土地、建屋の持ち主が違うのですが

教えて下さい。
土地の持ち主がAさん
家【建屋】の持ち主がBさん
Bさんが家を第三者に売却したいと申し出がありました。
この場合売却は可能なのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/12/17 16:41

通常他人の土地に建物を建てるにはそのと地の所有者の許可が必要です。

そのため、建物が何の権利があって、所有者の異なる土地に存在出来るのか、その権利によって回答が変わると思います。

まず地主と建物の所有者の間で、建物の所有権がＡさんからＢさんに移った時に、賃貸契約が結ばれている場合ですが、賃貸契約の権利には２種類あります。
地上権と賃借権です、借地権の内、地上権が設定されている場合は、１つの財産として自由に処分出来る権利をＢさんは持っていますので、売却は自由にできます。

一方賃借権の場合は、原則として地主の承諾が必要です。一般的には地上権であることよりも賃借権のことが多いです。
地主Ａさんの承諾が得られない場合は、裁判所に地主の承諾に変わる許可を請求することができます。契約関係や建物の状況などを考慮して許可を出すかどうか決められるようですが、認められることが多いようです。
つまり、多くの場合、きちんと手続きを踏めば売却は可能です。
ただし、承諾をもらう代わりに承諾料（名義書換料）が必要なのが一般的です。裁判の場合でも支払い命令が出るのが普通のようです。

つぎに、任意売却などでＢさんが所有権を取得したのではなく、競売によって建物の所有件を入手した場合ですが、このような場合は、一定条件を満たせば、賃貸契約を結ばなくとも、法廷地上権が生まれます。法廷地上権がある場合は、地上権として売却は可能でしょう。ただし実際は権利が複雑なので売買が成立するのは困難なようです。
http://www.hm7.aitai.ne.jp/~niwa/newpage5-87.html
http://www.keibai.co.jp/genntitouchousa/houmonn% …

法廷地上権がない場合、又は契約はあるがそれが賃貸契約でなく、使用貸借契約などである場合は、地主の許可がなければ、売却はできないものと思われます。
また地主の承諾が得られても、借地借家法の保護がないためいつでも立ち退きを要求され（その際には更地にして返さなければならない）、それに対抗することができませんので、資産価値は低く購入者は現れないと思われます。

建物使用者であるＣさんについては、Ａさんは単なる管理だけなので居住させるかどうかについては関係なく、Ｃさんの居住権については、建物所有者Ｂさんとの関係次第です。
Ｂ・Ｃ間が建物賃貸契約ならＢさんが立ち退きを要求することは困難です。両者の間の契約が使用貸借契約なら立ち退きを要求出来ます。
賃貸契約がある場合は、Ｂさんが他の人に売却した場合でもＣさんはそのまま使用出来ます。

なお、使用貸借契約は無料又は相場に比べてきわめて安い賃料（地代その他維持費相当の金銭）で賃貸をしている場合（親戚間などでよく行われる）が相当します。

No.3 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/12/15 16:50

　質問者様のお立場がどのようなものかわかりませんので適切かどうかわかりませんが、

　建物がＢさん名義で登記されているのであれば売買の対象にはなるでしょう。ただ、後からのトラブルは目に見えるようです。

　まあ、中にはトラブル物件を安く買い叩いて儲けようとする人もいますのでその手の方には良いのでしょうが。一般人はあまりお付き合いしたくない方々です。

No.2 回答者： pandorafan 回答日時： 2007/12/14 20:26

土地の契約によります。

「地上権」の場合は地主の承諾無しで売買できます。

「土地賃借権」の場合は地主の承諾が必要です。通常は借地権価格の一割程度を「承諾料」として地主に払います。

「地上権」の権利は非常に強く、ほとんど所有しているのと変わりません。なのでほとんどの場合は「土地賃借権」と思います。

「定期借家契約」の建物も売買できますが、残存期間の満了をもって建物を取り壊し更地で地主に返還しなければなりません。立ち退き料等ももらえません。

この回答への補足

当初土地、建物持ち主は同一人物で
もろもろの理由があり土地がAさん建物だけがBさんの手に渡った。
との事です。
権利等はまた調べてみます、ありがとうございます。
現状そこに住んでいるのはCさんで
Bさんからは出て行って欲しい。
Aさんは住んでいて構わないと言っております。
※ちなみにその土地、家の管理は１０年以上Aさんが行っております。

補足日時：2007/12/14 20:44

No.1 回答者： hirarno36 回答日時： 2007/12/14 20:13

定期限付き借地権（定借権）のことですか？

土地を一定期間借りて、建物は自前です。これは最初に土地貸し前提なので売り買いは出来ないと思いますが。

この回答への補足

違います。
当初土地、建物持ち主は同一人物で
もろもろの理由があり建物だけがBさんの手に渡った。
との事です。

補足日時：2007/12/14 20:36