家賃の滞納による強制退去について。

家賃の滞納による強制退去のことについて教えてください。
恥ずかしながらここ１年半ほど仕事がうまくいかず家賃の支払いが遅れがちになっています。
遅れないときもあるのですが１週間～２週間遅れてしまったことも何回もあります。
そして５月末に支払わなければならなかった６月分の家賃も遅れていたら６月４日に内容証明が届き、常時滞納しているのと大家さんが戻ってきたいのですみやかに退去するようにと書いてありました。
もちろんきちんと支払っていない自分が悪いのですが、収入がほとんど無い状態ですので引越し費用もなく途方にくれています。
契約書には２ヶ月滞納の場合は退去となっているのですが繰り返し滞納していた場合は１ヶ月分でも退去しなければならないのでしょうか？

No.6 回答者： hud32hus 回答日時： 2008/11/09 01:26

家賃滞納は3ヶ月が目安

契約書の滞納月数は関係なし
事情を話して払えるだけ払ってみて、受け取らないようなら法務局に供託しておけば訴訟のときに少し有利
小額訴訟だと1日で終わるので出廷して支払いを分割にしてもらう
おそらく強制退去にはならないでしょう。
遅れても払ってると心証が良い
払う意思表示が肝心です。
法律は賃借者に有利になっています。

と、不動産関係者の話でした。

No.5 回答者： may_i80 回答日時： 2007/06/29 21:45

#4の回答者です。

内容証明について、書くのを忘れていました。

解除するためには、(1)解除権の発生、(2)催告、(3)相当期間経過後の解除の意思表示、が必要です。内容証明は(2)（場合によっては(2)＋(3)）の役割を果たします。
しかし、そもそも(1)の解除権が発生していなければ、解除はできません。解除権が発生していない限り、内容証明が届いたからといって心配しなくてよいと思われます。（質問者さんの状況では、解除権が発生していないと思われるのは、#4で書いたとおりです。）

ただ、大家さんが明渡を望んでいるという意気込みは感じますね。話し合い、うまくいくといいですね。

この回答へのお礼

何度も丁寧にありがとうございます。

内容証明に「重要書類」となっていたので強制力があるのかと困っていましたが、こちらで皆さんのアドバイスを読み内容証明→即解除ではないと知りとりあえずは胸を撫で下ろしております。
大家さんはとても怒っていてどうあっても出て行って欲しいそうなので、このまま住み続けることは難しいとは感じておりますが、私に非があるのは確かなのでなんとしてでも遅れている家賃を払い穏便に明け渡せればいいなと思っています。
話し合いに臨むにあたって本当に皆さんのご意見が参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/29 23:25

No.4 回答者： may_i80 回答日時： 2007/06/29 21:22

以下、ご参考まで。

法律論です。

賃貸人（大家）が賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除することができるかという問題について、判例上、信頼関係破壊の法理というのが確立されています。信頼関係の破壊がなければ大家さんは解除することができません。そして、信頼関係の破壊があるか否かは、個別の事情によって異なるでしょうが、約6ヶ月分の未納というのがひとつの基準となります。
質問者さんの場合、遅れていても賃料は払っているのですから、賃貸人（大家）が賃貸借契約を債務不履行解除することは認められないと思います。

これは私の予想ですが、「2ヶ月滞納の場合は退去（解除することができる？）」という特約の有効性についても、限定的に認められるだけだと思われます。すなわち、「2ヶ月滞納について、信頼関係の破壊があると認められる場合には、解除できる」という特約として有効、といった解釈がなされると思われます。例えば、それまで賃料不払いを繰り返してきたといった事情がなければ、単に2ヶ月の不払いだけで解除は認められないでしょう。

ということで、直ちに無理やり追い出されるということはないのではないでしょうか。ただ、大家さん側に「正当の理由」が認められれば、大家さんは賃貸借契約の解約申し入れができ、その場合は解約申し入れから6ヶ月経過すれば賃貸借契約は終了することとなります（借地借家法27条1項、同28条）。

