疵の解っている部分についてできれば書面にしておいて貰う方が良いかも知れません。（小さな傷やクロスの破れなどは除外です、中古住宅ではきりがないので）
・ローン解除（停止条件）
　ローン特約と呼ばれるものですが、内容や期日について確認しておきましょう。たとえば、解除の時に相手方の印紙のお金を負担するかどうか等です。
　
それと契約書上では関係ない内容ですが、可能であれば購入住戸と隣家などで過去にトラブルがなかったかどうか確認して貰うことをお勧めします。内容によってはこれも瑕疵に該当することがあります。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます！
大変わかりやすく、流れがよく理解できました。
購入申込は本契約じゃないし…と少し気を抜いていましたが、もしお金を取るようなら慎重にならないといけないのですね。
契約書はやはりその時々によって違うようですね…でも、できるだけ書いていただいたことに気をつけたいと思います。

瑕疵担保責任や他のことに関してもそうなのですが、口頭ではなく書面にしたほうが良いのですよね。でもその場合、簡単なメモのようなもので良いのか、あるいはきちんとした書類でなければならないのか、その辺りはどうなんでしょうか。
ローン解除（特約）についてはお恥ずかしながら初めて聞いたので、これから少し調べたいと思います。

他にも過去のトラブルを調べたほうが良いとのことで、大変参考になりました。仲介業者にお願いして、色々調べてもらおうと思います。

素人にわかりやすく丁寧にお教えくださって、本当にありがとうございました。感謝します。

お礼日時：2005/11/10 20:35