痔になりやすい生活習慣とは?

今月末に、購入した中古住宅を引き渡される予定になっています。
しかしここに来て、住宅控除について調べたところ、築22年経過した建物であるため、「耐震基準適合証明書」が発行されているかどうかで控除が受けられるかどうかという事がわかりました(こちらも今頃になって気付き、浅はかさを戒めるばかりです・・)
仲介不動産屋に聞いたら「引渡し後に自分でやってください」と冷たい回答。自分で調べたら引渡し後にやっても意味がないということですが、不動産屋が言うように引渡し後にできる事なのでしょうか?

こちらとしても、控除があるのとないのとで大きな違いですし、今はまだ引渡し前なので、売主さんに協力してもらい、これからでも証明書を取りたいと思うのですが、

*今からでも証明書の発行に間に合うのでしょうか?発行までどれくらいの時間が必要なのでしょうか?
 (引渡しは2月26日予定です)
*証明はやってみないと取れるかどうかわからない確実性のないものなのかどうか?
(昭和59年築、軽量鉄骨造)
*住宅控除ができる場合、おおよそ年間いくらになるのか?
 (1900万借入、もしも控除が少ないならこのまま控除を諦める事も考え・・(T_T)

以上、何かご存知の方いらっしゃいましたら、ご回答ください。
よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

#4の記載に間違いがありましたので訂正します。



1.特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例については

(誤)「非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物」
(正)「築20年以内の非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物」

でした。
また、
(誤)2007-25=1985(昭和60年)ですので、
(正)2007-25=1982(昭和57年)ですので、

築22年と書かれているますが、耐火建築物なら25年以内のものでしたら、適合証明は不要のようですので、建物が耐火構造になっているかどうか(簡易鉄骨だと難しいかも)調べてみるとよいのではないでしょうか?
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この回答へのお礼

再度の回答、ありがとうございます。

軽量鉄骨造だと木造と同じく、耐火建築物ではないとみなされるようです。
なので、やはり耐震基準適合を受ける事しか残された道はないという事になります・・

非常に参考になりました。ありがとうございました。
またわからない事があった時、力になっていただけると幸いです。

お礼日時:2007/02/08 08:40

#3です。

すみません築年数を見落としていました。
>昭和59年築

宅建業法は耐震基準が改正になった日(昭和56年6月1日)より前に新築されたものを説明義務としています(つまり昭和59年のものは説明しないでよい)。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_ …
基本的に耐震性はあると判断できる物件です(但し阪神淡路大震災の被害を元に、2000年頃鉄骨については一部耐震基準が強化されています)。

適合証明が不要で特別控除対象となるのは、
http://www.njr.or.jp/m01/05/050418/index02.html

1.特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例については
「非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物」

2.既存住宅の取得に係る既存住宅及び既存住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置については
「築20年以内の非耐火建築物及び築25年以内の耐火建築物並びに昭和57年1月1日以降に新築された住宅)」

となっています。
2007-25=1985(昭和60年)ですので、耐火上の問題で1のケースなら適合証明が必要そうですが、2のケースなら昭和57年以降の新築として適合証明が不要になるように思います(税務署などで確認下さい)。
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直接の回答でなくてすみません。



宅建業法が昨年改正され、旧耐震基準で設計されたと見なされる建物については、耐震診断などを実施しているか仲介業者に説明義務が課せられています。

適合証明が出ていればそれを説明する義務がありますし、適合証明や耐震診断の実施が行われていなければ、そのようなことをしていない(=耐震性がない建物である可能性がある)ことを説明しなければならないことになっています。

もしそのような説明がなされていなければ、仲介業者は宅建業法違反をしていることになります。その場合は、法的手段を執ることができるかもしれませんし、仲介業者に対する交渉材料になります。

なお、適合証明は必ずもらえるものではありません。

なぜなら当時の耐震基準は今の基準と比べて緩くできていましたので、当時は適正に設計・施工された建物でも、現行基準を満たさず適合しないものがあるからです(これを既存不適格といい違法建築物と区別しています。既存不適格の耐震補強推進のために宅建業法の説明義務の追加や住宅控除がされています)

戸建て住宅は個人資産のため調査データがないのですが、同じ時期に建てられた公共建築物の調査結果からでは、3割程度の確率で、不適合になるようです。

この回答への補足

semi-zzzさん、回答ありがとうございます。

契約時の手元にある重要事項証明書を見ると、

耐震診断の内容(昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物((該当する・該当しないので、説明を省略します。))

