競売を行った土地の面積が公簿と実測で異なっており、落札者から差額返還要求。

もし、わかる方がいれば教えてください。

１．経緯
相続でもめていた土地を競売手続きで売却しました。しかし、落札者（不動産会社）から、「競売土地面積を実測したところ、公簿面積より小さかったので、競売落札額から、公簿面積と実測面積の差に相当する価格について返還するよう」要求されました。私としては相手方主張が法的に正当なものなら要求に応じますが、まだ疑問点があります。

２．競売の内容
　公簿上の面積…2927m2
　土地の売却基準価額…4107万1000円
　買受可能価額…3285万6800円
　競売落札額…3636万3777円

３．相手方の主張
(1)実測面積（買受後落札者が不動産鑑定士により実測）
　　2630m2（公簿面積との差…307m2）
(2)公簿面積と実測との差の責任
　競売手続きを経たものの、今回の取引は実態としては民法565条の数量指示売買なので売主の無過失を前提としており、面積の差について全ての責任は売主にあると主張。（注：但し、相手方は入札に当たって裁判所の公示資料のみ確認。土地測量などは行っていません）
(2)請求額
　落札額3636万3777円を公簿面積2927m2で除した1m2当たりの単価…１万2423円
　上記単価に実測面積合計2620m2をかけた金額…3254万8620円
　過払額3636万3777円－3254万8260円＝381万5517円

４．当方の考えおよび質問
　まずは相手の実測結果を正式に確認したいと考えていますが、以下の点についてわかる方がいれば教えて下さい。
(1)競売手続きによる売却とはどのような法的性格を持つのでしょうか？本件について民法566条の数量指示売買を類推適用することは可能なのでしょうか？
(2)相手方の主張を容れた場合、その価格3254万円となり、買受可能価格3285万円に満たなくなります。この場合、入札（または競売）自体が成立していないと考えられますがどうでしょうか？買受可能価格とは競売においてどのような性格のものなのでしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： pokosuke08 回答日時： 2006/10/30 09:35

（1）について

競売について民法５６５条の適用ないし類推適用があるかということについては、理論的に不可能ではないとは思いますが、通常はありえないのではないかと思います。
この点は仮に可能だとしても、民法５６５条にいう数量指示売買とは簡単にいうと、数量を基準として代金が決定されたものをいうとするのが判例です。土地でいえば、例えば、１坪１０万円で１００坪あるから１０００万円、というケースです。したがって、単に面積が表示されているにとどまる本件ではそもそも数量指示売買というための前提を欠いています。

（2）については申し訳ないのですが分かりません。もっとも（1）の方で問題は解決するものと思われます。

上述のように本件で相手方の主張が通ることはまずないはずですが、金額が金額ですから専門家に相談されることをお勧めします。

この回答への補足

数量指示売買については以下のような判例があるようです。
○最高裁昭和四三年八月二〇日第三小法廷判決
数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数または尺度あることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買をいい、宅地の売買においてその目的物を登記簿に記載してある字地番地目および坪数をもつて表示したとしても、直ちに売主が右坪数のあることを表示したものというべきではない。http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_i …

補足日時：2006/11/01 01:04

この回答へのお礼

念のために照会したところ、確かにpokosuke08さんの仰る通り、民法565条は単価があってその後数量に基づき代金が確定するものなので、本件について適用ないし類推適用は難しいようです。まずは一安心できました。ありがとうございました。

お礼日時：2006/11/01 00:26

No.2 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/10/30 12:08

民法云々とか実態としては云々とか記載が有りますが、任意売却では無くて競売により売却したのですから、そのルールは裁判所に確認すればすぐに答えが出ます。

裁判所に確認しましょう。

何とも素人の様な業者ですが、競売に参加するという事は落札した事後に起こる現象は殆ど自己責任なのです。公簿面積が対象物件の地積として公示されていて、それに付いて入札した訳ですから事後の実測面積との差異を補償する様なシステムなど有りません。

恐らく予想外に差異が大きく、事業に支障を来たしそうだという苦肉の策で言い掛かりを付けているだけですから直接相手にせずに裁判所に行って貰う事です。

この回答へのお礼

beyondthetimeさんの仰る通り、業者は公簿面積から1割以上面積が小さかったので、住宅2区画分減少したと主張しています。業者は入札の前に現地は実際に見分したはずですが、2区画分もの見落としは自己責任でお願いしたいものです。それにしてもマスコミで「競売に参加して土地を安く手に入れることができる」などと報道しているのを観たりしますが、実際はなかなか素人が手を出すには難しい場合がありますね。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/11/01 00:42