法律的には、(1)大家さんが直ちに契約を解除することはできなさそう。(2)ただ、「正当理由」があれば解約申し入れは認められるかも。といったところでしょうか。もっとも、実際には話し合いによる解決というのが普通でしょうから、法律論はあくまでもご参考まで。

この回答へのお礼

とても詳しい説明をして下さりありがとうございます。
直ちに強制退去させられる可能性は低そうで一安心です。
ただ「信頼関係」というと今まで数日遅れるたびに何度も電話があり怒鳴られたり、家賃を遅れるようないいかげんな人だから部屋をきちんと使っているか内見させてくれという大家さんの申し入れを拒否したり、数日遅れた時に保証人の方にも何度も代わりに家賃を支払うように電話が来ていたのですが保証人は「数日遅れたくらいならまだ払えない」と拒否したところ保証人を変更するようにとの申し入れもあったのですがそれもこちらが拒否したりと、かなりもめている状況なので「信頼関係」は破壊しているとされてしまうかもしれません。

それでもとりあえずはいきなり追い出されたりということは無さそうなので、じっくりと今後の身の振り方を考えたいと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/06/29 23:13

No.3 回答者： TofStar 回答日時： 2007/06/29 10:08

仮に1ヶ月滞納で解除という契約になっていても、解除できません。

大家さんの事情も理解できますが、ほかの方のいうとおり、
転居費用をだしてもらうか、せいぜい6ヶ月先の退去ぐらいが妥当では。

ちなみに、内容証明には、時効の一時的中断や催告としての効果しかなく、
ただのお手紙ぐらいに思っておいてよいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
仰る通り、大家さんの事情もとても大変そうで（家賃でローンを払わなければならないのに、こちらが遅れてしまうと生活費を削らなければならないそうです）、申し訳ない気持ちは強いのですがアドバイスを読んで安心しました。
アドバイスを読んで、内容証明に明確な期限が無く「すみやかに退去するように」となっていたのも大家さんもすぐに退去させられないとわかっていたからなのかもと思いました。
こちらのアドバイスをしっかりと踏まえて話し合いに臨みたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/06/29 22:59

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2007/06/28 22:14

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　出る必要はありませんね。

　契約書で『２ヶ月滞納の場合は退去』となっているなら、１ヶ月で退去を求めるのは契約違反ですし、「１ヶ月で退去」となっていても裁判所は認めてくれません。

　私個人は、一人前の判断能力を持つ人が納得して「１ヶ月滞納で解約」と契約したのなら認めるべきだと思いますが、本件では頻繁に遅れてはいても、１～２週間しか遅れていないのですから、退去させようとしても無理です。

　大家側にも同情すべき理由はあるようですが、その分を考慮しても、退去させるのは無理ですので、退去を拒否することも可能ですし、立ち退き料などをたくさんもらって退去することも可能と思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
仲介している不動産やさんに相談しても、とにかく払ってないから悪いとしか言われなかったので専門家の方のご意見とても心強いです。
すぐに立ち退かなきゃならないのでなければ、遅れている分の家賃を借金してでも払って、その上で立ち退き料などの交渉をしてみようと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2007/06/29 22:50

No.1 回答者： TofStar 回答日時： 2007/06/28 12:26

大家さんが戻ってきたいというのは、具体的にどういうことですか？

完全な未納はないんでしょうか？
そうでなければ、契約書の2ヶ月はあまり気にしなくてもよいと思います。
遅れがちでもきちんと払っていれば、追い出されることはまずないです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

大家さんが戻ってきたいというのは、今は遠方に住んでいて持ち家(私の今借りている部屋)を賃貸にしているのですが、奥さんが病気になり持ち家の近くに通いたい病院があるので早く明け渡して欲しいそうで、診断書が同封してありました。
でも内容証明は大家さんの都合で出てくれと言う事よりも、家賃滞納による強制退去ということがメインでした。

完全な未納というと今月分です。
今までは一番遅れて１５日だったのですが今月はどうしてもお金の都合がつかずこの２８日まで未納できてしまっています。

遅れがちでも最終的に払っていると追い出されることはないのですか？内容証明が届いていても法的に強制力はないのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんがまた答えて頂けると嬉しいです。

補足日時：2007/06/28 13:39