という欄があり、上記の「該当しないので、説明を省略します」に○(マル)がされて、説明の時もそれを読み上げただけでした。

このような記載を踏まえた上で、宅建業務法違反とみなされるのでしょうか?
お手数ですが、再度回答ください。

書いてあるように、昭和56年以降に着手した建物という事から、耐震性がある建物とこちらでは解釈していましたし、それに伴って適合証明書も受けられると判断していました。

補足日時:2007/02/06 22:44
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下記のサイトでも、(住宅が耐震基準に適合しているかどうかの調査・証明手続きは、原則として売主が行なうことになっています。

)となっていますね。仲介不動産屋はかなりうさんくさいのでは。
逆に、もし耐震基準を満足していないならば建物を購入するのは止めた方が良いのではないでしょうか。
発行までの時間については住宅購入地域にある確認検査機構などに直接お聞き下さい。親切に教えてもらえます。

参考URL:http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/200504 …
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この回答へのお礼

inonさん、回答ありがとうございます。
専門家という点でも、大変参考になりました。
↑参考URLでも私たち買い手がどうこうできる手続きではないという事は明らかなので、やはり仲介不動産屋にも適切に動いてもらわなければと思いました(高い仲介料を払う上でも)
確かに、耐震基準を満たしていないとなれば、購入を考えてしまう事も否めません。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/02/06 18:13

まず、控除が受けられた場合の金額ですが、年末残高の6年目までは1%、以後10年目まで0.5%です。


返済スピードにより異なりますが、1900万円で毎年100万円ずつ返済していったとして、合計で10年間で120-130万円の控除というところです。あくまでも概算です。

引渡し前ですので、やはり耐震基準適合証明書を発行してもらい、引渡しを受けることがよいと考えます。
ただ、控除を受けるためには「原則として」「証明書は売却前に売主が受ける」ということになっています。つまり原則ではないことがありうるので、その点について早急に管轄の役所(税務署)に問い合わせることです。購入後一定期間内に証明を受ければよい、とか、対策があるかもしれません。
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この回答へのお礼

ponsuke04さん、回答ありがとうございます。
金額の概算、大変参考になりました。
年間10万強と計算しても、やはり控除は生活する上であるのとないのとでは大きく違うように感じました。
早急に税務署に問い合わせをし、おっしゃるように証明書を発行してもらってから、引渡しを受けたいと思います。
時間がなくても、何か対策がある事も期待して・・

ありがとうございました。

お礼日時:2007/02/06 18:24

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Q耐震基準適合証明書発行について

この度築22年の木造戸建てを購入しました。

住んでいる区で耐震診断の助成金が出るので、それを利用し耐震診断を受けるつもりです。
確率は低いと思いますが、万が一1.0以上だった場合「耐震基準適合証明書」を発行してもらい住宅ローン減税の手続きもしようとも思っています。

そこで、区が紹介してくれた建築士の中から1つ連絡してみました。

すると「耐震基準が満たなかった場合、必ず工事が必要になります」「証明書は第三者機関で発行することが多いのですが10万円ほどかかります」「引渡し前に仮申請をする方法を知りませんでした」「住宅ローン減税の木造住宅は20年以内が適応となっていますがいかがですか?」等々・・・・

対応してくださっているのは2級建築士さんなのですが、工務店の方です。ネットで色々な情報が流れている昨今、「木造は20年以内です」なんて建築士さんの言葉とは思えません。

住宅ローン減税について不動産担当者も全く教えてくれません。
この建築士さんに質問しても全く違うメールがかえってきます。
ネットで探しても私には難しい言葉ばかりで理解に苦しみます(-_-メ)

どなたかわかりやすく教えていただけないでしょうか?

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3.耐震診断後、補強工事を行わなくてもいいのか?
※工事をしないと住宅ローン減税対象にならないことはわかっています。
4.2階部分が容積率5%弱オーバーしているのですが、支障はあるでしょうか?
※この5%のせいで融資が金利優遇のほとんどない銀行1か所しかおりませんでした。

この度築22年の木造戸建てを購入しました。

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Aベストアンサー

通りすがりです。
方法3を見ると下記の事項がありました。
>引渡し後の耐震基準適合証明書の注意点

1:耐震改修工事の実施が要件です。引渡し後の耐震診断の結果、現行基準を満たすことが判明した場合は制度対象外となります。
とありますね。
住宅耐震診断を手がけてますが平成2年以降の建物を一般診断法にかけたら普通は簡単に評点1.0超します、
地震に安心といわれる基準の1.5もクリアしますよ。
よっぽど竣工後にでたらめな増改築されているなら別ですが・・・。

