3月に完成する新築アパートの契約日はいつ？

アパートを建てています。3月1日に完成予定です。
Ａ不動産に専任で募集をお願いしており、いくつかの部屋は予約が入ったのですが、賃貸契約をしたわけではなく、ひと月分の預かり金を預かっただけとのことです。

預かり金とは、キャンセルになれば全額返金するもので、拘束力にはならないと聞きました。
Ａ不動産が言うには、建設途中の物件の場合は、現時点では完成した状態を借り手が見れないので、ある程度完成するまでは本契約をしないのだとのことです。
しかし、完成ぎりぎりまで予約の状態で、直前にキャンセルされても困ります。

じつは募集形態を「一般」に改めて、Ｂ不動産にも募集をお願いするつもりですが、予約が入った部屋が、本契約になるのか早めにはっきりさせて、本契約にならないのならＢ不動産屋にも募集をお願いしたいのですが、
本契約か否かを決めてもらうのは、いつごろが妥当でしょうか？

既にアパートは９割がた完成し、あとはクロス貼りと外構を残すだけです。

No.1 回答者： noname#16022 回答日時： 2006/02/03 18:11

詳細がわかりませんが、今、部屋はどのくらい埋まっていますか？

正確には「いつから募集をかけて現時点で何部屋中、何部屋埋まっていますか？」
これは不動産屋の客付け能力になりますが、入居予定日まで残り１か月の現時点で申し込みの状況が悪くないようであれば専任を解いて一般媒介に戻す必要はないと思います
又、現時点までにその不動産屋が何回申し込みのキャンセルをしているのかも参考になります。
もしキャンセルや入居者の振替え（例＞「１０１号室はキャンセルになりましたが、ほかの方が１０１号室に入りたいと言っているので振替えました」などが多い不動産屋は注意が必要です）が多いようであればその不動産屋は契約の意思を固めていないで申し込みを取っている可能性があります。
これは土壇場で空室になってしまう典型的な例です

もし以上の点が問題ないのであれば一般媒介にして他に頼むほうがリスクがあります。
専任というのは媒介に比べ、請け負った業者にある程度の責任がうまれます。
逆にいえば媒介は選任よりも業者が責任を負いません
「あの物件は媒介だからキャンセルしても大丈夫」
なんて考えてることもあるのです。（プレッシャーがないのです）

現在決まりが悪く、キャンセルも多いことが悩みにあるとするならば、媒介に戻すのも選択のひとつになりますが、
その際は、何十社に任せるのではなく、信頼の高いと思われる不動産屋を数社調べ、「良い入居者をどこよりも早く、又、数多く決めた会社に専任（専属選任・管理）を
任せようと考えている」と言って競合をかけるのです。
これで媒介でも、選ばれた数社はこの物件に力を入れてきます。

結局、契約を急いでも入金と契約書は揃いますが、入居日（明渡し日）がまだ先ですので、契約の履行とまでは行かないのです。（キャンセルの不安は残ります）
手付でなく預かり金ということは東京に不動産をお持ちですか？
確かに預かり金は知っている人がいれば拘束力がないとわかってしまいますが、不動産屋に上のような点が見られない場合は様子をみるのもよいと思いますよ。

この回答への補足

大変参考になるご意見、まことにありがとうございます。
昨年の１２月２０日から募集を始め、現在、６部屋あるうちの４部屋に予約があります。しかし、預かり金を預かっているのは１部屋だけで、ほかの3部屋は、入居申込書を書いてもらっているだけです。

Ａ不動産には、ちょっと不安があるので、
（Ａ不動産のいうとおりの家賃設定にして、この家賃ならすぐうまります、といっていたのに、内見者を連れてくるたびに値下げを打診してくる、等）
他の不動産にも頼もうと思っているのですが・・
明日、キャンセルや入居者の振替えがどの程度か聞いてみます。

＞手付でなく預かり金ということは東京に不動産をお持ちですか？
ここの意味をくわしく教えていただけますか？物件は千葉です。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2006/02/03 20:30

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/02/04 11:29

大家してます

なぜ本契約を急がれるのですか？

空室の不安？

契約は大家・入居者双方対等な条件で結ばれる物です

本契約をしてその日に物件が入居可能にならなければ大家は違約金を払わなければなりません

例えば、今から３／１を契約日にして完成しなかった時はどうするのですか？

貴方の不安も分かりますが、自分の都合の良い事だけを考えた契約は世間が相手にしてくれなくなりますし．．．。

入居者の方がかえって不安ですよ、出来ても居ない物に対して契約するなんて．．．。

「出来ていない、見せられない物を契約で縛って、完成しないときは泣き寝入りして貰う」

こんな虫の良い契約は仲介業者も相手にしてくれませんよ

本契約の時期はプロの仲介業者の判断に任せましょう
彼らは何度も経験してきています

アパートは完成後、不具合の改修が有るのが普通です
その時泣くのは貴方です．．．。

この回答へのお礼

なるほど、おっしゃる通りかもしれません。
忌憚のないご意見、とても参考になりました。
もうしばらく様子を見てみます。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2006/02/08 11:37

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#16022 回答日時： 2006/02/05 15:56

♯１です。

返答遅くなりました。
東京都では条例のため手付金を受け取ることができません
これはその不動産が東京にあるものについてです。
東京には不動産業者が多いために手付に関わるトラブルも多いことから手付金ではなく預かり金（返金できる状態）として受け取らなければなりません。

申し込み時の家賃交渉が度々行われる件については理由がいくつか考えられます。
値付けを行う際にその業者が他の業者に専任を奪われないために「できるだけ高い家賃を提示してくることがあります」、これは１０万円の家賃が適正と業者が思っていても、他が「１１万円で決まります」といえば家主は１１万円で決めてくれる不動産屋にお願いしたくなるものです。
これによって１０万円を提示した業者は専任を任せてもらえなくなります。
これではせっかくの話が台無しです。
そこで、ほかの不動産屋よりも家賃を高く値付けして家主の気持ちを自社に引っ張ってくるのです。
競合ではよくあることですが、家主が競合をかけていなくても家主とその不動産屋との関係が深くないと「勝手に競合相手がいる」と思って値付けが上がることがあります。
もしあなたが「他には任せないから決まりやすい適正な家賃を出してほしい」と話していたら他に奪われる不安がなくなり、業者は逆に安い値付けを提示して「早く埋めよう」と動いたかもしれません。

値付けが適正な場合は家賃交渉してくる入居者を省いても今の時期なら十分借り手がいると考えます。
値付けに自信がある場合は業者は家賃交渉をつっぱねます
「どこの不動産屋をまわられてもこの物件は負けない」と思うようになるためです。「こんなに安いのに家主にこれ以上家賃交渉なんてできない」なんて考えていますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
おかげさまで不動産屋の事情というか、都合もよく分かりました。
もうしばらく様子を見てみようと思います。
この度はありがとうございました。

お礼日時：2006/02/08 11:35