親子間売買の住宅ローンについて

親子間売買の住宅ローンを取り組みできる近畿地方の金融機関ありますか？　親の残債が７．５百万あります。親の所有の土地に新築の住居を建築予定ですが抵当権が第一順位で設定。第２順位での住宅ローンは不可、残債を完済するだけの資力もありません。土地の親子間売買＋建築費用を借入したいと思ってます。親子間売買は残債の７．５百万程度、土地の時価もほぼ同額です。

No.1 回答者： mouryou 回答日時： 2007/11/04 21:58

ほとんど無理です。

基本的に親子間売買では保証会社の保証が受けられません。なので住宅ローンでは無理です。
利率は高めですが一般的な貸付けであれば貸してくれるところはあります。

そういった話はできればおつきあいの長い地元の地銀、信金などの方が話を聞いてくれます。どうしてもというのであれば数行回るしかないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。やはり難しいみたいですね。順位変更してもらうべく交渉してみます。

お礼日時：2007/11/04 23:51

No.2 回答者： 6jizou 回答日時： 2007/11/05 11:13

面白いスキームですね。

一度、信託銀行で相談されてはどうですか？
融資担当か融資経験のある財務アドバイザーに相談すれば無料で相談に乗ってくれる筈です。
信託銀行の行員なら殆んど全員、宅建免許を持っていますし、担当にも依りますが概ね資産税（譲渡所得・相続税・贈与税等）関係の税務にも通じています。自分の税務申告できるぐらいの知識は持っています（税理士業法の関係で代わって税務申告はしてくれませんが）。

要はあなたが親の底地を買い取って、底地＋新築の資金をローンで引っ張れないかということですね。親には７．５百万円の現金が残り、あなたは土地と新築建物を完全所有権で取得するということですね。担保に問題が無く、あなたの返済に懸念がなければ検討可能と判断します。
私が、信託銀行員なら、やりますね。
その上で、あなたの親の７．５百万円の預金勧誘と親子間売買の仲介手数料（マルマルは酷なので減免はします。私なら、物件調査や近隣隣接境界の明示までして、税務署にイチャモンを付けられないような価格算定と売買契約書を作って手数料を説得するでしょう）をも目論みますね。

バブルの頃はよく流行りました。親子間の負担付贈与というやつ。だいたい当時住宅地の路線価は時価の３分の１程度が普通でした、時価１億円（路線価３千万円）の土地に、ローン１億円で１億円（固定資産税評価で７千万円）のビルを建てて、そのままローン付きで土地建物を子どもに贈与してしまうのです。土地＋建物＝時価２億円が、贈与価格では０円（土地３千万円＋建物７千万円－ローン１億円）となり、贈与税が掛からないという手法でした。その後、国税庁通達で網がかけられ、使えなくなりました。こういう歴史もあります。

時間があるのであれば、一度、検討の余地はあると思います。
資産税や相続、事業承継になれた信託銀行が、一番相談し易いと思います。
信託銀行が融資する案件（物件）は、概ね本店・営業店から公共交通機関で１時間以内を目安にしていると思います。近くに信託銀行支店・出張所があれば、一度相談してみる手も有るかと思います。

この回答への補足

親の抵当権　残債が７．５百万ありますので売買代金はその返済となり預金にはなりません。新築をしたいという理由であるにもかかわらず、親の借入の実質肩代わりとなってしまう為銀行は嫌がっているみたいです。

補足日時：2007/11/06 00:13

この回答へのお礼

ありがとうございます。今まで信託銀行には縁がありませんでしたが一度相談してみます。金融に長けていらっしゃるみたいですね。

お礼日時：2007/11/05 21:58

No.3 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/11/05 17:07

現在その土地には家は建っているのでしょうか？更地ですか？

親子間売買をすることは必須条件ですか？それとも住宅ローンが組めて新築できればその方法を探る・・ではだめなのでしょうか？

例えば近畿地方ならりそな銀行の「建てかえローン」
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/serv …
というのもありますし、
近畿大阪銀行の「建てかえ住宅ローン」というのもあります。
http://www.kinkiosakabank.co.jp/kojin/kariru/tat …

親（お父様？）の主債務で申し込むことになりますが、shinta0121さんの連帯債務で利用できる可能性もありますよ。

それか、親子間売買はあとあと不利なことも多いので、現在の金融機関の承諾も必要でしょうが、土地と親の債務を一旦贈与という形でshinta0121さん名義に変更して、shinta0121さん単独で建てかえローンなどを利用するという方法もあるかと思います。

ただこれは、あくまでも建てかえのための融資ですから更地だとしたら無理ですね。
その場合の方法としては、一旦、工務店や不動産業者にその土地を買い取ってもらった形にして抵当権を抹消し、shinta0121さんがそこの建売り住宅を買うか、建築条件付土地として買うかだと思いますが、
業者にしてもshinta0121さんにしてもリスクが大きいので、応じてくれるところがあるかどうかです。

この回答への補足

お返事ありがとうございます。第一順位が住宅ローンなら可能ですが、国民生活金融公庫の事業資金なので難しいと思います。参考にさせていただきます。ありがとうございました。

補足日時：2007/11/05 21:24

No.4 回答者： pan-pan88 回答日時： 2007/11/06 20:38

ちなみに、回答２にある「親に７５０万円残る」は間違いです。

親が受け取る７５０万円は現在の借入銀行に返済しないといけません。

無料で答えてもらえるＦＰの提案というのは、この程度のレベルです。

No.5 回答者： JinkoJinko 回答日時： 2007/11/07 01:35

親子間売買を認めてくれる金融機関もありますが、このケースの場合、もし住宅ローンを取り扱う場合、抵当権の順位変更のため親の方の抵当権を抹消（または順位変更）することが条件になりますが、そうすると国金の残債の一括返済が必要となります。

しかし住宅ローンで国金の残債返済となると、住宅資金ではなく旧債返済資金となり金融機関が住宅ローンの保証会社より保証の免責を受ける可能性が高いのでまず取り扱いは不可能です。