Qエアコンの室外機の移動について

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Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
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買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

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リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

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Q住宅ローン控除のための適合証明書について

最初に結論から申しますと「中古住宅を購入の際、所有権が移った後に住宅ローン控除のための適合証明書を発行してもらうことはどうやっても不可能か?」ということについての質問です。

1ヶ月ほど前に、築21年(昭和62年新築)の中古住宅を購入したんですが、所有権が移った後に「住宅ローン控除を受けるために必要な適合証明書は所有権が移る前に(売主、もしくは仲介不動産業者が)発行しておく必要がある」ということを知りました。

物件購入前に住宅ローンを組む際フラット35を検討したのでフラット35を申し込むには適合証明が必要とのことだったので、建築士の方に建物を見て頂き「適合証明書を発行することは可能」というような確認はしていただきました。(結局フラット35は使用しなかったため適合証明の発行はしてもらいませんでした)

だからといって何もせずあきらめてしまうのではなく何か方法がないか?何とかして住宅ローン控除のための適合証明書を発行したい!と思っています。実際には日付をさかのぼって証明書を発行してもらうなどになると思うのでしょうがそのようなことが可能なのでしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします。

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適合証明書は建築士が建物の所有者に対して発行します。
昭和62年築ですと、耐震診断を行って安全性を確認する必要があります。
耐震診断を行ったうえで、判定値≧1.0を満たせば良いのです。

以前に相談した建築士の方が「適合証明書を発行することは可能」と言っているので、
その方は診断を行って証明書を発行できるとお考えになっているものと推測します。
(個人的な経験では、昭和62年頃の建物は基礎は鉄筋コンクリートですが
柱頭・柱脚に金物がなく、危険性が高いものも多いです)

その建築士の方と、以前の所有者(または仲介不動産業者)との相談になるでしょう。
100%不可能とは言い切れません。厳密に言えば書類偽造になりますが、一度建物を見て
いただいているので全くの嘘(「診断途中」)とも言えると思います。

診断費用、書類作成等の事務手数料はかかりますので、費用面も含めて以前の所有者、
仲介不動産業者、建築士へ連絡し、相談するのが良いと思われます。
(あくまで「お願い」という立場を忘れないで下さい。基本的には時期遅れの話ですからね)

参考URL:http://www.njr.or.jp/m01/05/050418/index02.html

適合証明書は建築士が建物の所有者に対して発行します。
昭和62年築ですと、耐震診断を行って安全性を確認する必要があります。
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その方は診断を行って証明書を発行できるとお考えになっているものと推測します。
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柱頭・柱脚に金物がなく、危険性が高いものも多いです)

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Qm2から坪への計算方法

質問します。

m2から坪への計算をする場合、m2÷3.3124だと思っていましたが違うんですか?
色々調べると0.3025と出てくるんですが、実際はどちらが正しいのでしょうか?
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

3.3124 は 18.2 の2乗でしょうか。
もう少し厳密に計算すると、No.2、No.3さんの通り3.305785...となります。

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(平米)=(坪)× 3.305785...
(坪)=(平米)÷ 3.305785...
で良いです。

ただ、割り算は計算が面倒になりやすいのと、
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と逆数の掛け算にするのが一般的なようです。
数値が似ているので少し紛らわしいですね。

かなり大雑把で良いのなら、質問者様のやり方でも間違いではありません。
ただ、3.31 より下のケタはすでに意味がなくなっているので、そこは切り捨てた方が良いとは思いますが。

Q築30年・中古住宅の火災保険・地震保険で悩んでます…

こんにちは。
先月、築30年の中古戸建住宅を購入しました。(大阪・高槻市)3800万円の物件で住宅ローンは25年返済です。この度、火災保険と地震保険加入で悩んでます… 建物自体にはほとんど価値は無いとのことです。どのような保険に入ったら良いか分かりません。良いアドバイスがありましたらお願いします。
(住宅ローンを借りた銀行から保険会社の指定はありませんが、火災保険には入ると言う約束はしています)

Aベストアンサー

>建物自体にはほとんど価値は無いとのことです
不動産の売買に関する売却価格と火災保険は無関係です。

>住宅ローンを借りた銀行から保険会社の指定はありませんが、火災保>険には入ると言う約束はしています

知り合いに全く保険関係者は、いないのですね?
(1)購入不動産屋に依頼する。不動産屋は保険代理店を経営しています。
(2)融資銀行に依頼する。銀行は、傘下子会社に保険代理店を必ず
 持っています。
(3)知り合いに声をかけて保険代理店を紹介して貰う。
大阪高槻の物件例
木造2階建て築30年面積85m2の場合
新価保険金額  1300~2000万円
時価保険金額  600~900万円
このような感じになると思いますが・・・
新価保険=事故・災害などで建物が全壊・全焼などの状況時に
     同じ様な建物を再建築する為の保険
時価保険=保険会社の規定による保険査定による時価で契約する保険
     時価以下で契約すると一部損など少しの被害では減額され      る。時価以上で契約しても時価以上の支払いは無い。

