瑕疵担保責任について

Question

１ヶ月前に中古物件を家族で見に行きました。
いい材料を使っていて、状態も良かったので日のいい日を選んで契約にいきました。（築13年）
契約時に何気なく売主に「いい家なのは分っていますが、万が一シロアリ等欠陥が発生した時の保障はありますか」と質問しました。
すると、仲介の不動産屋が
「私が手塩にかけて作った物件にけちをつけるな。そんな事はない」
と言って急に怒り出しました。
不自然に思ったのですが、売主は
「大きな買い物だから、そんな言い方をしなくても」と
言って不動産屋を宥めていました。
しかし、その後
「現状維持で、引渡し後は一切修理はしない」との事でした。
　その時は家が欲しいがために、契約書にサインをし契約が成立しました。すると、契約して一週間後に台風が来ました。
まだ、荷物の搬入もしておらず、新居の掃除のみしていたら出窓部分から雨漏りが見つかりました。
あわててバケツを置く処置をして、一晩を過ごそうとしたら、別の部屋（２箇所）よりまた雨漏りが見つかりました。
不動産屋に問い合わせたところ「たまたま大型台風で、コーキングをして置いて」との電話での対応でした。
次の日、台風が去った後、近所の人が来て
「昨日は大変だったの、遅くまで電気がついていたけど」と父親に話しかけてきたので、
「雨漏りがひどくてね」と言った所
「以前から、雨漏りの手直し工事をしていたよ」と教えてくれたそうです。
こういう話は寝耳に水で、売主、仲介業者共欠陥を隠していた事になります。確かに契約時に一切修理はしないと言っていますが、この場合瑕疵担保責任の対象にはなりませんか？
教えてください、お願いします。
すみません別のところに同じ質問があります。
タイトルを間違えてしまいました。申し訳ありませんでした。

kita52326 · Accepted Answer

契約済で、引渡しまで完了しているのでしょうか？（完了と仮定して回答します）

売主、仲介業者とも欠陥を隠していたとすると、
仲介業者は、宅地建物取引業法47条1項の「重要な事項」にあたると思います。
⇒宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない。
※「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解されます。
一応罰則規定もあります(1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金)。
また、売主については、民法572条により、瑕疵があることを知っていて告知しなかった場合は、
瑕疵担保責任は免責されません。
http://www.tiken-web.com/menu/kasitanposekinin.html
http://1home.jp/houritsu/houritsu-002.htm

「瑕疵があったのかどうか」、「そのことを知っていたのか」がポイントです。
直近の台風は数年来で最大級なので、これによる雨漏れならやむを得ない面もあります。
問題は、それ以前の雨漏れに対して、きちんと原因箇所を確認してしっかり直していたか、
ということであると思います。
いつ補修をしたのか、それ以降の雨漏れは一切なかったのか、ということを売主に確認すべきであると思います。
（雨漏れがあった、ということなら瑕疵担保責任は免責されません。）
そして、今後、通常程度の雨では雨漏れしないのであれば、シロということでしょうし、
そうでなければクロということだと思います。

現時点では、まだグレーなので、慎重にアプローチしていくべきでしょう。

junkg7 · Answer

13年経過している建物は劣化・腐食は、中古物件が通常有すべき品質・性能であるので雨漏り等は瑕疵にあたらないという見解が考えられます。

瑕疵担保責任を負わない旨（一切修理はしない）の特約がある場合　この特約は有効ですので自分で修理はしなければいけません。
しかし、売主が宅地建物取引業者で買主が事業者でない場合はこの特約は無効です。
また売主が宅地建物取引業者ではなく雨漏りがするのを知っていて、買主に伝えていない場合は、いくら特約があっても瑕疵を請求出来るでしょう。
ただし請求どおり認められるかは、疑問です。
文面からは後者の場合の様に思いますが如何でしょう。

瑕疵担保責任について

契約済で、引渡しまで完了しているのでしょうか？（完了と仮定して回答します）

13年経過している建物は劣化・腐食は、中古物件が通常有すべき品質・性能であるので雨漏り等は瑕疵にあたらないという見解が考えられます。

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