新価保険1000万円の保険料が3万円だと仮定すると
時価保険1000万円の保険料は3万3千円~3万5千円くらい
但し、時価1000万円の建物は親価1000万円の保険契約は出来ない為にこの比較は意味が無いとも言える。(逆も同じ)
時価1000万の建物が新価2000万円の可能性は有る。
この場合は、保険料は、2倍にはならない。

※火災保険自由化後、発売の補償幅の広い新型火災保険は新価でなけれ ば契約出来ない為に現在は、新価保険が一般的である。
 時価保険は、何十年も昔から存在する旧型保険となる。
 当然、補償の幅は、狭い。

地震保険は、契約した火災保険の保険金額の30~50%を
契約するだけです。全損保会社共通の同じ政府再保険です。
※共済の地震共済は、地震保険ではありません。
 当然ですが、政府の再保険もありません。
 あくまで共済内での補償となります。

>建物自体にはほとんど価値は無いとのことです
不動産の売買に関する売却価格と火災保険は無関係です。

>住宅ローンを借りた銀行から保険会社の指定はありませんが、火災保>険には入ると言う約束はしています

知り合いに全く保険関係者は、いないのですね?
(1)購入不動産屋に依頼する。不動産屋は保険代理店を経営しています。
(2)融資銀行に依頼する。銀行は、傘下子会社に保険代理店を必ず
 持っています。
(3)知り合いに声をかけて保険代理店を紹介して貰う。
大阪高槻の物件例
木造2階建て...続きを読む

Qデータの圧縮のやり方。

パソコン素人です。WINXPを使っています。
よろしくお願いします。
パソコンからパソコンへメールで写真を送りたいのですが、やり方がわかりません、教えてください。
写真の量がかなり多いため、データがかなり重く送る時や開く時にかなり時間がかかります。
詳しくわかりませんが、データの圧縮をしたら、かるく送れると聞きました。どうやったら圧縮できるのでしょうか?
データを軽くして送る方法はなにかあるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

写真、というとデジカメで写した写真などをいっていると思いますが、ANo.1 で書かれているようにデジカメで撮影した写真は jpg (ジェーペグ) という形式になると思います。
jpg の画像はそれ自体がすでに圧縮されている画像形式で、これを更に別の方法で圧縮してもそれほど小さくはなりません。

撮影済みのデジカメ写真の容量を小さくしたい場合、一般的には「画像の大きさを小さくする」という手段になります。
現在の画像の大きさを確認するには、Windows XP では jpg ファイルの「プロパティ」で確認できます。
(ファイルを右クリック → プロパティ)

jpg ファイルのプロパティダイアログで「概要」タブをクリックします。
右下の方に「詳細設定」ボタンが表示されていたら、これをクリックします。
表示された一覧の「幅」「高さ」が、選択した画像の現在の大きさです。

一般的なパソコンモニターで「見る」用途の場合、この大きさが「幅 1024、高さ 768」くらいでいいと思います。
最近は大きなモニタも一般的になっているので、幅 1280 高さ 1024 程度でも。

多くの写真を一度に送る場合、そのトータルでのファイルサイズも考える必要があります。
この場合は 幅 800 高さ 600 くらいに抑えて、ひとつひとつのサイズを小さめにしたり、数回に分けて送信するなどの方法をとります。

写真のリサイズ (大きさを変える) には、Windows XP でしたらこちらのページが参考になるかなと思います。

Microsoft Windows XP : 活用ガイド - デジタル写真を即座に共有
http://www.microsoft.com/japan/windowsxp/using/digitalphotography/shareit/instant.mspx

写真、というとデジカメで写した写真などをいっていると思いますが、ANo.1 で書かれているようにデジカメで撮影した写真は jpg (ジェーペグ) という形式になると思います。
jpg の画像はそれ自体がすでに圧縮されている画像形式で、これを更に別の方法で圧縮してもそれほど小さくはなりません。

撮影済みのデジカメ写真の容量を小さくしたい場合、一般的には「画像の大きさを小さくする」という手段になります。
現在の画像の大きさを確認するには、Windows XP では jpg ファイルの「プロパティ」で確認でき...続きを読む

Qレインズの物件を閲覧する方法

素人でもレインズの物件を閲覧する方法があると聞きました。
どの様にすれば、レインズの物件を閲覧する事ができるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

レインズ物件と全く一緒かどうかは不明ですが、提供している元が同じなので、ほぼ同じような情報が得られると思います。

参考URL:http://www.hatomarksite.com/

Q中古住宅に検査済証が無い場合の問題点は?

築20年の木造中古住宅を購入する予定です。
非常に良い立地で気に入っています。
住宅ローンその他もろもろは問題なく通りました。
しかし物件は、建築確認申請はもちろんしているものの、残念ながら当時の建物の建築図面や検査済証がありません。

建物は、耐震診断などを行い十分補強した上で間取りも何もかも変えてフルリフォームする予定です。
住み替えの予定はありませんが、先の事は分からないご時世ですので、購入にあたっては将来、売却あるいは賃貸に出す可能性も考慮したいと思います。
そこで質問なのですが検査済証が無いと将来どのような問題が考えられるのでしょうか?
中古住宅を購入する際の注意点として、検査済証の存在をあげる指南本が多かったのですが、現在すでに築20年が経過しておりますので、建物自体の資産価値は無きに等しい評価でした。
そのため、将来売る事になった場合も古屋付きで土地のみの価値での取引と考えられ、建物の検査済証の有無自体には意味が無いような気もするのですが、仮に売却する事になった場合、何か障害になる可能性はあるのでしょうか?
あるいは、もし障害があるようであれば、現状の建物を補強後、検査済証を取り直す、あるいは住居性能を証明するような公的な救済制度というのは存在するでしょうか?
よろしくお願いいたします。

築20年の木造中古住宅を購入する予定です。
非常に良い立地で気に入っています。
住宅ローンその他もろもろは問題なく通りました。
しかし物件は、建築確認申請はもちろんしているものの、残念ながら当時の建物の建築図面や検査済証がありません。

建物は、耐震診断などを行い十分補強した上で間取りも何もかも変えてフルリフォームする予定です。
住み替えの予定はありませんが、先の事は分からないご時世ですので、購入にあたっては将来、売却あるいは賃貸に出す可能性も考慮したいと思います。
そこで...続きを読む

Aベストアンサー

・検査済証を当時受けてなかったのでしょう。よくあります。
・売却に際してはさほど問題なかろうかと思います。
・障害があるとすれば、検査済み証があり、且つ「住昭和57年1月1日以降に新築された宅は新耐震基準を満たしているものとみなされるため」取得税や登録免許税の軽減をうけることが出来ます。質問者様の「20年経過している」というところから平成の元年前後の建築物だと推察しますがこれが多少高くなるのでしょう。
・検査済み証をとりなおすことはできません。

・耐震診断を行い、改修工事も十分に行われるということですが、建築士に依頼して「耐震基準適合証明書」というものを発行してもらえば住宅ローン控除も受けられますよ♪この書類事耐震性能、すなわち居住性能を証明する公的な書類にもなりますので取得を検討されてはいかがですか。
・その他「中古住宅性能評価」というものもあります。これも居住性能を証明する公的な書類ですね。

Q耐震基準適合証明書について

この度築9年の中古住宅を購入する予定で売り主と売買契約も交わし、銀行の本申込中です。

引き渡しが1月6日に控えています。

今になって来年の確定申告での住宅ローン控除に耐震基準適合証明書が必要だと知り、契約書を見てみたところ「本物件の建物は耐震診断を実施しておりません。築9年経過しておりますので建築基準法の耐震基準が不足してる場合がある場合は、修繕費用は買い主様負担であること」
となっています。

このままでは住宅ローン控除は難しいでしょうか?

また売り主には耐震基準証明書を発行の義務はないのでしょうか?

無知な故、このようなことになってしまいとても悔しいです(:_;)

何か方法はありますか?
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

このままでは住宅ローン控除は難しいでしょうか?>
住宅借入金等特別控除は、耐火建築物以外の建物の場合築20年以内であれば問題無く受けられます。これを超える築年数の場合は一定の耐震基準に適合することが条件になるだけですので。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

また売り主には耐震基準証明書を発行の義務はないのでしょうか?>
発行の義務どころか、耐震基準に適合している必要もありません。

何か方法はありますか?>
と言うことで、そのまま何もしなくても問題無いです。ただ、地震に対して心配なら、購入後に自分で対策をする必要があります。


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